A questa domanda insidiosa risponde non proprio esplicitamente il Tribunale di Roma con la sentenza n. 3439/2020, ma facciamo un passo indietro per capire a quali conclusioni è giunto il giudice della capitale e il percorso logico giuridico compiuto.
Impugnazione delibera condominiale che dispone demolizione massetto
Tutto ha inizio quando l'appartamento di un condominio subisce dei danni per colpa di alcune infiltrazioni provenienti dal terrazzo di un'unità posta al piano superiore. Il Condominio per risolvere il problema delibera e approva i lavori di rifacimento del terrazzo responsabile dei danni suddetti.
II proprietario del terrazzo però ricorre al giudice per chiedere l'annullamento della delibera per le seguenti ragioni:
- prima di tutto è stato accertato che, contrariamente a quanto si pensava inizialmente, le infiltrazioni non erano causate dai lavori di realizzazione dei pilastri di sostegno di una vecchia tettoia, ma da un'inadeguata impermeabilizzazione del terrazzo;
- il Condominio per la risoluzione del problema deliberava i lavori da effettuare sul terrazzo, che includevano la demolizione del massetto dell'altezza di 8 cm, senza tuttavia deliberarne la ricostruzione. Massetto che era estraneo alla causa relativa alle infiltrazioni e all'ordinanza emessa al termine del giudizio sommario di cognizione di cui all'art. 702 bis c.p.c.
Le eccezioni del condominio all'impugnazione della delibera
Il Condominio costituito a sua volta eccepiva:
- la mancanza di legittimazione all'impugnazione della delibera, visto che gli eredi dell'attore avevano confermato in sede assembleare la volontà di effettuare i lavori, approvandola di conseguenza;
- che l'ordinanza 702 bis c.p.c, anche se non conteneva alcun riferimento al massetto di 8 cm, di fatto dava per scontato che per poter intervenire sul solaio tale strato dovesse essere rimosso;
- come in un punto del capitolato era stato espressamente previsto il rifacimento del massetto da livellare a 6 cm di spessore, per cui non è vero che la rimozione dello stesso non era contemplata.
Il massetto deve garantire lo scolo delle acque verso l'esterno del terrazzo
Il Tribunale rileva prima di tutto che, contrariamente a quanto sostenuto dal Condominio, l'unico a dissentire sul contenuto della delibera era stato l'attore, per cui l'impugnazione della stessa deve considerarsi legittima.
Per quanto riguarda invece il merito della lite il giudice rigetta l'impugnazione della delibera, alla luce delle conclusioni del perito, al quale è stato chiesto se il massetto di 8 cm realizzato dall'attore poteva essere ricostruito esattamente come prima.
Queste infatti le conclusioni del consulente: "il massetto così com'è oggi non può essere ricostruito dopo i lavori di rifacimento del terrazzo perché comporta una modifica del sistema di raccolta e smaltimento delle acque reflue che non può essere considerata opera eseguita a regola d'arte (…)."
Queste le ragioni: "La buona regola dell'arte prevede che tra la soglia d'ingresso ed il pavimento del terrazzo esterno rimanga uno scalino di almeno 2 cm proprio per evitare che l'acqua, in caso di piogge intense e di un conseguente ristagno per lentezza nel deflusso, possa entrare all'interno dell'appartamento.
In questo caso il suggerimento dello scrivente è quello di non ripristinare il massetto per l'intera altezza di 8 cm bensì di lasciare un piccolo scalino di 2 cm tra la sommità del massetto e la soglia della porta-finestra che immette nell'appartamento: in tal modo il massetto dell'attore avrebbe uno spessore di soli 6 cm. con una pendenza dell'1% verso l'esterno tale da costringere l'acqua a scorrere sul piano del massetto verso l'esterno del terrazzo e mai verso l'interno".
Piscina gonfiabile sul terrazzo condominiale
Nella perizia il consulente prospetta alle parti una soluzione conciliativa, che prevede il posizionamento di griglie metalliche e canalette capaci di agevolare il deflusso delle acque per evitarne il ristagno, senza alterare il sistema attuato in origine dal costruttore.
Il Tribunale giunge quindi a tali conclusioni:
- il massetto non può essere ricostruito come prima per le ragioni esposte dal tecnico e dunque la delibera non deve essere annullata perché non ne prevede il rifacimento;
- la delibera non contrasta con il contenuto dell'ordinanza emessa ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c;
- l'impugnazione della delibera pertanto deve essere respinta.
Sulla questione specifica del massetto il Tribunale quindi di fatto non si è pronunciato.
Il condominio se e quando può deliberare la rimozione del massetto?
Tentiamo quindi, alla luce di questa intricata vicenda, di rispondere alla domanda che si siamo fatti all'inizio.
Il Tribunale di Roma non ha potuto pronunciarsi sul merito perché la sua cognizione era limitata alla legittimità o meno della delibera.
Spetta alle parti infatti seguire o meno le indicazioni del consulente, che ha suggerito, per eseguire le opere a regola d'arte, di ricostruire un massetto con uno spessore di 6 cm rispetto agli 8 precedenti per consentire un migliore deflusso delle acque piovane verso l'esterno del terrazzo.
Solo così è possibile evitare che l'acqua, defluendo verso l'interno, si infiltri e crei danni all'appartamento sottostante.
Non è quindi il Tribunale a darci una risposta chiara e lineare, dobbiamo piuttosto essere noi a individuarla.
Ora, la regola prevede che, come chiarito dalla recente Cassazione n. 6652/2017: "nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono".
Il caso di specie però rispetto alla regola della Cassazione presenta delle peculiarità. Dalla sentenza emerge infatti che i lavori del terrazzo si sono resi necessari perché il proprietario non li ha eseguiti a regola d'arte, costruendo un massetto più alto di 2 cm rispetto a quanto suggeriscono le regole costruttive. Lavori che, come indicato dal consulente, hanno creato anche difficoltà nel momento in cui si è reso necessario ispezionare il bocchettone originario, nascosto da un mobile.
A rafforzare le ragioni del Condominio c'è inoltre l'ordinanza emessa dal Tribunale al termine del giudizio sommario, che ha sancito la necessità di eseguire le opere di impermeabilizzazione del terrazzo, disponendo l'esigenza di rimuovere il massetto..
Riparazione del terrazzo a livello in un supercondominio. Chi partecipa alle spese?
