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L'individuazione delle parti condominiali nel "condominio orizzontale": il caso della proprietà dei lastrici solari

Come valutare la proprietà (condominiale o esclusiva) di un lastrico solare di copertura di un solo appartamento ubicato in un c.d. condominio orizzontale
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Il condominio orizzontale, lo diremo in seguito, è una particolare forma di condominio, inizialmente riconosciuta dalla giurisprudenza e che oggi trova riscontro anche nelle norme vigenti.

È accaduto che le sentenze, di merito e di legittimità, si siano andate ad occupare del condominio orizzontale.

Le questioni da risolvere riguardano quasi sempre gli elementi edilizi da considerarsi soggetti al regime del condominio negli edifici.

Con la sentenza 4 novembre 2010 n. 22466 resa dalla Seconda Sezione, la Corte di Cassazione torna ad occuparsi di questa particolare tipologia costruttiva che vede il complesso edilizio svilupparsi, per l'appunto, in orizzontale.

Si pensi, è questo l'esempio più ricorrente nonché la tipologia edilizia oggetto del pronunciamento in esame, alle c.d. casa a schiera.

Il condominio orizzontale nel codice civile

Il primo elemento da evidenziare con chiarezza è il seguente: fino al 2012 non esistevano norme specificamente dettate in relazione al c.d. condominio orizzontale.

Nonostante ciò non v'era dubbio che gli artt. 1117 e ss. c.c. potessero trovare applicazione anche in relazione a tipologie edilizie differenti dal classico condominio "orizzontale".

Condominio orizzontale, quando si configura e in che modo si gestisce

Fu chiarissima sul punto una pronuncia della Suprema Corte, la n. 9096/00 resa in relazione al supercondominio, ma chiaramente riferibile anche ad altre fattispecie come per l'appunto quella del condominio orizzontale.

Col 2012 e l'approvazione della legge n. 220, la così detta riforma, l'applicazione delle norme condominiali anche al così detto condominio orizzontale è sancita dall'art. 1117-bis c.c. che recita:

. Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117. .

Condominio orizzontale e individuazione dei beni comuni

Un elemento da tenere a mente è che l'art. 1117 c.c., come ben evidenziato dalla Cassazione, non contiene un'elencazione esaustiva dei beni comuni.

L'elenco della norma è esemplificativo, ciò che conta ai fini della valutazione della condominialità è la funzione dei beni.

In tal senso è stato affermato che . il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (Sez. 2, Sentenza n. 17993 del 02/08/2010). (Cass. 5 maggio 2016 n. 5035).

Beni comuni e non beni che si presumono comuni

Si badi: quelli elencati dall'art. 1117 c.c. (nonché gli altri che abbiano le medesime caratteristiche) sono beni che devono considerarsi e non presumersi di proprietà comune.

Cause riguardanti i diritti e le modalità l'uso delle parti comuni

Com'è stato autorevolmente osservato "la norma dell'art. 1117 del codice civile stabilendo che: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo", le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall'usucapione.

E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.).

D'altra parte, se con la disposizione dell'art. 1117 c.c. si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l'uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.

Tuttavia, con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all'art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio.

In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che "la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario", benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell'art. 1117 civ., si è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà" (così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).

Beni comuni in un condominio orizzontale, il caso del lastrico

Nel caso sotteso alla pronuncia n. 22466/10 il motivo del contendere era la proprietà (condominiale o esclusiva) di un lastrico solare di copertura di un solo appartamento ubicato in un c.d. condominio orizzontale e le ovvie differenze in relazione alla circolazione del bene nel caso di compravendita delle unità immobiliari.

Secondo la Suprema Corte . con particolare riferimento, dunque, ad un lastrico solare che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel c.d. "condominio orizzontale", né sia caratterizzato da unitarietà strutturale né da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili, costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell'edificio nel novero di quelle di cui all'art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione. (così Cass. 4 novembre 2010 n. 22466).

Condominio, parti comuni e presunzione di condominialità

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