È noto a tutti che, per realizzare un immobile o per ristrutturarlo, occorre munirsi del titolo edilizio adatto. Per ottenerlo, c'è bisogno che l'ufficio tecnico comunale approvi il progetto dei lavori da realizzare. Una volta approvato, occorre attenervisi scrupolosamente per evitare abusi.
La legge mostra tuttavia una certa elasticità laddove consente, se ve ne sono le ragioni, di apportare alcune modifiche al progetto iniziale.
Il Tar della Sicilia, sezione staccata di Catania, con la sentenza n. 1512 pubblicata il 10 maggio 2021, ha chiarito quali sono le differenze tra varianti e variazioni essenziali in merito al permesso di costruire. Approfondiamo l'argomento.
Permesso di costruire: quando serve?
Secondo il Testo unico in materia edilizia (art. 10, d.P.R. n. 380/2001) costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio subordinati al rilascio del permesso di costruire:
- gli interventi di nuova costruzione;
- gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
- gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A (cioè, le parti di territorio aventi agglomerati urbani di carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi), comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
- stabilire, con propria legge, quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività;
- individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all'incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.
Secondo il medesimo dettato normativo, alle Regioni è data la possibilità di:
Sono possibili modifiche al permesso di costruire?
Una volta che il Comune ha rilasciato il permesso di costruire, il manufatto va realizzato attenendosi scrupolosamente al progetto approvato. In caso di difformità, si rischia incorrere in abuso edilizio, totale o parziale, a seconda della divergenza dell'opera rispetto a quella inizialmente approvata.
Ad esempio, secondo l'art. 31 del Testo unico, «Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile».
Il secondo comma del succitato articolo così prosegue: «Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto».
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Già da questa norma si evince l'incidenza di una variazione essenziale sul progetto inizialmente approvato posto alla base del rilascio del titolo edilizio.
Ciò non significa, però, che non sia possibile nessun tipo di cambiamento; ed è qui che entrano in gioco le varianti. Queste ultime, proprio perché di portata limitata, non creano conseguenze così importanti come quelle derivanti dalle variazioni essenziali. Su questo argomento si è espresso il Tar della Sicilia, sezione staccata di Catania, con la sentenza n. 1512 pubblicata il 10 maggio 2021.
Varianti e variazioni essenziali: quali differenze?
Chiamato a decidere su un ricorso avverso il provvedimento comunale che aveva effettuato un ricalcolo ex novo dei contributi dovuti per oneri di costruzione per via di modifiche al progetto iniziale, il Tar della Sicilia (sentenza n. 1512/2021 in commento) rammenta che il concetto di variazione essenziale riguarda la modalità di esecuzione delle opere e va pertanto distinto dalle "varianti" che, pur attenendo alla stessa, consentono di adeguare il titolo autorizzativo originario.
Citando il Consiglio di Stato (Cons. Stato Sez.
II, 28/08/2020, n. 5288), il Tar della Sicilia afferma che «Mentre, dunque, le varianti in senso proprio, ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante (rectius, a d.i.a., in luogo della presentazione della quale il privato può optare per la richiesta di titolo esplicito), complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all'originario permesso a costruire; le varianti essenziali, caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dal richiamato art. 32 del D.P.R. n. 380 del 2001, sono soggette al rilascio di un permesso di costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto al primo, e per esso valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante».
Permesso di costruire, SCIA, CILA, quali differenze?
Ad esempio, secondo altra pronuncia del Consiglio di Stato (18/05/2020, n. 3153), «[…] non costituisce variazione essenziale, rispetto al progetto originariamente assentito, quella che riguarda soltanto le diverse modalità costruttive dell'edificio mantenendone la stessa forma e dimensione del progetto».
Variante e variazioni: come riconoscerle?
La giurisprudenza (ex multis, Tar Toscana 17/05/2021, n. 725; Tar Calabria Catanzaro 22/05/2018, n. 1082) ha individuato gli elementi da prendere in considerazione al fine di ritenere la sussistenza di una variazione essenziale piuttosto che una variante.
A tal proprosito, bisogna considerare le modifiche di rilievo apportate all'originario progetto sulla base di vari indici quali: la superficie coperta, il perimetro, il numero dei piani, la volumetria, la distanza dalle proprietà limitrofe, nonché le caratteristiche funzionali e strutturali, interne ed esterne, del fabbricato.
Variante: termini di completamento dei lavori
La giurisprudenza (Tar Toscana 17/05/2021, n. 725) ha inoltre specificato che, in caso di variante, tutti i termini di inizio e fine dei lavori non subiscono alterazioni, essendo riferiti sempre al momento iniziale di approvazione del progetto.
La presentazione di varianti, pertanto, non determina, come conseguenza, la modificazione degli originari termini di cui all'art. 15 del d.P.R. 380/2001 sull'efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire.
