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Se l'appaltatore riconosce il vizio la prescrizione diventa decennale?

Quando opera la garanzia sancita dall'art. 1669 c.c. ? Cosa succede se l'appaltatore riconosce l'esistenza dei vizi?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Le questioni sono state affrontate dal Supremo Collegio con la decisione del 1 giugno 2020, n. 10342.

I lavori previsti dall'art. 1669 c.c., come delineati dalla giurisprudenza

Seguendo l'impostazione delle Sezioni Unite della Cassazione del 27 marzo 2019, n. 7756, sono gravi difetti dell'opera anche quelli attinenti elementi secondari ed accessori (ad es. l'impermeabilizzazione, i rivestimenti, gli infissi e cos' via) se sono tali "da compromettere la funzionalità globale dell'opera e che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con interventi di manutenzione ordinaria ai sensi dell'art. 31 legge n. 457/78 e cioè con "opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici" o con "opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti" (sentenze nn. 1164/95 e 14449/99; in senso del tutto analogo e con riferimento a carenze costruttive anche di singole unità immobiliari, v. n. 8140/ 04, che ha ritenuto costituire grave difetto lo scollamento e la rottura, in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita, delle mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti; da premesse conformi procedono le nn. 11740/03, 81/00, 456/99, 3301/96 e 1256/95; di un apprezzabile danno alla funzione economica o di una sensibile menomazione della normale possibilità di godimento dell'immobile, in relazione all'utilità cui l'opera è destinata, parlano le sentenze nn. 1393/98, 1154/02, 7992/97, 5103/95, 1081/95, 3644/89, 6619/88, 6229/83,2523/81, 1178/80, 839/80, 1472/75 e 1394/69)".

La garanzia per i vizi nella compravendita

Riprendendo gli esempi riportati dalle Sezioni Unite, si può trattare della pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione (sentenza n. 2238/12); della pavimentazione e impiantistica (n. 1608/00); infiltrazioni d'acqua, umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d'impermeabilizzazione (nn. 84/13, 21351/05, 117/00, 4692/99, 2260/98, 2775/97, 3301/96, 10218/94,13112/92, 9081/92, 9082/91, 2431/ 86, 1427I 84, 6741/ 83, 2858/ 83, 3971/81, 3482/81, 6298/80, 4356/80, 206/79, 2321/77, 1606/76 e 1622/72); un ascensore panoramico esterno ad un edificio (n. 20307/11); l'inefficienza di un impianto idrico (n. 3752/07); l'inadeguatezza recettiva d'una fossa biologica (n. 13106/95); l'impianto centralizzato di riscaldamento (nn. 5002/94, 7924/92, 5252/ 86 e 2763/ 84); il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell'edificio (nn. 6585/86, 4369/82 e 3002/81, 1426/76); il collegamento diretto degli scarichi di acque bianche e dei pluviali discendenti con la condotta fognaria (n. 5147/87); infiltrazioni di acque luride (n. 2070/78).

L'amministratore è legittimato a chiedere i danni contro l'appaltatore

Gli interventi ricostruttivi

In primo luogo occorre liberare il campo dal tema della garanzia ex art. 1669 c.c. per il caso di interventi non costruttivi, bensì manutentivi e riparatori, quali gli interventi ricostruttivi di lunga durata.

Si tratta di principio ormai consolidato a seguito della sentenza della Suprema Corte n. 7756 del 27.03.2017, la cui massima è la seguente: "l'art. 1669 c.c., è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo".

Nel caso posto al vaglio del Supremo Collegio qui in commento, una delle difese dell'impresa appaltatrice era proprio basata su questa circostanza. È stato gioco forza per il giudicante negare la valenza di simile osservazione.

La decisione della Cass, 10342/2020

Riprendendo la fattispecie della Cass. n. 10342/2020, il condominio cita in giudizio per sentirla dichiarare responsabile ai sensi dell'art. 1669 c.c. l'impresa che aveva eseguito interventi sugli intonaci dei prospetti del palazzo, con condanna a eliminare i vizi e alla condanna dei danni.

L'impresa costituendosi nega le asserzioni del condominio, rilevando problemi di staticità. Il tribunale autorizza la chiamata da parte del condominio

Il Tribunale da ragione al condominio, condannando l'impresa all'esecuzione dei lavori e, per il caso di inadempimento, a versare una determinata somma di denaro

L'impresa promuove il giudizio di appello sostenendo che il tribunale avesse erroneamente applicato l'art. 1669 al posto dell'art. 1667 c.c. e che fosse intervenuta la decadenza e la prescrizione dell'azione condominiale.

Lavori al lastrico solare e danni da infiltrazioni, ne risponde l'appaltatore

Si ricorda che l'art. 1667 c.c. dispone che "L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore.

Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta.

La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.

L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera.

Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna", mentre per l'art. 1669 c.c. "Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia".

Anche il giudizio di appello vede soccombente l'impresa in considerazione del fatto che -come sopra visto- l'art. 1669 c.c. si applica anche ai lavori di ristrutturazione di lunga durata.

Ma poi nel caso di specie, l'impresa aveva riconosciuto i vizi: questo riconoscimento da luogo a una nuova obbligazione, slegata dai termini dell'art. 1669 c.c.; in quanto tale, è soggetto alla ordinaria prescrizione decennale che, nel caso di specie, non si era ancora avverata.

La Corte di Cassazione, adita dall'impresa a cui è rimasto intimato il condominio, ha confermato in toto le osservazioni del giudice di secondo grado, facendole proprie. In aggiunta ha rilevato che il motivo attinente alla staticità non era suffragato da specificità e quindi non meritava accoglimento.

Interessante è la giurisprudenza sul tema del riconoscimento dei vizi da parte dell'appaltatore.

Effetti del riconoscimento dei vizi

La Cass. del 25 luglio 2019, n. 20191 osserva che "In tema di appalto, l'impegno dell'appaltatore ad eliminare i vizi della cosa o dell'opera costituisce, alla stregua dei principi generali non dipendenti dalla natura del singolo contratto, fonte di un'autonoma obbligazione di "facere", la quale si affianca all'originaria obbligazione di garanzia, senza estinguerla, a meno di uno specifico accordo novativo; tale obbligazione, pertanto, è soggetta non già ai termini di prescrizione e decadenza stabiliti per quella di garanzia, ma all'ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l'inadempimento contrattuale. Il semplice riconoscimento dei vizi e delle difformità dell'opera da parte dell'appaltatore implica la superfluità della tempestiva denuncia da parte del committente, ma da esso non deriva automaticamente, in mancanza di un impegno in tal senso, l'assunzione in capo all'appaltatore dell'obbligo di emendare l'opera".

Responsabilità dell'amministratore, la prescrizione è decennale

Altre decisioni rilevano che lo stesso risultato può essere conseguito con un riconoscimento tacito, bastando la certezza del valore del medesimo.

Occorre quindi interrogarsi su quali possono essere questi comportamenti o atti che abbiano in sé il valore di atto interruttivo della prescrizione, con decorrenza di una nuova prescrizione decennale.

È necessario che la missiva di riconoscimento dei vizi non lasci spazio a dubbi con l'impegno diretto di eliminarli (Cass. 25 luglio 2019, n. 20191).

A fini cautelativi il committente deve sempre denunciare i vizi per non perdere tutte le garanzie che gli spettano. Ed anche ha rilavato i difetti in presenza di un dipendente del committente (spunto importante, sebbene un po' datato, cfr. Cass. 2 maggio 1967, n. 809).

Si ricorda infine che sono principi di diretta applicazione anche al contratto d'opera. Per esso sono operanti i principi già affermati da questa Corte in materia di appalto, "secondo cui il riconoscimento dei vizi e delle difformità dell'opera da parte del prestatore d'opera non deve accompagnarsi alla confessione giudiziale o stragiudiziale della sua responsabilità, non richiede formule sacramentali e può esprimersi anche in forma tacita o manifestarsi per facta concludentia" (Cass. 11 marzo 2015, n. 4908).

Il ristoro dei danni in capo all'appaltatore dei beni condominiali

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