Il contratto d'appalto, che abbia ad oggetto una qualsiasi opera edilizia, obbliga l'esecutore a realizzarla secondo le regole dell'arte e le indicazioni del committente. Ogni difetto rispetto a tali regole dev'essere considerato alla stregua di un inadempimento (cfr. in tal senso Cass. 20 marzo 2012 n. 4446).
Scopo della garanzia per le difformità ed i vizi dell'opera, pertanto, è quello di riequilibrare le prestazioni dedotte nel contratto. Le norme di riferimento sono quelle contenute negli artt. 1667-1668 c.c.
In particolare, ai sensi del primo comma dell'art. 1667 c.c. "l'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore."
Responsabilità per vizi e difetti, presupposti applicativi
Prima di entrare nel dettaglio della responsabilità contrattuale per difformità e/o vizio dell'opera, è bene evidenziare un aspetto.
Com'è stato giustamente evidenziato "primo presupposto per l'applicazione di questa responsabilità è che l'opera sia stata eseguita, ma presenti vizi e/o difformità. Si è, infatti, precisato che in tema di appalto, la responsabilità inerente alla garanzia per vizi e difformità dell'opera eseguita, prevista dagli artt. 1667 e ss c.c., può configurarsi unicamente quando l'appaltatore, nell'intervenuto completamento dei lavori consegni alla controparte un'opera realizzata nel mancato rispetto dei patti o non a regola d'arte" (Visintini, Trattato breve della responsabilità civile, Cedam, 2009, in tal senso in giurisprudenza cfr. Cass. 24 giugno 2011 n. 13983).
In questo contesto per "difformità deve intendersi una discordanza dell'opera dalle prescrizioni contrattuali, mentre i vizi sono la mancanza di modalità o di qualità che, anche se non espressamente pattuiti, devono comunque considerarsi inerenti all'opera secondo le regole dell'arte e la normalità delle cose" (Caringella - De Marzo, Manuale di diritto civile parte III Il contratto, Giuffrè, 2007).
In sostanza costituisce inadempimento - salvo il caso di accettazione espressa delle difformità e dei vizi o comunque di accettazione di un'opera con vizi e difformità riconoscibili e non taciuti in male fede - la consegna di un'opera non conforme, non conforme e senza la qualità che ci si poteva aspettare, o solamente mancante di qualità.
In tal caso il committente - nella fattispecie che ci occupa il condominio, in persona dell'amministratore - e/o i singoli condomini possono agire per l'accertamento della responsabilità contrattuale.
Responsabilità per vizi e difetti, la denuncia e i termini per presentarla
La prima incombenza che il codice civile pone in capo al condominio è la denunzia dell'opera. In tal senso è stabilito che "il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta.
La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati (art. 1667, secondo comma, c.c.)".
Quanto alle modalità denuncia, il legislatore non ha previsto nessun obbligo formale. La Cassazione, intervenendo sulla materia, ha avuto modo di affermare che "la denunzia dei vizi non deve essere necessariamente specifica ed analitica, bastando anche una sintetica indicazione a conservare l'azione di garanzia del committente per quei difetti che sia possibile accertare nella loro consistenza solo successivamente alla denunzia" (Cass. 7 dicembre 1981 n. 6479).
Ad ogni buon conto, ai fini dell'onus probandi vale la pena ricordare che "nelle azioni di garanzia contro l'appaltatore l'onere della prova della tempestività della denunzia dei vizi o delle difformità dell'opera incombe al committente, poiché detta denunzia costituisce una condizione necessaria all'azione." (così, ex multis, Cass. 10 giugno 1994 n. 5677).
Dalla denunzia, tuttavia, se s'intende agire per l'inadempimento dell'appaltatore, non bisogna far passare molto tempo. In tal senso nel primo periodo del terzo comma dell'art. 1667 c.c. è stabilito che "l'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera."
La regola generale, tuttavia, soffre di un'eccezione. Infatti, a dirlo è l'inciso finale della norma testé citata, "il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna".
In sostanza, trattandosi di contratto a prestazioni corrispettive, se in virtù dei vizi riscontrati e denunciati il committente non ha completato il pagamento dell'opera e l'appaltatore agisce in giudizio per il recupero del credito, il primo, nell'ambito del medesimo giudizio, può far valere quei vizi, al di là del fatto che sia trascorsi più di due anni dalla denuncia.
Vizi e difformità nell'appalto d'opera: termini della denuncia ex art. 1667 c.c.
Responsabilità per vizi e difetti, la posizione del condominio
Per ciò che concerne le azioni che l'ordinamento riconosce al condominio (ed al committente in genere), è affermato chiaramente che questo "può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore".
In questo contesto è stato evidenziato che, "il committente il quale agisce nei confronti dell'appaltatore ai sensi dell'art. 1668 c.c. per il risarcimento dei danni derivati da vizi o difformità dell'opera non è tenuto a dimostrare la colpa dell'appaltatore medesimo, in quanto, vertendosi in tema di responsabilità contrattuale, tale colpa è presunta fino a prova contraria" (Cass. 26 ottobre 2000 n. 14124).
Rappresenta un'ipotesi di assenza di colpa la circostanza che l'appaltatore abbia agito come nudus minister (cfr. Cass. 25 maggio 2011 n. 11815).
Per completezza è bene evidenziare che non mancano teorie che vedono nella responsabilità dell'appaltatore una responsabilità di carattere oggettivo (Marinelli, 2010, 140).
Ad ogni buon conto, restando in ambito pratico il committente (leggasi anche l'amministratore di condominio ed i singoli condomini per gli appalti assegnati dalla compagine) agendo in giudizio potrà chiedere, fermo restando il risarcimento del danno, alternativamente:
a) l'eliminazione dei vizi e/o delle difformità;
b) la riduzione del prezzo.
Nei casi di vizi e difformità gravi è possibile domandare la risoluzione del contratto (art. 1668, secondo comma, c.c.). Sul condominio graverebbe l'onere di dimostrare l'esistenza del contratto, il vizio e/o la difformità rispetto al progetto, alle sue indicazioni ed alle regole dell'arte e l'ammontare del danno. All'appaltatore spetterebbe l'onere di dimostrare che non esistono i vizi e/o le difformità lamentate o che se ci sono non sono dovute a sua colpa.
Se aderisse alle tesi della responsabilità oggettiva, l'appaltatore andrebbe esente da responsabilità solamente dimostrando l'esistenza di un caso fortuito.
Responsabilità condominiale e caso fortuito determinato dal condomino
