Entro quanto tempo i condòmini possono agire contro l'amministratore di condominio per fare valere le sue responsabilità verso la compagine?
Per rispondere al quesito è necessario:
- inquadrare la natura del rapporto giuridico che s'instaura tra amministratore e condòmini;
- individuare il termine prescrizionale dell'azione risarcitoria.
Amministratore mandatario
L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. SS.UU. n. 9148/08).
L'amministratore di condominio, una volta accettato l'incarico, diviene mandatario dei condòmini, ossia loro legale rappresentante rispetto alla gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Il mandato, è utile ricordarlo, è il contratto con il quale una parte, detta mandatario, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra, cioè il mandante (art. 1703 c.c.).
In ambito condominiale, gli atti che il mandatario-amministratore deve compiere sono quelli indicati dalla legge (es. artt. 1129-1130 c.c.), nonché quelli deliberati dall'assemblea dei condòmini.
Nell'assolvere al proprio incarico il mandatario deve farlo osservando la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.).
Al riguardo è utile ricordare che:
- se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore (art. 1710 c.c.), ipotesi relativa (pressoché esclusivamente) ai casi di amministratori interni;
- se l'amministratore esegue il proprio incarico nell'ambito della propria attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata (art. 1176 c.c.).
Responsabilità dell'amministratore
Date queste fondamentali premesse è possibile farne discendere delle conseguenze. Innanzitutto l'amministratore risponde verso i condòmini a titolo di responsabilità contrattuale.
Ciò vuol dire che il condòmino o il condominio che voglia ottenere una sentenza di affermazione della responsabilità contrattuale del proprio (ex?) legale rappresentante deve:
a) provare l'esistenza del rapporto contrattuale;
b) provare l'inadempimento rispetto ad uno degli obblighi impostigli dalla legge;
c) provare il danno conseguente.
Spetterà all'amministratore fornire la prova dell'assenza di responsabilità o comunque di danno derivante dalla propria condotta.
Prescrizione dell'azione di responsabilità
In ambito giuridico il tempo ha un valore fondamentale in quanto comporta, superati determinati limiti, la prescrizione di determinate azioni.
Si badi: ciò che si prescrive non è il diritto, ma la possibilità di agire per farlo valere, tant'è che chi porta avanti un'azione tecnicamente prescritta potrebbe vedere accolte le proprie ragioni se la prescrizione non viene eccepita dalla controparte, non essendo rilevabile d'ufficio (art. 2938 c.c.).
Qual è il tempo di prescrizione dell'azione di responsabilità civile contrattuale verso l'amministratore condominiale?
Al riguardo è stato affermato che "l'azione promossa dal condominio contro l'amministratore dello stesso diretta a far valere il risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale, si configura come azione volta a far valere l'inadempimento all'obbligo dell'amministratore di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell'art. 1710 c.c.
Tale azione è soggetta all'ordinaria prescrizione decennale ex art. 2946 c.c. (Cass. civ. 3233/82)" (App. Lecce 12 novembre 2015 n. 906).
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