La sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea, in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere.
Quando gli elementi dei balconi si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, svolgendo prevalentemente funzione estetica, si considerano comuni a tutto l'edificio.
Quelli sopra indicati sono alcuni interessanti spunti forniti dalla sentenza n. 125/2020 del Tribunale di Roma.
I fatti di causa: delibere su lavori e contrasti sulla ripartizione delle spese
Un condomino proprietario di un appartamento sito in un condominio composto dai due stabili, conveniva, avanti al Tribunale di Roma, il Condomino ove si trovava, appunto, la propria unità immobiliare, chiedendo che venisse dichiarata la nullità ovvero l'inefficacia della delibera assembleare del 20-21/06/2017 in relazione al criterio di riparto del bilancio preventivo nonché del riparto del bilancio consuntivo dei lavori di straordinaria manutenzione dei solai e lastrici, nonché delle facciate e dei balconi.
Lamentava il condomino che in data 17-18/04/2017, l'Assemblea del condominio, con il suo voto contrario, aveva approvato ed aveva affidato l'appalto, relativo all'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione per il rifacimento dei lastrici solari, dei balconi e delle facciate e che in data 20-21/06/2017 lo stesso consesso aveva approvato il preventivo provvisorio ed il relativo piano di riparto dei lavori deliberando la loro ripartizione in millesimi nonostante i lavori coinvolgessero la messa in sicurezza e sistemazione dei balconi aggettanti, le coperture ed i lastrici solari.
Nello specifico le doglianze del condomino erano:
- l'approvazione dei piani di riparto preventivo e consuntivo, redatti ed approvati sulla base del criterio millesimale, sarebbero stati lesivi dei suoi diritti anche alla luce della omessa indicazione all'ordine del giorno dell'approvazione del criterio di approvazione del piano consuntivo dei lavori;
- in base alla convocazione dell'assemblea, nonché dallo stesso ordine del giorno, al punto 2, i condomini erano chiamati a pronunciarsi esclusivamente sull'approvazione del preventivo provvisorio e relativo riparto e non anche sul criterio di riparto da applicare al riparto consuntivo di fine lavori;
- lamentava l'attore l'erronea ripartizione delle spese dei lavori di straordinaria manutenzione riguardante la facciata, per i "balconi aggettanti" non solo in riferimento alle norme in materia, ma anche per violazione dell'art. 8 del regolamento di condominio, rilevando che nel Condominio erano presenti "balconi aggettanti" che, per definizione, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano quindi nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono;
- il Condominio era composto da due stabili, e, quindi, la manutenzione straordinaria di rifacimento della facciata riguardava i soli balconi aggettanti dello stabile diverso da quello in cui è ubicato il suo appartamento.
Nel costituirsi il Condominio rilevava che in data 21 giugno 2017 l'assemblea del condominio aveva approvato il preventivo provvisorio ed il relativo piano di riparto dei lavori, ma che in detta sede l'amministratore avrebbe precisato che le rate sarebbero state rimodulate nel riparto del bilancio consuntivo e poste a successiva ratifica dell'assemblea non appena fossero stati acquisiti i primi dettagli sulle misure e sulle quantità accertate dalla Direzione dei lavori per i singoli appartamenti.
Inoltre, il Condominio convenuto rilevava che la ripartizione definitiva era stata approvata con Delibera del 21 febbraio 2018 e che, quindi, le censure formalizzate dall'attore erano state superate a seguito dell'adozione della nuova Delibera del 21 febbraio 2018 di approvazione dello stato finale dei lavori e dell'adozione di un piano di riparto definitivo, chiedendo che fosse dichiarata cessata la materia del contendere non essendo il titolo per la ripartizione dei lavori di straordinaria manutenzione più costituito dalla delibera impugnata.
Motivazioni e questioni di diritto della sentenza: cessazione della materia del contendere
Il Giudicante ha precisato, nelle proprie motivazioni, che nella fattispecie non poteva ritenersi cessata la materia del contendere nulla essendo dato sapere con specifico riguardo ai concreti criteri di riparto adottati con la successiva delibera del 21 febbraio 2018.
Sul punto occorre fare una precisazione. La disposizione dell'art. 2377 c.c. - disciplina che riguarda le società - secondo cui l'annullamento di una deliberazione dell'assemblea di una società per azioni non può aver luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge, è applicabile per identità di ratio anche in materia condominiale: la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere.
In altre parole, può accadere che l'amministratore o la compagine condominiale si accorgano che una delibera sia stata presa in violazione di una norma di legge e, quindi, è possibile porre rimedio deliberando nuovamente, ma conformando il nuovo deliberato alle norme di legge.
Infatti, affinché possa essere invocata la cessazione della materia del contendere, il nuovo deliberato deve sostituire il precedente -seppur non siano richieste formule sacramentali - e deve essere conforme alle norme di legge.
Occorrerà fare molta attenzione al contenuto sia del primo sia del secondo deliberato. Infatti, secondo la giurisprudenza (Sentenza Trib. Roma 08-01-2020) l'invalidità radicale (da rilevarsi, anche soltanto incidentalmente - quindi senza attitudine a fare stato in altri giudizi -, dal Giudice dell'impugnazione della deliberazione precedente: in tal senso v. Cass., 2008, n. 16017; Trib. Torino, 26 ottobre 2017, in Rep.
Leggi d'Italia, 2018) o la semplice invalidabilità (per essere, invece, concretamente sub iudice ) della nuova deliberazione, impedisce la chiusura in rito del processo, che dovrà, quindi, approdare alla decisione sul merito (in tal caso, infatti, la prima deliberazione riprenderebbe vita ed effetti, se la seconda impugnativa dovesse avere esito sfavorevole per il condomino assente o dissenziente).
Opposizione a decreto ingiuntivo e impugnazione della delibera condominiale
Ne consegue che l'autonoma impugnazione anche della seconda deliberazione (con attitudine sostanzialmente sostitutiva) è necessaria, proprio per evitarne il "consolidamento", che frustrerebbe il futuro accoglimento dell'impugnazione della prima - quindi, l'omissione della seconda impugnazione comporta il venir meno dell'interesse a impugnare la prima: cfr. Trib. Milano, 13 marzo 2013, in Giur. it., 2013, 10, 2057, e Trib. Milano, 12 marzo 2013, in Società, 2013, 791 ss.).
Non è, invece, da ritenere necessaria anche l'impugnazione della nuova deliberazione riproduttiva della prima già sub iudice, nel solo caso in cui la nuova ripeta anche il vizio che colpisce la precedente (allora non sembra esigibile una impugnazione ad hoc e l'eventuale accoglimento della prima dovrebbe estendere i suoi effetti anche alla seconda delibera: cfr., per tutte, Cass., 30 ottobre 1970, n. 2263, in Foro it., 1971, I, 1999 ss. - a contrariis Trib. Milano, 27 giugno 2014, ivi, 2014, I, 3315 ss. -).
Ed è per questa ragione che il giudicante, per la sentenza che qui ci occupa, ha compiuto comunque un'ulteriore verifica.
Infatti, ha precisato che parte attrice ha evidenziato - senza alcuna replica sul punto da parte del Condominio convenuto e ciò ha anche un'indubbia rilevanza in ambito probatorio ai sensi del codice di rito - che i criteri adottati con la nuova approvazione del piano consuntivo e relativo riparto di cui al verbale assembleare anche del terzo deliberato (quello che avrebbe fatto cessare la materia del contendere) non soddisferebbero i criteri normativi e convenzionali (art. 8 del Regolamento di Condominio, art. 1123 c.c.).
Sul criterio di ripartizione delle spese dei balconi
Ha precisato il giudice che, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, i balconi - essendo elementi accidentali, privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune, ma soltanto all'uso e godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva - non costituiscono parti comuni dell'edificio, ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza.
Prova ne sia, oltretutto, che la giurisprudenza ha considerato nulla la delibera assembleare che abbia approvato interventi sui balconi di proprietà esclusiva (Cassazione Civ. Sentenza n. 205/2016).
Occorre però muoversi con molta cautela quando si discute di balconi e dei criteri di ripartizione delle spese relative ad opere di manutenzione, sia essa ordinaria o straordinaria - e questo in quanto il balcone è composto - complice l'estro architettonico - da svariati elementi a ciò si aggiunga che tutto il perimetro dell'involucro dell'edificio condominiale svolge non solo funzione di contenimento, ma anche funzione estetica.
Anche nei balconi possono - eventualmente - ricorrere elementi decorativi (quali il rivestimento della fronte o della parte sottostante della soletta, frontalini e pilastrini) che costituiscano un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione - ai sensi dell'art. 1117 c.c. - alle parti comuni dell'edificio; però non solo l'individuazione di tali elementi ma anche la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza (condominiale se assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, di pertinenza dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo al decoro di quest'ultimo) non possono definirsi in astratto, ma devono essere effettuati in concreto, caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente. Sul punto la Suprema Corte (Cassazione Civ.
Sentenza n. 1457/2004), confermando un orientamento costante ed univoco, ha statuito che "i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa e che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (si veda, anche, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076)".
Gli Ermellini nelle proprie statuizioni in termini, richiamano un consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui il discrimen per l'applicazione di un criterio piuttosto che dell'altro è la prevalente funzione estetica per l'edificio, perché solo in questo ultimo caso questi elementi dei balconi sono decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624).
Definizione e norme sul condominio parziale
L'art. 1123 c.c. comma 3 disciplina il cd. Condominio Parziale.
La norma in parola prevende che: "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Così laddove - come nel caso oggetto della sentenza in esame - il Condominio sia costituito da un complesso residenziale formato da una pluralità di edifici separati (circostanza pacifica) e le parti comuni relative ai singoli fabbricati (quali ad esempio i lastrici o le scale di ciascun edificio) appartengano oggettivamente ai soli proprietari delle unità che compongono i vari fabbricati, deve farsi applicazione della citata norma (Cass. 8066/05 e Cass. 23851/10) salvo che i partecipanti al Condominio abbiano diversamente convenuto in un regolamento contrattuale.
L'applicazione della fattispecie del Condominio Parziale ha conseguenza sia circa la gestione e l'imputazione delle spese sia circa la partecipazione alla formazione della volontà dell'organizzazione.
In particolare non sussiste l'onere di contribuire alla manutenzione delle cose comuni da parte di coloro che non ne hanno l'uso (all'evidenza le parti comuni proprie dei singoli villini quali le scale, le fondamenta, il tetto, ecc. di tali edifici) e la titolarità (Cass. 7885/94) come non sussiste il diritto dei condomini suddetti di partecipare alla deliberazione della spesa (Cass. 697/00).
Effetti sul deliberato circa l'applicazione di un criterio differente rispetto a quello di legge
Quale ultimo aspetto il Tribunale di Roma precisa che la delibera impugnata deve essere dichiarata affetta da nullità - per violazione del criterio di cui all'art. 1123 comma 3 c.c.. - avendo il Condominio stabilito di procedere al riparto delle spese dei lavori di straordinaria manutenzione dei solai/lastrici nonché delle facciate e balconi su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno sulla base della tabella A riguardante i millesimi di proprietà.
Occorre ricordare, però, come in relazione alla patologia delle delibere assembleari a mezzo delle quali i condomini decidano di applicare un criterio difforme da quello di legge vi è un contrasto giurisprudenziale.
Una parte della giurisprudenza propende per l'annullabilità ed una parte per la nullità.
Nel senso dell'annullabilità della delibera di ripartizione delle spese condominiali che, senza mostrare di voler modificare, in via generale ed astratta, i criteri stabiliti dalla legge o dalla convenzione, si limiti a violarli o disattenderli "in concreto", possono elencarsi, indicativamente, Cass. 16 aprile 2019, n. 10586; Cass. 10 maggio 2018, n. 11289; Cass. 15 dicembre 2011, n. 27016; Cass. 15 febbraio 2011, n. 3704; Cass. 19 marzo 2010, n. 6714; Cass. 29 marzo 2007, n. 7708; Cass. 21 luglio 2006, n. 16793.
Il contrapposto orientamento sostiene che sono da considerare nulle per impossibilità dell'oggetto, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall'osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137 c.c., comma 2, trattandosi di invalidità da ricondursi alla "sostanza" dell'atto e non connesse con le regole procedimentali relative alla formazione delle decisioni del collegio, tutte le deliberazioni dell'assemblea comunque adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, il che vale ad incidere, altresì, sui diritti individuali del partecipante attraverso un mutamento del proporzionale valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell'autonomia negoziale (Cass. 23 luglio 2019, n. 19832; Cass. 10 gennaio 2019, n. 470; Cass. 20 dicembre 2018, n. 33039; Cass. 13 novembre 2018, n. 29220; Cass. 13 novembre 2018, n. 29217; Cass. 4 agosto 2017, n. 19651; Cass. 9 marzo 2017, n. 6128; Cass. 4 dicembre 2013, n. 27233; Cass. 27 luglio 2006, n. 17101; Cass. 16 febbraio 2001, n. 2301; Cass. 3 maggio 1993, n. 5125).
La questione è stata, quindi, rimessa al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione della causa alle Sezioni Unite.
