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La dichiarazione dei redditi dei fabbricati non locati
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La dichiarazione dei redditi dei fabbricati non locati

Il possesso, a vario titolo, di beni immobili deve essere indicato in sede di dichiarazione dei redditi mediante la compilazione di specifici quadri

Avv. Debora Mirarchi  

In questo periodo inizia la "corsa" a recuperare la documentazione fiscale da inviare al proprio consulente, rilevante ai fini della dichiarazione dei redditi che, come noto, deve essere presentata entro fine settembre.

Tra la documentazione necessaria ai fini della dichiarazione, vi sono anche i dati catastali degli immobili, essenziali per determinare il relativo reddito fondiario.

La dichiarazione dei redditi da fabbricati è spesso operazione tutt'altro che agevole.

L'eventuale errore nella indicazione dei redditi fondiari si ripercuote, infatti, sulla corretta determinazione del reddito complessivo da assoggettare a tassazione anche ai fini delle imposte sui redditi.

Chi deve e chi non deve dichiarare i redditi da fabbricati?

Ai sensi dell'art. 26, primo comma, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) sono tenuti a dichiarare i redditi da fabbricati i "soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale".

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Sono tenuti a dichiarare i redditi derivanti da fabbricati, dunque, le persone fisiche, anche non residenti, nonché i soci di società semplici, sulla base del reddito risultante dal piano di riparto rilasciato dalle società che possiedono un bene immobile situato nel territorio dello Stato.

Sono, invece, esclusi dall'adempimento di tale obbligo dichiarativo:

  • il nudo proprietario, il locatario e il comodatario;
  • il contribuente che ha un reddito complessivo determinato esclusivamente da reddito fondiario in misura inferiore o pari a euro 500,00;
  • soggetti che posseggono costruzioni rurali ed eventuali pertinenze a uso abitativo, fabbricati rurali destinati all'agriturismo, costruzioni di vario genere utilizzate per conservazione di prodotti agricoli, (macchinari, piante e attrezzi);
  • i condòmini che posseggono, pro-quota, gli immobili di cui all'art. 1117, n. 2 c.c. ("le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune") cui è attribuita o attribuibile un'autonoma rendita catastale, che concorre a formare un reddito non superiore a euro 25,82;
  • contribuenti che posseggono immobili soggetti a opere di risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, previo rilascio di specifiche concessioni e autorizzazioni, limitatamente alla durata di tali provvedimenti;
  • soggetti che posseggono immobili completamente adibiti all'esercizio del culto, a condizione che l'utilizzo di tali beni non produca redditi e previa denuncia entro tre mesi dall'inizio dell'utilizzo all'Agenzia delle Entrate.

Determinazione del reddito fondiario soggetto a tassazione

Ai fini della determinazione del reddito fondiario, occorre calcolare la rendita catastale, ovverosia il valore fiscale di un immobile registrato in Catasto. In linea generale, per ottenere tale valore, è necessario estrapolare dal certificato catastale specifici dati, quali la zona censuraria, la categoria, la classe e la consistenza dell'unità immobiliare.

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Ciò nondimeno, è possibile reperire tale dato dal sito dell'Agenzia delle Entrate, interrogando la sezione dedicata alle visure catastali, o ancora formulando specifica richiesta all'Ufficio dell'Agenzia del Territorio, indicando i dati catastali identificativi dell'immobile (foglio, particella o mappale e subalterno) o tramite i dati dell'intestatario della ditta catastale.

Per calcolare il valore catastale di un immobile (ovverosia la base imponibile su cui viene applicata l'aliquota per calcolare le imposte afferenti i fabbricati), la rendita catastale, rivalutata del 5%, è moltiplicata per specifici coefficienti stabiliti in base alle diverse categorie.

A titolo esemplificativo, il reddito da abitazione principale corrisponde alla rendita catastale rivalutata del 5%, e moltiplicata per il coefficiente ex lege previsto (pari a 110), rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso.

Si tratta di calcoli complessi ma che fortunatamente gli attuali sistemi automatizzati consentono di svolgere automaticamente, inserendo specifici dati richiesti.

Cosa indicare nella dichiarazione dei redditi?

Veniamo ora alla compilazione della dichiarazione annuale con cui il contribuente determina la corretta base imponibile per il calcolo delle imposte.

Ai fini della determinazione del reddito derivante dagli immobili, occorre operare un distinguo: immobili siti nel territorio dello Stato, dai fabbricati che invece sono situati all'estero.

Nel primo caso, infatti, il soggetto che possiede a vario titolo un bene immobile è tenuto alla compilazione del quadro RB del Modello Unico dei redditi o del quadro B del modello 730.

Con riferimento agli immobili situati all'estero, occorre precisare che essi non concorrono a formare il reddito fondiario del soggetto che li possiede e, pertanto, non devono essere indicati nei quadri RB (Modello Unico) o B (Modello 730).

Tali immobili costituiscono redditi diversi e, pertanto, concorrono alla formazione del reddito complessivo del contribuente sulla base delle disposizioni contenute all'art. 70, secondo comma, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR):

  • per "l'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero dove si trova l'immobile per il corrispondente periodo di imposta" (se i redditi fondiari sono soggetti a imposta sui redditi nello Stato ove si trovano);
  • per "l'ammontare percepito nel periodo di imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria delle spese" (se i redditi fondiari non sono soggetti a imposte sui redditi nello Stato estero).

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