Il condomino disabile può realizzare un ascensore, occupando il giardino condominiale, anche se l'installazione non risolve il suo problema di deambulazione. Infatti, la realizzazione dell'ascensore è ammissibile anche se rende inservibile una parte comune, come il giardino, purché attenui le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione.
L'installazione dell'ascensore rientra nelle opere volte a rimuovere le barriere architettoniche; può essere realizzato su beni comuni, come il giardino, allorché l'occupazione di quell'area risulti indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'appartamento.
La realizzazione dell'ascensore, dunque, è ammissibile a prescindere dall'effettiva utilizzazione, purché perseguaun risultato conforme alle finalità della legge, attenuando sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione(Corte Cass., sez. VI, ordinanza, 9 marzo 2017 n. 6129).
La vicenda. Due condomine con difficoltà di deambulazione agivano in giudizio per veder accertato il diritto ad installare un ascensore, negato loro in sede di deliberazione assembleare.
In primo grado, il Tribunale disponeva il diritto di realizzazione del manufatto, occupando una parte del sedime del giardino comune, a ridosso della facciata.
In sede di appello, la sentenza veniva riformata; secondo il giudice, infatti,l'installazione dell'ascensore era inutile, giacché esso non conduceva le disabili direttamente all'appartamento, ma rimanevano ancora da percorrere dieci scalini.
Inoltre, la Corte territoriale riteneva la realizzazione dell'ascensore lesiva dell'art. 1102 c.c., stante la modifica di destinazione dell'area comune del giardino.
Pertanto, ai fini dell'approvazione dell'opera, occorrevano le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c., in difetto, qualsiasi intervento doveva ritenersi illegittimo.Si giungeva così in Cassazione.
Installazione dell'ascensore per disabili in caso di rifiuto degli altri condomini.
La normativa.La Suprema Corte, con l'ordinanza in commento (Cass. Ord. n. 6129/2017), si allinea al consolidato orientamento giurisprudenziale [1] in materia di installazione dell'ascensore in condominio e ripercorre il complesso quadro normativo di riferimento.
La realizzazione del manufatto rientra tra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche [2] e rappresenta un'innovazione.
In particolare, la legge 2 gennaio 1989 n. 13, recante "Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati", all'art. 2 [3], come modificato dalla legge di riforma del condominio (legge 220/2012), rinvia all'art. 1120 c.2 c.c. (innovazioni) ed all'art. 1136 c. 2 c.c. (quorum deliberativi) [4].Il citato art. 2 della legge 13/1989 dispone che, qualora il condominio rifiuti di assumere deliberazioni in merito alle innovazioni necessarie per l'abbattimento delle barriere architettoniche, il singolo condomino, portatore di disabilità, possa installare a proprie spese le strutture occorrenti per rendere più agevole l'accesso all'edificio.
Il suddetto diritto, però, incontra dei limiti; infatti, sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Nel caso di specie, una porzione del giardino comune diveniva "non servibile all'uso".
Nondimeno la giurisprudenza, spesso, ha fornito interpretazioni molto ampie consentendo la realizzazione dell'ascensorein casi-limite.
Ad esempio, si è ritenuta ammissibile l'installazione dell'opera anche se determinava un taglio parziale delle scale, le quali, però, mantenevano la misura minima prescritta ex lege (Trib. Roma 11 marzo 2003); in un' altra fattispecie, si è ammessa la costruzione dell'ascensore nonostante la lesione del diritto di godimento del pianerottolo (Corte Cass. n. 15308/2011). L'art. 1120 c. 4, nel porre dei limiti all'introduzione di innovazioni, fa riferimento alla "inservibilità" della cosa comune.
Essa non può ridursi al mero disagio, ma deve tradursi nella concreta inutilizzabilità della res communis.
Ecco quando è illegittima l'installazione dell'ascensore
Danni o svantaggi alla proprietà privata del singolo condomino. La giurisprudenza è concorde nel ritenere che la realizzazione dell'ascensore sia vietata, allorché arrechi danno alla proprietà esclusiva di un singolo condomino, ad esempio ledendo il suo diritto di veduta (Cass. n. 4726/2016).
La compressione del diritto dominicale del proprietario è ammissibile solo quando questi vi acconsenta.
Qualora l'installazione cagioni la violazione dei diritti di un condomino nella sua proprietà esclusiva, la relativa delibera è nulla ed impugnabile in ogni tempo (Cass. n. 12930/2012).
Per completezza, si ricorda che in materia di costruzione dell'ascensore non trova applicazione la disciplina delle distanze legali rispetto alle unità immobiliari di proprietà degli altri condomini, giacché trattasi di un impianto indispensabile per la corretta vivibilità (Cass. n. 14096/2012).
La sentenza. La Suprema Corte, nella pronuncia in oggetto, ritiene che «l'installazione di un ascensore, allo scopo dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata su aree comuni (nella specie, un'area destinata a giardino), deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c.».
La citata norma (art. 1102 c.c.) comporta il divietodialterareladestinazionedella cosacomuneediimpedire agli altri partecipanti difarneparimentiusosecondoillorodiritto.
Il suddetto limite, tuttavia, non opera nell'ipotesi dell'installazione di «impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di unareale abitabilità dell'appartamento,intesanelsensodiunacondizioneabitativacherispettil'evoluzionedelleesigenzegeneralideicittadinielosviluppodellemoderneconcezioniintemadiigiene,salvol'apprestamentodi accorgimenti idoneiad evitare danni alle unità immobiliari altrui» (Cass. n. 7752/1995 del 1995; Cass. n. 6885/1991; Cass. n. 11695/1990).
In altre parole, l'installazione dell'ascensore, considerato alla stregua di un "impianto necessario", non incontra i limiti dettati dall'art. 1102 c.c.
Inoltre, la valutazione sul contrasto tra la realizzazione del manufatto e le parti comuni va effettuata osservando il principio della solidarietà condominiale.
In buona sostanza, occorre produrre un contemperamento tra le esigenze di tutti i condomini, rammentando che tra i vari interessi in gioco v'è il diritto delle persone disabili alla rimozione delle barriere architettoniche.
Il suddetto diritto prescinde dall'effettiva utilizzazione degli edifici interessati (Cass. n. 18334/2012).
È sufficiente che la creazione dell'opera produca «un risultato conforme alle finalità della legge, attenuando sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione» (Cass. Ord. n. 18147/2013).
Pertanto, il fatto che l'ascensore non raggiunga direttamente il piano delle condomine portatrici di handicap non è dirimente ai fini della valutazione sulla necessità della sua installazione.
Conclusioni. L'installazione dell'ascensore rappresenta un'innovazione (art. 1120 c. 2 c.c.) e rientra nelle opere volte a rimuovere le barriere architettoniche (legge 13/1989).
In generale, le innovazioni sono vietate allorché rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o ne limitino il godimento (art. 1120 c.4 c.c.).
Tuttavia, nel caso in cui l'occupazione dell'area comune (nel caso di specie, il giardino) risulti indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'appartamento e della sua abitabilità, occorre tenere conto del principio di solidarietà condominiale.
Infatti, le persone disabili hanno il diritto fondamentale di eliminare le barriere architettoniche a prescindere dall'effettiva utilizzazione, purché l'installazione persegua un risultato conforme alle finalità della legge, attenuando sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione.
Avv. Marcella Ferrari
Avvocato del Foro di Savona
[1] Ex multis, Corte Cass., sez. II, 27 dicembre 2011 n. 28920; Corte Cass., sez. II, 20 aprile 2004 n. 8286; Corte Cass., sez. II, 29 luglio 2004 n. 14384
[2] Art. 27 c. 1 legge 3 marzo 1971 n. 118 (Conversione in legge del D.L. 30 gennaio 1971, n. 5 e nuove norme in favore dei mutilati ed invalidi civili) e art. 1 c. 1 del D.P.R. 27 aprile 1978 n. 384 (Regolamento di attuazione dell'art. 27 della L. 30 marzo 1971, n. 118, a favore dei mutilati e invalidi civili, in materia di barriere architettoniche e trasporti pubblici.").
[3] Si riporta il testo integrale dell'art. 2 della legge 2 gennaio 1989 n. 13:
«1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile.
2N. el caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.
3. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.»
[4] L'art. 1136 c. 2 c.c. dispone che siano valide le deliberazioni assunte con la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio.
