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Se la realizzazione di un ascensore toglie luce e aria al singolo condomino la delibera può essere annullata?
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Se la realizzazione di un ascensore toglie luce e aria al singolo condomino la delibera può essere annullata?

E' annullabile la delibera dell'assemblea che autorizza la realizzazione di un ascensore a causa dell'eccessiva vicinanza dell'impianto

Avv. Giuseppe Nuzzo  

E' annullabile la delibera dell'assemblea condominiale che autorizza la realizzazione di un ascensore, nel caso in cui produca un pregiudizio per le parti comuni e per le parti esclusive, in particolare a causa dell'eccessiva vicinanza dell'impianto, con conseguente violazione della riservatezza dei condomini e diminuzione dell'areazione e dell'illuminazione della loro abitazione.

In tal senso si è espresso il Tribunale di Macerata con la sentenza n. 1278 del 10 dicembre 2013, a seguito di un ricorso presentato da un condomino avverso due delibere condominiali.

La prima autorizzava la realizzazione di un impianto ascensore che, a detta del ricorrente, avrebbe causato dei danni in relazione all'areazione ed all'illuminazione del proprio appartamento, nonché delle alterazioni alle parti comuni, che già presentavano elementi di inidoneità con la normativa vigente.

La seconda ripartiva le spese di realizzazione di tale impianto anche nei confronti del condomino ricorrente.

La decisione del Giudice marchigiano - Il Giudice, all'esito della consulenza tecnica d'ufficio, ha accolto il ricorso e annullato entrambe le delibere impugnate.

(Niente impugnazione se la delibera condominiale è conforme alla dichiarazione di voto)

È stato accertato che la realizzazione dell'impianto in questione, ad una distanza di appena 15 cm dalle finestre del ricorrente, avrebbe comportato un "deperimento delle condizioni generali di abitabilità", dovuto alla riduzione dello spazio già presente ed alla sottrazione della colonna d'aria e di luce, con conseguente peggioramento sia a livello di illuminazione che di areazione dell'appartamento.

L'eccessiva vicinanza dell'impianto agli infissi avrebbe comportato altresì il pericolo di violazione del diritto alla privacy del ricorrente, oltre che l'assoggettamento a rumori continui inerenti al funzionamento dell'impianto ascensore.

Il Giudice ha osservato inoltre che la realizzazione dell'impianto ascensore, indispensabile qualora nello stesso condominio abitasse un disabile - al fine di semplificare l'accesso alla propria abitazione ed agli spazi comuni - è un onere che si imporrebbe al condominio, ma in ogni caso ciò non potrebbe implicare interventi sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Violazione del principio di proporzionalità e delle distanze legali - La sentenza che si annota ha annullato le due delibere in questione perché adottate dall'assemblea in violazione degli artt. 1102 c.c. e 907 c.c.

Il primo articolo, dettato dal codice civile in materia di comunione in generale, concerne l'uso della cosa comune alla luce dei principi di solidarietà e di proporzionalità, applicabili anche al condominio.

Esso dispone che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, ma ciò non ne deve alterare la destinazione ed inoltre ciò non deve compromettere il diritto agli altri condomini di farne parimenti uso.

Da cui consegue che, in linea di principio, il condominio non può accrescere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri condomini.

L'art. 907 c.c., anch'esso applicabile agli edifici in condominio, impone il divieto di fabbricare ad una distanza limite, in quanto ciò può causare dei danni o limitare l'esercizio di alcuni diritti nei confronti di uno o più condomini.

La disposizione prevede, nello specifico, che "quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905.

Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia". (Perchè il diritto d'uso prevale sulle norme dettate in materia di distanze legali)

Nella fattispecie analizzata, l'assemblea di condominio ha deliberato in palese violazione dei principi anzidetti, senza un'attenta valutazione degli diversi interessi delle parti coinvolte.

Non si è tenuto conto che la realizzazione dell'impianto ascensore secondo le modalità sopra descritte, se da un lato avrebbe certamente giovato a tutti i condomini, dall'altro, avrebbe creato, allo stesso tempo, una compromissione della posizione del ricorrente, attraverso una serie di fattori che si sarebbero cumulati, come l'eliminazione di una colonna d'aria indispensabile all'areazione dei locali di proprietà del ricorrente, una compromissione del diritto d'illuminazione ed una potenziale violazione del diritto alla privacy.

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