Con la richiesta della quota condominiale ordinaria, alle volte capita di leggere voci di spesa nuove, non indicate nel preventivo di gestione.
Un nostro lettore ci chiede se tutto ciò è lecito e qualora così non fosse quali siano i rimedi.
Questo il quesito: «Con la richiesta dell'ultima rata condominiale, ho potuto notare che l'amministratore ha richiesto quote che prima non erano considerate: mi riferisco a spese per sistemazione illuminazione comune, cancello automatico e intervento straordinario su alberi condominiali.
Questo intervento straordinario s'è reso necessario perché in seguito ad un violento acquazzone alcuni rami erano divenuti pericolosi e minacciavano caduta sul parcheggio condominiale. Gli altri soldi chiesti, però, mi sembrano eccessivi. Cosa posso fare per capirci qualcosa in più?»
Dubbi normali, che possono trovare immediato riscontro e che l'amministratore, ne siamo certi, non avrà difficoltà alcuna a dissipare.
La questione è interessante anche perché consente di illustrare, come si suole dire, lo stato dell'arte su poteri d'iniziativa e di spesa autonomi dell'amministratore di condominio.
Amministratore di condominio e poteri di spesa
Ad oggi, anno domini 2019, non esiste una chiara, univoca e netta presa di posizione dottrinario-giurisprudenziale, che consenta di affermare che in relazione alle spese ordinarie l'amministratore di condominio ha un autonomo potere di spesa.
Per meglio dire: non esiste un'indicazione del genere che delinei un ambito di autonoma iniziativa ordinaria che non necessiti di ratifica da parte dell'assemblea. La Cassazione è solita affermare (si veda ad es. Cass. n. 454/2017) che l'amministratore può disporre interventi ordinari autonomamente, cioè senza preventivata autorizzazione assembleare, salvo verifica (e ratifica) dell'operato alla fine dell'anno.
Davvero si può pensare che spese non preventivate, ma assolutamente normali, ordinarie per l'appunto (si pensi ad un cambio di lampadine, ecc.), siano sub iudice fino al termine dell'anno di gestione?
Ad avviso di chi scrive no: ricordiamo che l'amministratore è titolare di una serie di attribuzioni (art. 1130 c.c.) tra le quali rientra il dovere di erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, nonché deve porre in essere gli atti conservativi, disciplinare l'uso delle cose comuni, in buona sostanza adempiere a compiti, la cui esecuzione può comportare costi che non necessariamente sono stati deliberati, o almeno che non necessariamente trovano espressa indicazione nel preventivo di gestione.
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Amministratore di condominio e preventivo di gestione
Il preventivo di gestione è atto che viene predisposto dall'amministratore di condominio, assieme al suo piano di riparto, e sottoposto all'assemblea per la sua valutazione/approvazione.
Tanto più dettagliato è il preventivo, tanto meglio è; ma non sempre ciò può avvenire.
Vi sono costi che, per quanto ordinari, possono non essere presi in considerazioni, o magari essere scartati dalla stessa assemblea.
Che cosa fare se nel corso dell'anno avviene un evento che comporta una spesa per la quale non è stata indicata una voce in preventivo, né tanto meno esiste un fondo cassa generale, ovvero questo è esaurito?
L'amministratore di condominio ha varie soluzioni, tra queste:
- far fronte grazie ad economie di gestione createsi per risparmi;
- far fronte posticipando il pagamento di parte del proprio compenso;
- far fronte tramite proprie anticipazioni;
- far fronte chiedendo somme ai condòmini.
Su questa ci soffermeremo.
Amministratore di condominio e spese extra preventivo: il valore dei provvedimenti dell'amministratore
Ai sensi dell'art. 1133 c.c. l'amministratore può assumere dei provvedimenti nell'ambito dei propri potersi che sono obbligatori per tutti i condòmini.
Tra i provvedimenti in questione, ad avviso dello scrivente, per le ragioni fin qui esposte sono certamente annoverabili le richieste di somme per la esecuzione ovvero per l'avvenuta esecuzione di interventi manutentivi ordinari.
E se un condòmino non è d'accordo con quanto chiesto e fatto dall'amministratore? In tale ipotesi, è sempre la norma citata a indicarlo «contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137».
Come dire: l'amministratore può fare, ma i condòmini possono contestare. La legittimità della contestazione, poi, è altra cosa, cioè non è detto che la contestazione possa essere accolta.
Amministratore di condominio e spesa extra preventivo in consuntivo, quali poteri dell'assemblea?
Ciò detto si possono trarre delle conclusioni che siano poi da viatico per la risposta al quesito del nostro lettore.
In buona sostanza ad avviso di chi scrive, non esiste differenza tra potere di disporre spese ordinarie e straordinarie urgenti.
Come in quest'ultimo caso, ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c., l'assemblea può solamente prendere atto della spesa disposta dall'amministratore per manutenzione straordinaria urgente, così per le spese ordinarie rientranti nel novero delle attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c. l'assise non ha altra alternativa alla presa d'atto (si badi presa d'atto, non ratifica).
Ove sorgessero contestazioni, queste potrebbero riguardare l'abuso del potere e quindi latamente la specifica spesa.
Arriviamo in fine a rispondere al nostro lettore: sulla spesa urgente per il taglio degli alberi, sarà bene chiedere la fattura, se si ritiene utile, ma nessun dubbio sul potere dell'amministratore di disporre la spesa.
È chiaro che evitare la caduta di rami e possibili danni è certamente intervento urgente.
Quanto alle altre spese: parrebbero normali interventi, cioè rientranti nell'ambito delle attribuzioni ai sensi dell'art. 1130 c.c., ma la situazione andrebbe chiarita carte alla mano: qui la richiesta di chiarimenti e magari delle fatture, anche in sede assembleare, può essere utile.
Rendiconto condominiale, preventivo e scostamenti di spesa
