È la ditta appaltatrice dei lavori e non il condominio a risarcire il proprietario dell'appartamento per i danni subiti dalle infiltrazioni.
"In tema di lavori, è la ditta appaltatrice e non il condominio a risarcire il proprietario dell'appartamento per i danni subiti dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare.
Dalla committenza in sé dei lavori di rifacimento dell'impermeabilizzazione del lastrico solare non può derivare alcuna responsabilità nei confronti di colui che a tale committenza, in quanto condominio, ha partecipato".
Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Napoli con la pronuncian.124 del 07 gennaio 2016 in merito alla risarcimento danni da infiltrazioni.
I fatti di causa. Tizietta (condomina) con atto di citazione conveniva in giudizio il condominio per sentirlo condannare al risarcimento dei danni da infiltrazioni nel suo appartamento verificatosi in occasione dei lavori di ristrutturazione che avevano interessato il lastrico solare.
Costituendosi in giudizio, il condominio contestava in toto le pretese dell'attore e chiamava in causa la ditta appaltatrice che aveva svolto i lavori; in particolare, secondo il condominio, la responsabilità era da attribuirsi alla ditta che non aveva svolto i lavori a regola d'arte.
I doveri dell'impresa appaltatrice e l'esclusione di responsabilità del condominio. In tema di appalto, l'appaltatore è di regola l'unico responsabile dei danni derivati a terzi dall'esecuzione delle opere appaltate in considerazione dell'autonomia gestionale del rischio con riferimento all'assetto organizzativo dell'impresa, alla scelta ed all'utilizzo dei mezzi ritenuti necessari ed alle modalità di esecuzione dell'opera commissionata.
L'autonomia e la libertà di gestione dell'appaltatore - che si obbliga verso il committente a fornirgli il risultato della sua opera - comportano che il rischio inerente alla cosa oggetto delle opere appaltate si sposta dal committente all'assuntore dell'esecuzione dell'"opera", con inapplicabilità della responsabilità del committente ex art. 2049 c.c.
Ne consegue che, durante tutto il tempo dell'esecuzione dell'opera e fino alla consegna all'appaltante, il dovere di custodia e di vigilanza sulla cosa da consegnare passa dal committente all'appaltatore, il quale è tenuto sia ad impedire che la cosa sia distrutta o si deteriori, sia a rispettare il principio del "neminem laedere", ossia evitare di arrecare danni a terzi a causa dell'esecuzione dell'opera commissionata.
Di regola, è da escludere, in relazione ai danni arrecati a terzi (condomini) nel corso ed a causa dell'esecuzione dei lavori, una responsabilità anche del committente (condominio) non potendo questi controllare le modalità dell'organizzazione che si è data l'impresa appaltatrice.Il potere di vigilanza e controllo che, all'interno del contratto di appalto, il committente può esercitare nel proprio interesse, è irrilevante sul piano della responsabilità extracontrattuale derivante dall'esecuzione delle opere commissionate.
Pertanto, la corresponsabilità del committente verso i terzi non può essere fatta discendere dalla mancata sorveglianza dell'attività dell'appaltatore ovvero dalla mancata verifica dell'idoneità delle misure adottate dall'appaltatore a tutela dei terzi: il committente (nel caso del condominio, l'amministratore) intanto può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti dalla condizione della cosa di sua proprietà (o di proprietà dei condomini, nel caso dell'amministratore) in quanto, per sopravvenute circostanze di cui sia venuto a conoscenza - come, ad esempio, nel caso di abbandono del cantiere o di sospensione dei lavori da parte dell'appaltatore - sorga a carico del medesimo il dovere di apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve adottare per evitare che dal bene derivino pregiudizi a terzi.
(In tal senso Corte di Cassazione, Sentenza 15 giugno 2010, n. 14443. In argomento Cassazione civile, Sez. III, sentenza 27 maggio 2010, n. 12971; Cassazione civile, Sez. III, sentenza 1 giugno 2006, n. 13131, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 12 luglio 2006, n. 15782, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 29 marzo 2007, n. 7755, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 23 aprile 2008, n. 10588).
La regola d'arte. Il requisito della rispondenza alla regola dell'arte dell'esecuzione di una prestazione professionale è di frequente uso nel diritto privato, ma mancando una diretta definizione normativa, la valenza giuridica della "regola" si desume da alcune norme generiche sul contratto (specialmente il contratto d'appalto) e sulle obbligazioni.
A livello generale, mentre l'art. 1176 comma 2° del codice civile prescrive che «nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata»; per l'art. 2224 il prestatore d'opera è tenuto a procedere all'esecuzione dell'opera «secondo le condizioni stabilite dal contratto e a regola d'arte».
Il ragionamento Tribunale di Napoli. Nella fattispecie in esame,la causa nasceva perché nell'appartamento di Tizietta, posto al piano sottostante al lastrico solare, si erano verificate delle infiltrazioni di acqua a causa di lavori non bene eseguiti dall'impresa appaltatrice.
A tal proposito, il giudice campano, però, esclude che si possa chiamare in causa, ai fini del risarcimento dei danni, il condominio, a differenza della ditta che ha preso in appalto gli interventi di impermeabilizzazione del lastrico.
Secondo il ragionamento del giudice, deve essere esclusa la possibilità di configurare una responsabilità del condominio in virtù dell'articolo 2049 c.c.; per meglio dire, la stessa attrice, in quanto condomina, «non si pone in una situazione di terzietà rispetto al contratto di appalto concluso tra l'impresa e il condominio sicché la donna, al pari del condominio, è da considerare essa stessa committente dei lavori».
E infatti - conclude il tribunale - «dalla committenza in sé dei lavori di rifacimento dell'impermeabilizzazione del lastrico solare non può derivare alcuna responsabilità nei confronti di colui che a tale committenza, in quanto condominio, ha partecipato».
D'altro canto, anche qualunque ipotesi di responsabilità ex articolo 2043 c.c. deve essere esclusa non configurandosi alcuna negligenza o imprudenza da parte del condominio. Ne consegue che, una volta acclarata l'esclusione della negligenza del condominio, il risarcimento del danno scatta per l'opera non eseguita a regola d'arte.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Napoli, con la pronuncia in commento ha rigettato la domanda dell'attrice nei confronti del condominio e ha accertato la responsabilità della ditta appaltatrice; per l'effetto, quest'ultima è stata condannata al risarcimento dei danni.
Infiltrazioni d'acqua a seguito di lavori condominiali,
I lavori vanno ultimati, altrimenti l'appaltatore riscarcisce i danni
