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Lavori in condominio: anche il singolo condomino può chiedere la risoluzione del contratto d'appalto
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Lavori in condominio: anche il singolo condomino può chiedere la risoluzione del contratto d'appalto

I condòmini possono intervenire, senza la necessità di convocare l'assemblea condominiale, per risolvere il contratto di appalto

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. Alcuni condomini, convennero dinanzi al Tribunale la società beta, chiedendo la risoluzione del contratto con la stessa stipulato dal suddetto condominio per la inidoneità all'uso dell'opera da essa realizzata costituita nella sostituzione della pavimentazione delle terrazze del fabbricato o, in via subordinata, il suo rifacimento a regola d'arte, e il risarcimento del danno.

Come gestire un appalto in condominio. Soggetti, fasi e procedimenti applicativi.

In primo grado, il Tribunale di Belluno condannò la società convenuta al risarcimento dei danni in Euro 12.000,00, rigettando invece la richiesta di risoluzione del contratto e quella subordinata eliminazione dei vizi dell'opera.

Proposto appello principale da parte della società, la Corte di appello di Venezia, in riforma della sentenza impugnata, disattesa la domanda di risoluzione del contratto, condannò la società convenuta al rifacimento della pavimentazione delle terrazze mentre rigettò, ritenendola non provata, la domanda di risarcimento del danno.

La Corte pervenne a tale decisione affermando che, diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice, agli attori, quali condomini aventi l'uso esclusivo delle terrazze oggetto dei lavori, andava riconosciuta la legittimazione ad agire nei confronti dell'appaltatore per la risoluzione o l'adempimento del contratto di appalto stipulato dall'amministratore condominiale.

Le contestazioni. La società ha proposto ricorso in cassazione eccependo che i giudici di merito non avevano considerato che gli attori avevano avanzato le loro domande non già spendendo la loro qualità di condomini, ma come proprietari esclusivi delle terrazze su cui i lavori erano stati eseguiti.

Tale prospettazione, dunque, aveva nel caso di specie un preciso valore e significato, dal momento che gli istanti si erano opposti fin da subito alla nuova pavimentazione deliberata dal condominio, consistente nella sostituzione della vecchia, sicché' era evidente che essi avevano agito in giudizio a tutela solo di un interesse proprio e non del condominio.

Inoltre, secondo la società ricorrente, non era applicabile la disciplina dell'appalto, atteso che il rapporto contrattuale, al momento della proposizione delle domande, non era ancora ultimato e, dunque, i giudici di merito non avevano dichiarato improponibile la domanda di adempimento a causa del fatto che gli attori avevano chiesto in via principale e senza riserve la risoluzione del contratto.

Il ragionamento della Cassazione. Nel caso di specie, correttamente, la Corte territoriale aveva riconosciuto la legittimazione ad agire in capo agli attori in ragione del presupposto che essi erano condomini dello stabile; difatti, la qualità di condomino è inscindibilmente legata a quella di titolare di proprietà esclusiva di parte dell'edificio. Quanto alla domanda proposta dai condomini, secondo i giudici di legittimità, in tema di appalto le domande di risoluzione del contratto e quelle di riduzione del prezzo o di eliminazione dei vizi non sono tra loro incompatibili, con la conseguenza che ne è ammesso il cumulo in un unico giudizio, non ostandovi il disposto dell'articolo 1453 c.c., comma 2, che, per i contratti con prestazioni corrispettive, impedisce di chiedere l'adempimento dopo che sia stata domandata la risoluzione del contratto (Cass. n. 19825 del 2014; Cass. n. 9239 del 2000; Cass. n. 4921 del 1993).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso della società è stato rigettato.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

APPALTO

RIFERIMENTI NORMATIVI

1667, 1668 e 1453 c.c.

PROBLEMA

I condòmini, proprietari di unità immobiliari all'interno di un condominio , avevano convenuto in giudizio l'appaltatore ore, chiedendo la risoluzione dal contratto di appalto stipulato con il condominio, per l'inidoneità dell'opera realizzata dall'impresa e costituita nella sostituzione della pavimentazione delle terrazze del fabbricato o, invia subordinata, il suo rifacimento a regola d'arte e il risarcimento del danno.L'impresa ricorreva in Cassazione affermando che i condòmini non avrebbero potuto fargli causa, in quanto avevano avanzato le loro domande non già spendendola loro qualità di condòmini, bensì quella di proprietari delle terrazze su cui i lavori erano stati eseguiti.

LA SOLUZIONE

Secondo la Cassazione, era corretta la legittimazione ad agire in capo ai condòmini, poiché la separazione tra le due qualità (proprietari e condòmini), richiesta dall'impresa, era apparsa irragionevole in quanto la qualità di condomino è inscindibilmente legata a quella di titolare di proprietario esclusivo di parte dell'edificio.

LA MASSIMA

In tema di lavori in condominio, anche il singolo condomino, nel suo interesse, può chiedere la risoluzione del contratto d'appalto.

Corte di Cassazione, sez. II,Ord. 14 maggio 2019, n. 12803

Scarica Corte di Cassazione, Ordinanza del 14 maggio 2019, n. 12803

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