Coeredi e quote condominiali, il caso affrontato dalla sentenza 10 giugno 2020 n. 886 del Tribunale di Velletri
Con ricorso per decreto ingiuntivo, l'amministratore chiedeva l'emissione del provvedimento nei confronti di uno dei comproprietari in comunione ereditaria, per l'intero debito contratto con il condominio in ragione dell'approvazione del rendiconto dell'esercizio finanziario 2016/2017 e del bilancio 2017/2018 con relativo piano di riparto.
Si costituiva il coerede, opponendosi al decreto ingiuntivo emesso solo nei propri confronti e per tutta la somma, chiedendo altresì di disporre l'integrazione del contraddittorio degli altri coeredi affinché venisse sancito l'obbligo distinto pro quota anche nei confronti di essi. Il condomino nel merito contestava altresì il quantum.
Morte del condomino, mancanza di eredi e sorte dei debiti condominiali
L'opposizione veniva rigettata e confermato il decreto ingiuntivo. La contestazione nel quantum veniva respinta perché generica ed anche perché le somme non erano state contestate in sede di impugnazione di delibera assembleare. Quanto alla richiesta di estensione del contraddittorio agli altri coeredi, questa veniva rigettata.
L'insorgenza dell'obbligazione di pagamento degli oneri condominiali.
L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile sancisce che "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione…".
Il momento in cui si costituisce l'obbligazione al pagamento è dunque quello del verbale di assemblea che delibera l'approvazione delle spese e tale documento assume i caratteri della esigibilità fino all'eventuale sospensione dell'efficacia della delibera.
Per contestare il diritto del condominio ad ottenere il pagamento della quota condominiale, occorre impugnare la deliberazione ai sensi dell'art. 1137 del codice civile, attraverso l'esperimento del tentativo di media conciliazione obbligatoria da effettuarsi nei trenta giorni dall'avvenuta conoscenza del verbale.
La giurisprudenza ha precluso la possibilità di opporre il decreto ingiuntivo contestando gli addebiti, a meno che non si eccepisca l'inesistenza del debito perché ad esempio si fornisce la prova dell'avvenuto pagamento, oppure si eccepisca la nullità della delibera assembleare in sede di opposizione contestando l'addebito di una spesa condominiale su diritti individuali (es. addebito spesa di rifacimento del pavimento del balcone aggettante).
Le obbligazioni condominiali sono definite "propter rem" cioè seguono la cosa e dunque, chiunque subentri nel diritto reale (non semplice possesso o detenzione) sull'immobile, assume anche l'onere del pagamento delle spese.
È dunque importante stabilire il momento in cui sorge l'obbligazione, per poter determinare i relativi obblighi. La prima distinzione da operarsi è tra le spese ordinarie, caratterizzate dalla ricorrenza e quelle straordinarie, caratterizzate dall'eccezionalità.
Questa prima distinzione assume un valore anche in relazione alla prescrizione, di cinque anni per le spese ordinarie (art. 2948 c. 1 n. 4 c.c.) e di dieci anni per quelle straordinarie (art. 2946 c.c.).
In caso di morte del condomino, grava sugli eredi l'obbligo di comunicarne il decesso?
La giurisprudenza appare concorde nell'assegnare il momento in cui sorge il debito per le spese ordinarie in quello della delibera di approvazione della spesa in sede assembleare anche se riguardante una spesa sostenuta in altra epoca; stante la loro natura periodica (annuale) la prescrizione ordinaria decorre del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino. Cass. civ. Sez. II Sent., 25/02/2014, n. 4489 (rv. 630177)
In ipotesi di spese straordinarie, invece, l'obbligazione sorge in capo a chi era titolare del diritto dominicale alla data della delibera di esecuzione dei lavori e dunque materialmente, la decisione sul conferimento dell'incarico all'impresa appaltatrice (Cass. n. 8782/2013; Cass. n. 1847/2018).
Le distinzioni sopra evidenziate, come intuibile, non sono di poco conto.
Oneri condominiali dell'immobile in successione. Chi li paga?
Il debito dei coeredi
Nel caso di morte dell'avente diritto sull'immobile in condominio, i coeredi subentrano negli obblighi riguardanti la gestione dell'immobile e dunque anche nelle obbligazioni condominiali. Occorre però operare una differenza tra le obbligazioni sorte quando il decuius (defunto) era in vita e quelle sorte dopo la morte.
Nel primo caso i coeredi saranno obbligati al pagamento, limitatamente per la loro quota ereditaria, salvo diversa disposizione in testamento (articolo 752 codice civile), mentre nel secondo caso, il debito contratto dopo il decesso è attribuito alla coeredità e pertanto i comproprietari in comunione ereditaria, dovranno rispondere solidalmente.
La Giurisprudenza è infatti costante nel ritemere che il debito per il mancato pagamento degli oneri condominiali del condomino comproprietario nei confronti del Condominio sia un debito solidale ex art. 1294 cc (cfr. Cass. sez. 2, n. 21907 del 21.10.11), per cui il creditore può chiedere, ex art. 1292 c.c., la totalità del pagamento a uno solo dei condebitori a sua scelta; resta ferma la facoltà per il condebitore, che abbia pagato l'intero, di agire in regresso ex art. 1299 c.c., nei confronti dei condebitori chiedendo la retrocessione della quota parte di ciascuno di essi.
Conclusioni
Il pagamento delle spese condominiali contratte dai coeredi e dunque successivamente al decesso del precedente avente diritto sull'immobile, potranno essere richieste indifferentemente a ciascuno dei coeredi.
Tali conclusioni sono valide ovviamente solo qualora l'erede abbia accettato l'eredità.
Gli eredi rispondono in solido delle spese condominiali
