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Costruzioni adiacenti: quali sono i requisiti per valutare se si applicano le norme sul condominio negli edifici?
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Costruzioni adiacenti: quali sono i requisiti per valutare se si applicano le norme sul condominio negli edifici?

Stabilire se un fabbricato minore adiacente ad altro stabile in muratura faccia parte dei beni condominiali

Avv. Alessandro Gallucci 

Quali siano le parti comuni di un edificio in condomino ce lo dice l’art. 1117 c.c. Siamo soliti sentire parlare di presunzione di condominialità dei beni in esso elencati. Tale presunzione, dice la giurisprudenza, può essere vinta in due modi:

a) diversa disposizione degli atti d’acquisto;

b) oggettiva destinazione dei beni di cui all’art. 1117 c.c. solamente a vantaggio di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva.

Una precisazione sembra utile. Al di là del fatto, incontestato, delle modalità d’individuazione delle parti comuni, a parere di chi scrive, quelli indicati dall’art. 1117 c.c. non sono beni che si presumono comuni ma beni comuni (cfr. Cass. SS.UU. 7449/93) che devono essere considerati tali se non ricorrono le condizioni appena citate nelle lettere a) e b).

Chiarito ciò andiamo ad esaminare una fattispecie, particolare, che è stata affrontata e risolta dalla Cassazione con la sentenza 21 settembre 2011 n. 19490. Nel caso di specie v’erano due manufatti, uno più grande in condominio ed uno più piccolo, inizialmente autonomi e poi riuniti.

Secondo un condomino delle opere realizzate dai proprietari del manufatto più piccolo erano illecite perché andavano ad intaccare beni di proprietà comune.

Dello stesso avviso il Tribunale adito per ottenerne la rimozione e la Corte d’Appello chiamata a pronunciarsi dai proprietari del piccolo edificio che si opponevano alla richiesta.

Secondo questi, infatti, le opere riguardavano parti di proprietà esclusiva sulle quali non operava il così detto diritto di condominio.

Tali parti, infatti, erano ab origine di proprietà esclusiva per via del fatto che i manufatti erano originariamente separati. La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul tema, ha accolto queste lamentele.

In particolare, prima di entrare nello specifico esame del caso concreto, gli ermellini hanno affermato che “ per l'esclusione della presunzione di proprietà comune, di cui all'art. 1117 cod. civ., non è infatti necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci che siano in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo, con la conseguenza che, quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ovvero risulti comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo, in guisa da rilevare - in base ad elementi obiettivamente rilevabili, secondo l'incensurabile apprezzamento dei giudici di merito - che si tratta di un bene avente una propria autonomia e indipendenza, non legato da una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, viene meno il presupposto per l'operatività della detta presunzione (cfr per riferimenti Cass. 8119/04; 24015/04)” (Cass. 21 settembre 2011 n. 19490).

Gli stabili di cui si discuteva nella causa erano, effettivamente, separati al momento della loro edificazione. Chiarito ciò e quando un bene debba o non considerarsi condominiale, gli ermellini accogliendo il ricorso e cassando la sentenza hanno enunciato il principio di diritto cui i giudici d’appello dovranno attenersi.

Secondo la Cassazione, quindi, “ al fine di stabilire se un fabbricato minore adiacente ad altro stabile in muratura faccia parte dei beni condominiali ex art. 1117 c.c., è necessario stabilire se sussistessero i presupposti di cui a detta disposizione con riferimento al momento della nascita del condominio, eventualmente coincidente con quello in cui il condomino che ne invoca l'applicazione ha acquisito la proprietà di una porzione dello stabile, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili, se eseguito successivamente all'acquisto” (Cass. 23 settembre 2011 n. 19490).

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