Il pagamento delle quote condominiali è argomento che forma spesso oggetto di discussione e dubbio.
Uno tra questi riguarda la necessità di pagarle quando non si può usufruire dell'appartamento. Si badi: il verbo potere non è casuale. Qui si fa riferimento a fattispecie rispetto alle quali la preclusione al normale uso ha carattere oggettiva, cioè non è frutto di una scelta personale proprietario.
Il quesito che ci è giunto dal nostro lettore darà forma concreta a questa affermazione teorica.
«Buongiorno amici di Condominioweb! Vi scrivo perché ho avuto una divergenza di veduta con l'amministratore del condominio nel quale ho un appartamento.
Vi spiego: qualche giorno fa c'è stata una copiosa fuoriuscita di liquami dal wc del bagno. Siccome l'appartamento al momento è sfitto, ahimè ci si è accorti del fatto, quando il riversamento è arrivato alla porta d'ingresso! Tralascio la descrizione: vi posso dire che la casa è completamente inagibile, quasi tutti gli ambienti devono essere sanificati.
Liberatoria quote condominiali
Interverrà certamente l'assicurazione condominiale e comunque il condominio, ma nel frattempo, cioè fintanto che non potrò usare la casa, anche per affittarla, io ritengo di non dover pagare le spese condominiali, almeno quelle per consumo idrico, portierato, energia elettrica ed ascensore.
L'amministratore dice che le cose non stanno come dico io, che devo pagare e pagare la quota condominiale per intero. Chi ha ragione?»
Risposta sintetica: ha ragione l'amministratore, il condòmino deve pagare le quote condominiali. Vediamo il perché di questa risposta e se ci sono eccezioni alla regola.
Obbligo di pagamento delle quote condominiali
Obbligazioni propter rem, è questa la risposta, in termini giuridici, che si dà a chi chiede perché le quote condominiali devono essere sempre pagate. O meglio, si dice che le spese condominiali devono essere corrisposte sempre in quanto essere altro non sono che obbligazioni propter rem.
Che cosa vuol dire?
«Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.
Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione.» (così Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
Pago perché sono condòmino, non perché utilizzo le cose: chiaramente se il consumo individuale è misurabile, il condòmino pur tenuto a partecipare ai canoni contrattuali, non pagherà nulla in relazione alla misura della quota derivante dal consumo.
Quote condominiali e preventivo
Ogni anno l'amministratore di condominio predispone e l'assemblea approva un preventivo per la gestione delle cose comuni ed il connesso piano di ripartizione delle spese.
Nel preventivo annuale ordinario sono indicate le spese presunte per l'anno a venire e la correlativa quota condominiale a carico di ogni condòmino.
Questa è la misura dell'obbligazione - che si è detto ha natura propter rem - che ogni condòmino deve versare, sempre.
Può accadere che una spesa, ordinaria o più frequentemente straordinaria urgente, non sia inserita nel preventivo annuale di gestione: nessun dubbio sul fatto che sorta la necessità dell'intervento e quindi erogata la spesa, il condòmino debba parteciparvi. Non è l'approvazione assembleare, almeno non è sempre l'approvazione assembleare, a far sorgere l'obbligo di contribuzione.
Sovente tale obbligo va individuato nella esecuzione dell'intervento, che imponendo alla collettiva di corrispondere il compenso al fornitore, automaticamente impegna il singolo condòmino.
Certo, resta l'ipotesi di contestazione dell'operato dell'amministratore che ha autonomamente disposto quella spesa, ma si tratta di valutazioni da farsi caso per caso, che nulla tolgono al principio generale, graduandone, al massimo, l'applicazione rispetto al caso concreto.
Prescrizione quote condominiali
Quote condominiali e uso dell'appartamento
Usare un appartamento vuol dire contribuire a maggiori spese per il consumo idrico, di energia elettrica per l'illuminazione delle parti comuni, ovvero per autoclave ed ascensore, ecc.
Avere la possibilità di utilizzarlo, idem.
Esiste una norma, l'art. 1123, secondo comma, c.c. la quale specifica che «se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne».
L'uso che può farne, non l'uso che ne fa. Ergo: si paga sempre e comunque. Al massimo, come si accennava in precedenza, se l'uso dei servizi è misurabile, ciascuno paga per l'effettiva utilizzazione. È così per parte delle spese connesse al servizio idrico o per parte di quelle per il riscaldamento.
Quote condominiali e appartamento inagibile
Se l'appartamento è inagibile - ai fini che ci occupano è indifferente che tale inagibilità sia una condizione di fatto, ovvero anche accertata dall'autorità - il condòmino continua a pagare le spese per i servizi comuni, in quanto l'inagibilità non porta con sé la conseguenza del divieto di ingresso in condominio.
Non poter usare l'appartamento non vuol dire non poter entrare in condominio e men che meno non poter proprio accedere. Anche se per ipotesi limite, fosse interdetto l'accesso, le parti comuni potrebbero comunque essere usate e resterebbero di proprietà del titolare dell'appartamento.
Si paga perché si è proprietari. Continuano ad esistere i contratti e in ragione di ciò la misura fissa, non legata ai consumi, deve essere onorata.
Unica eccezione: che i regolamenti degli usi prevedano qualche particolare esenzione: esenzioni che quando esistono, riguardano i consumi, cioè quanto misurabile.
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