La Corte di Cassazione, con sentenza pubblicata in data 04 gennaio 2018, n. 51 riconosce la legittimazione del Condominio ad ottenere una notevole riduzione del prezzo a fronte della presenza di vizi nell'appalto.
La particolarità della questione affrontata si apprezza perché il Giudice di legittimità ha riconosciuto come legittima la riduzione dell'importo preteso dall'appaltatore in sede di decreto ingiuntivo.
Il contratto con cui il Condominio conferisce ad una impresa il compito di provvedere alla manutenzione straordinaria dell'edificio chiamasi contratto di appalto. La nozione si trova nell'articolo 1655 codice civile, che lo definisce come "il contratto col quale una parte assume con l'organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro".
L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. Per Difformità si intende una discordanza nell'opera rispetto a quanto stabilito nelle prescrizioni contrattuali.
Per Vizio si intende ogni carenza dell'opera rispetto alla regola d'arte che incide su aspetti qualitativi e funzionali.
Ora, nel caso di difformità e vizi dell'opera, il condominio, in quanto committente, può chiedere a norma dell'articolo 1668 Codice civile:
- l'eliminazione a spese dell'appaltatore (nel caso in cui il vizio sia eliminabile);
- la riduzione del prezzo (nel caso in cui il vizio non sia eliminabile o nel caso in cui sussista una difformità che non pregiudica la destinazione e l'utilizzazione dell'opera.)
- la risoluzione del contratto (soltanto nel caso in cui le difformità e i vizi siano tali da rendere l'opera assolutamente inaccettabile, considerata nella sua unicità e complessità, perché inadatta alla sua destinazione o perché diversa da quella del tutto voluta.).
Ma il sistema di garanzia a tutela del committente non si esaurisce qui!
Alla accennata responsabilità contrattuale dell'appaltatore si affianca normativamente quella extracontrattuale o altrimenti detta aquiliana. Cosa vuol dire? Ebbene, quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata (si pensi, ad esempio, ad una lavoro di impermeabilizzazione del tetto condominiale), se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte (quindi, nel nostro caso si ripresentano le infiltrazioni nell'appartamento sottostante la copertura), ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta (cfr articolo 1669 codice civile).
Ergo, mentre nel primo caso - cioè quello relativo ai vizi e alle difformità di cui all'articolo 1667 codice civile - il presupposto sotteso alla tutela del condominio riposta nel concetto di committente privato nell'ambito della responsabilità contrattuale, nel secondo caso - ovvero quello del cosiddetto "vizio occulto" - l'interesse salvaguardato viene ricondotto ad una sfera pubblica prevalente, ovvero all'esigenza di tutela dell'incolumità.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 3002/2001, ritiene che "le disposizioni dell'art. 1669 cod. civ. tendono essenzialmente a disciplinare le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono negativamente in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell'opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata, mentre quelle dell'art. 1667 cod. civ. riguardano l'ipotesi in cui la costruzione non corrisponda alle caratteristiche del progetto e del contratto di appalto, ovvero sia stata eseguita senza il rispetto delle regole della tecnica".
I due differenti presupposti incidono chiaramente nelle modalità e sui tempi di esercizio delle rispettive azioni di garanzia. Sotto tale ultimo profilo si segnala l'ultima sentenza intervenuta sulla questione da parte della Corte di Cassazione, pubblicata in data 04 gennaio 2018, n. 51 Il provvedimento riconosce la legittimazione del Condominio ad ottenere una notevole riduzione del prezzo a fronte della presenza di vizi nell'appalto. La particolarità della questione affrontata si apprezza perché il Giudice di legittimità ha riconosciuto come legittima la riduzione dell'importo preteso dall'appaltatore in sede di decreto ingiuntivo.
In altri termini, se il Condominio committente dovesse ricevere la notifica di una ingiunzione di pagamento da parte dell'Appaltatore, lo stesso, nel termine di legge, è in grado di opporlo chiedendo la riduzione della richiesta economica ivi contenuta, ove lamenti (e poi dimostri in sede giudiziale) la presenza dei predetti vizi o difformità.
Attenzione però - come segnalato sopra - ai termini preliminari di denuncia dei vizi e/o delle difformità che siano.
