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Si possono montare condizionatori sul terrazzo condominiale?

Quando è possibile installare il motore del dispositivo di condizionamento sul terrazzo del Condomino?
Dott.ssa Lucia Izzo Dott.ssa Lucia Izzo 

Negli ultimi anni il condizionatore è divenuto un apparecchio indispensabile all'interno delle abitazioni e degli uffici, soprattutto in estate quando il calore può raggiungere picchi insopportabili. Tale dispositivo è tanto apprezzato quanto foriero di liti in Condominio qualora si decida per la sua installazione.

Le diatribe sorgono in molti casi in relazione all'allocazione del motore esterno del dispositivo: infatti, spesso capita che i condomini non abbiano spazio sufficiente sul proprio balcone per l'installazione o che, per esigenze di praticità, decidano di posizionare l'unità esterna del condizionatore sulla facciata condominiale o sulla terrazza dello stabile.

A differenza del balcone c.d. "aggettante", che sporge rispetto alla facciata e appartiene in via esclusiva al proprietario della singola unità abitativa in quanto considerato un "prolungamento" di quest'ultima (cfr. ex multis Cass., n. 7042/2020), negli altri casi (facciata o terrazza) si tratta di beni comuni ai sensi dell'art. 1117 del codice civile.

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Tale norma contiene un'elencazione (non tassativa) dei beni che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, salvo che non risulti il contrario dal titolo. In alcuni casi, infatti, la terrazza può risultare attribuita in uso esclusivo ad alcuni condomini (cfr. art. 1126 c.c.).

Presupponendo che la terrazza abbia natura condominiale, l'apposizione del condizionatore sul terrazzo in linea di massima si ritiene possibile, rispettando alcuni accorgimenti.

Apposizione del condizionatore su terrazza condominiale

L'art. 1102 c.c. consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Secondo la giurisprudenza, il disposto di tale norma, che si riferisce alla comunione in generale e risulta applicabile anche al condominio in virtù del rimando di cui all'art. 1139 c.c., "è nel senso che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso" (cfr. Cass. sent n. 11445/2015).

A tal fine, al singolo condomino è consentito apportare alla cosa comune e a proprie spese le modificazioni del caso, sempre sul presupposto che l'utilità che il condomino intenda ricavare dall'uso della parte comune non sia in contrasto con la specifica destinazione della medesima (cfr. Cass. n. 12310/11) o, a maggior ragione, che essa non perda la sua normale ed originaria destinazione.

Il motore del condizionatore resta sulla facciata del condominio se ci sono gli altri impianti

In altre parole, ciascun comunista può servirsi della cosa comune e farne un uso anche più intenso, ma con dei limiti, tra cui quello di evitare che il suo comportamento possa comprimere il potenziale pari uso riconosciuto in capo agli altri partecipanti.

L'installazione del condizionatore sul terrazzo condominiale, dunque, non dovrà alterare il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione altrimenti l'installazione rischia di essere valutata come illegittima.

Pertanto, prima dell'apposizione dell'unità esterna sul terrazzo, andrà verificato se ciò rischi di compromettere il diritto degli altri condomini a collocare a loro volta un altro apparecchio nella medesima zona o anche soltanto a utilizzare liberamente il terrazzo.

Infatti, i terrazzi si prestano a diversi utilizzi: ci si posizionano antenne, parabole, ci si può stendere il bucato, coltivare piante, fruire di momenti di svago, così come installarvi condizionatori.

Va da sé che, per rispettare i diritti degli altri comproprietari, il condizionatore non potrà, ad esempio, occupare un'area eccessivamente vasta del terrazzo, impedendo così ad altri di installare a loro volta gli impianti o compiervi le attività consentite.

In base a tali presupposti, il Tribunale di Busto Arsizio (sentenza n. 752/2020) ha ordinato la rimozione di un condizionatore installato sul parapetto di un terrazzino comune, ritenuto troppo piccolo per poter ospitare gli eventuali impianti collocati dagli altri condomini.

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Attenzione al regolamento condominiale

Pertanto, la legge consente al singolo condomino di servirsi delle parti comuni dell'edificio, ma alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione (cfr. Cass. n. 1062/2011).

Salvo il rispetto di questi due limiti (non alterare la destinazione e non impedire il parimenti uso degli altri partecipanti), la legge non richiede a colui che intende installare il condizionatore l'obbligo di ottenere preventivamente l'assenso dell'assemblea.

Quanto detto, tuttavia, ha valenza qualora il regolamento abbia natura assembleare, mentre diversamente avviene qualora il regolamento abbia natura contrattuale o convenzionale, ovvero sia stato approvato all'unanimità da tutti i condomini oppure predisposto dall'originario proprietario/costruttore dello stabile e poi richiamato all'interno degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e accettato dai singoli condomini al momento dell'acquisto.

Tale regolamento, infatti, potrebbe prevedere limitazioni ai diritti dei singoli sulle parti comuni e di proprietà esclusiva, anche se non gli è consentito derogare a quanto stabilito dal quarto comma dell'art. 1138 c.c. e alle norme richiamate in tale disposizione, tra le quali però non figura l'art. 1102 del codice civile.

Di conseguenza, tale regolamento ben potrebbe contenere clausole che espressamente vietino di apportare modifiche per il migliore godimento della cosa comune, non consentendo, ad esempio, l'installazione sul terrazzo condominiale del condizionatore.

Al fine di ottenere il rispetto delle prescrizioni regolamentari, l'assemblea condominiale potrà dunque agire contro il comproprietario che abbia provveduto a un'installazione vietata, intimandogli la rimozione dell'unità esterna del condizionatore posta sul terrazzo.

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Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 29-09-2021 00:51:04

Nel caso il regolamento contrattuale lo vieti, anche il singolo condomino potrà agire contro il comproprietario che abbia provveduto a un'installazione vietata.

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