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Appalto in condominio: quando le variazioni al progetto vanno pagate
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Appalto in condominio: quando le variazioni al progetto vanno pagate

Quali sono i presupposti in presenza dei quali alcuni lavori, non previsti dal contratto di appalto, debbono essere pagati.

Avv. Marco Borriello  

L'esecuzione dei lavori in condominio non è mai priva di risvolti e questioni da risolvere. Si incomincia con i dissensi in assemblea in sede di approvazione, si prosegue con i contrasti che nascono durante la realizzazione delle opere e si finisce con le polemiche che sorgono quando l'appalto viene ultimato.

Tra queste, ad esempio, si segnalano quelle legate all'atavico ritardo con cui la ditta termina i lavori oppure le contestazioni riguardanti l'eventuale esecuzione di alcune opere non previste dal contratto.

In particolare, la diatriba nasce sul pagamento di questi manufatti. La ditta ne pretende il giusto corrispettivo, mentre il committente condominio nega qualsivoglia obbligo, visto che si tratta di una prestazione non concordata e tanto meno richiesta.

Per l'appunto, proprio su questa circostanza, è stato chiamato a decidere il Tribunale di Reggio Calabria in una vicenda giudiziaria risoltasi con la sentenza n. 715 del 17 luglio 2020.

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Nello specifico, è stata decisa un'opposizione a decreto ingiuntivo e, per la realizzazione di alcune opere non previste dal contratto, è stato stabilito se la ditta opposta avesse giusto titolo per pretenderne il saldo.

Vediamo, pertanto, cosa è accaduto nel procedimento de quo.

Appalto in condominio: quando le variazioni al progetto vanno pagate. Il caso

Un'impresa appaltatrice di alcuni lavori presso un fabbricato della zona aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento di tutte le prestazioni eseguite. Il fabbricato ingiunto, però, proponeva opposizione dinanzi al Tribunale di Reggio Calabria.

In particolare, tra le varie difese proposte, nell'argomentare la propria azione, il condominio si opponeva, decisamente, al pagamento per alcune opere realizzate dalla ditta incaricata.

Esse erano state compiute di propria iniziativa e non erano state previste negli accordi contenuti nel contratto.

Per tale motivo, insieme agli altri, era chiesta la revoca del decreto o la riduzione del credito oggetto del medesimo.

Il magistrato calabrese, a seguito dell'istruttoria caratterizzata dall'espletamento della Ctu, ha invece deciso che tale pagamento fosse legittimo e che il decreto dovesse essere annullato e, parzialmente, ridimensionato solo per ragioni del tutto diverse da quella qui in esame (pagamento di una penale per il ritardo e risarcimento per alcuni danni provocati all'edificio).

Non mi resta, pertanto, che chiarire le ragioni di questa decisione.

Appalto: l'esecuzione a regola d'arte legittima le variazioni

La sentenza in esame concentra la sua attenzione su una norma del codice civile ed esattamente l'art. 1660 secondo il quale «Se per l'esecuzione dell'opera a regola d'arte è necessario apportare variazioni al progetto e le parti non si accordano, spetta al giudice di determinare le variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo».

Dalla disposizione appena richiamata, il Tribunale in questione ricava la seguente conclusione: l'appaltatore può variare il progetto originario ed eseguire dei lavori non previsti dal contratto se tale esecuzione è necessaria per realizzare le opere a regola d'arte.

Questa affermazione viene supportata richiamandosi alla giurisprudenza della Cassazione e, nello specifico, a quella secondo la quale «l'appaltatore, dovendo assolvere al proprio dovere di osservare i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatogli, è obbligato a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto a eseguirle, quale nudus minister, per le insistenze del committente e a rischio di quest'ultimo.

Pertanto, in mancanza di tale prova, l'appaltatore è tenuto, a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dalla sua obbligazione di risultato, all'intera garanzia per le imperfezioni o i vizi dell'opera, senza poter invocare il concorso di colpa del progettista o del committente, né l'efficacia esimente di eventuali errori nelle istruzioni impartite dal direttore dei lavori" (Cassazione civile, 18/11/2019 n. 29864)».

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Sono, pertanto, queste le ragioni per le quali, il citato articolo del codice civile prevede:

  • la possibilità di variare il progetto, se è necessario per l'esecuzione a regola d'arte dei lavori appaltati;
  • l'opportunità che tale prestazione sia, adeguatamente, compensata.

Appalto: le variazioni contestate vanno liquidate dal giudice

Abbiamo visto che, durante e dopo un appalto, possono sorgere contestazioni sulla realizzazione di alcuni lavori, visto che non sono stati previsti nel progetto originario e, quindi, dal contratto firmato.

Il committente, quindi, che potrebbe essere anche un condominio, frequentemente nega ogni addebito e si oppone al pagamento di queste opere.

Dunque, alla luce delle considerazioni espresse in precedenza, è stato chiarito che alcuna valida opposizione può essere proposta in merito, se l'esecuzione in oggetto è stata necessaria per completare le opere a regola d'arte.

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Pertanto, in questi casi e in assenza di accordo tra le parti, resta da stabilire in che misura debba essere compensato l'appaltatore.

Ce lo spiega il Tribunale di Reggio Calabria nella sentenza in esame, confermando quanto facilmente ricavabile dall'art. 1660 cod. civ. e ribadendo la comune interpretazione della norma offerta dalla Cassazione «In tema di appalto, le variazioni di cui all'art. 1660 c.c. sono quelle non previste nel progetto, ma rese necessarie dall'esecuzione dell'opera; ove si tratti di variazioni strettamente necessarie alla realizzazione a regola d'arte dell'opera commessa in appalto, deve ritenersi consentito all'appaltatore darvi esecuzione senza preventiva autorizzazione del committente, ma in tal caso, in mancanza di accordo fra le parti, spetta al giudice accertare la detta necessità delle variazioni e determinare il corrispettivo delle relative opere, parametrandolo ai prezzi unitari previsti nel preventivo ovvero ai prezzi di mercato correnti (Cassazione civile, 04/05/2017, n.10891)».

In conclusione, in caso di contestazioni da parte del committente, sarà il giudice invocato a stabilire la misura del corrispettivo dovuto all'impresa.

La responsabilità dell'amministratore di condominio nel contratto di appalto

Scarica Trib. Reggio Calabria 17 luglio 2020 n. 715

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