#1 Inviato 5 Marzo, 2015 Buonasera, questi i miei dubbi di amministratore non professionista : 1) l'assemblea condominiale delibererà la prossima settimana il rifacimento impermeabilizzazione e pavimentazione terrazze a copertura autorimesse per un importo pari a circa 20mila euro. In via informale noi condòmini abbiamo già visionato diversi preventivi e scelto l'impresa. E' necessario stipulare un vero e proprio contratto di appalto oppure è sufficiente che io, in qualità di amministratore sottoscriva il preventivo unitamente al titolare dell'impresa ? 2) poichè alla relativa spesa sono obbligati solo 7 condomini su 12 totali, all'assemblea devono intervenire e votare tutti oppure solo i 7 interessati ? 2) Il lavoro da eseguire si trova a piano terra : è necessario la comunicazione alla ASL e alla Direzione Generale del Lavoro e piano di sicurezza oppure è sufficiente una comunicazione al sindaco ? Ringrazio anticipatamente chi vorrà rispondermi.
#2 Inviato 6 Marzo, 2015 Buonasera, questi i miei dubbi di amministratore non professionista : 1) l'assemblea condominiale delibererà la prossima settimana il rifacimento impermeabilizzazione e pavimentazione terrazze a copertura autorimesse per un importo pari a circa 20mila euro. In via informale noi condòmini abbiamo già visionato diversi preventivi e scelto l'impresa. E' necessario stipulare un vero e proprio contratto di appalto oppure è sufficiente che io, in qualità di amministratore sottoscriva il preventivo unitamente al titolare dell'impresa ? 2) poichè alla relativa spesa sono obbligati solo 7 condomini su 12 totali, all'assemblea devono intervenire e votare tutti oppure solo i 7 interessati ? 2) Il lavoro da eseguire si trova a piano terra : è necessario la comunicazione alla ASL e alla Direzione Generale del Lavoro e piano di sicurezza oppure è sufficiente una comunicazione al sindaco ? Ringrazio anticipatamente chi vorrà rispondermi. Ti rispondo per punti: 1)direi che un contratto è necessario anzi io avrei fatto fare anche un capitolato e sulla base di esso avrei redatto dei preventivi. In ogni caso al fine di tutelare il Condominio è assolutamente necessaria stipulare un contratto. 2)esatto. 3)dipende ti allego il riferimento normativo dove puoi trovare risposta riferimento il decreto legislativo 81/2008 Visto l'importo usufruirete delle detrazioni fiscali giusto??
#3 Inviato 6 Marzo, 2015 Ciao MIChris, grazie per la sollecita risposta. mi spiego meglio : 1) i preventivi sono stati compilati dalle diverse imprese sulla base di un capitolato uguale per tutti. Ora non so come fare : legalmente è valida la firma dell'amministratore e dell'impresario sul preventivo dettagliato ? Se così non fosse, come devo compilare un contratto? hai un modello da propormi? 2) a questa domanda mi rispondi: esatto. ma quale delle due voci indicate è esatta ? devono intervenire e votare solo i 7 condomini interessati alla spesa ? oppure devono intervenire TUTTI i 12 condomini e votare TUTTI ? Scusa la mia insistenza e grazie.
#4 Inviato 6 Marzo, 2015 Ciao MIChris, grazie per la sollecita risposta. mi spiego meglio :1) i preventivi sono stati compilati dalle diverse imprese sulla base di un capitolato uguale per tutti. Ora non so come fare : legalmente è valida la firma dell'amministratore e dell'impresario sul preventivo dettagliato ? Se così non fosse, come devo compilare un contratto? hai un modello da propormi? 2) a questa domanda mi rispondi: esatto. ma quale delle due voci indicate è esatta ? devono intervenire e votare solo i 7 condomini interessati alla spesa ? oppure devono intervenire TUTTI i 12 condomini e votare TUTTI ? Scusa la mia insistenza e grazie. Ciao, Si hai ragione scusami allora per il punto 2 giustamente vota solo chi partecipa alla spese....per il punto 1 avete fatto benissimo a redigere un capitolato, per quanto concerne il contratto solitamente provvede a redarlo la società appaltatrice. Scusami ma chi ha redatto il capitolato non ha predisposto uno schema contrattuale? non si è proposto come direttore lavori?
#5 Inviato 6 Marzo, 2015 ciao, preciso che il capitolato di base l'ho predisposto io sulla base di un preventivo vecchio in mio possesso e in base a quello che volevamo venisse fatto (demolizione pavimento esistente, rifacimento impermeabilizzazione e rifacimento piastrellatura) . la direzione lavori sarà a cura della stessa impresa che eseguirà il lavoro. Nel frattempo ho interpellato l'ufficio tecnico del mio comune e mi hatto detto che devo fare una comunicazione per lavori di straordinaria manutenzione. scusa se approfitto del tuo "sapere" : e' sbagliato convocare l'assemblea condominiale solo in prima convocazione? siamo un condominio tranquillo e partecipano tutti alla prima convocazione. Devo per forza indicare anche la seconda convocazione ? Grazie
#6 Inviato 6 Marzo, 2015 Per quanto concerne la convocazione sostanzialmente cambiano i quorum costitutivi: in prima convocazione almeno la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio in seconda convocazione almeno un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio. In ogni caso nella convocazione va indicato il giorno sia della prima convocazione che della seconda. Per il capitolato sarebbe stato opportuno che venisse redatto da un professionista esterno..........l'impresa che effettua i lavori nomina il direttore lavori???? guarda se proponessero a me una cosa del genere non ci lavorerei........in ogni caso il direttore lavori per appalti privati non è obbligatorio ma caldamente consigliato........ricordati che vi è sempre la responsabilità del committente...... scusa se approfitto del tuo "sapere" ahahahahahah ma ci mancherebbe i forum servono a questo 😉
#7 Inviato 6 Marzo, 2015 🙂 Grazie per la sollecitudine delle risposte. Io nella richiesta del preventivo ho specificato sia i materiali che dovrebbero essere usati che gli interventi da effettuare. te ne manderei una copia ma non so come fare. Comunque oggi mi sono convinta che è difficile ormai fare l'amministratore anche se di un tranquillo condominio come il mio, abitato esclusivamente dai proprietari (nessun inquilino) con riscaldamento autonomo, per cui i conti sono molto facili da tenere. Le normative però stanno diventando complicate e anche se i miei amici condòmini non saranno felici, darò le dimissioni in occasione della prossima assemblea annuale che avverrà verso la fine di questo mese. Ho già il preventivo da presentare in assemblea di un amministratore professionista serio e onesto che essendo anche geometra potrebbe esserci utile durante l'esecuzione dei lavori. E' probabile che approfitterò ancora del tuo "sapere" prima delle mie dimissioni ! ah ah ah ! Grazie ancora e buona serata!
#10 Inviato 7 Marzo, 2015 e rieccomiiiiiiiii! problema : 3 anni fa alcuni condòmini hanno rifatto la pavimentazione dei loro balconi e in assemblea avevamo scelto il colore e il tipo delle piastrelle. Ci era stato detto che per almeno 10 anni le avremmo trovate identiche...... peccato che invece attualmente sono state tolte dalla produzione e oggi altri condòmini vorrebbero rifare i balconi. DA TENERE CONTO CHE I BALCONI HANNO UN PARAPETTO DI CEMENTO PER CUI DALLA STRADA NON SI VEDE L'INTERNO. Puo' ogni condòmino scegliere colore e tipo ? Oppure, sulla traccia di quelli già sostituiti bisogna siano simili? Chi lo decide? è sufficiente una delibera a maggioranza ? COME FACCIO A MANDARTI UNA FOTO? Vedi MIChris che non ti lascio?!?!? Grazie per la risposta. buon sabato:)
#11 Inviato 7 Marzo, 2015 Fai molta attenzione, il contratto va stipulato in forma scritta e approvato dall'Assemblea e deve essere fatto in base al computo metrico fatto dal dl. Verifica tutta la documentazione dell' impresa camera commercio, durc , effettiva consistenza tra dipendenti dichiarati e operai al lavoro ecc. Nomina direttore lavori, responsabile sicurezza dvr o dvri se oltre due imprese, comunicazione ASL ecc.
#13 Inviato 9 Marzo, 2015 e rieccomiiiiiiiii! problema : 3 anni fa alcuni condòmini hanno rifatto la pavimentazione dei loro balconi e in assemblea avevamo scelto il colore e il tipo delle piastrelle. Ci era stato detto che per almeno 10 anni le avremmo trovate identiche...... peccato che invece attualmente sono state tolte dalla produzione e oggi altri condòmini vorrebbero rifare i balconi. DA TENERE CONTO CHE I BALCONI HANNO UN PARAPETTO DI CEMENTO PER CUI DALLA STRADA NON SI VEDE L'INTERNO. Puo' ogni condòmino scegliere colore e tipo ? Oppure, sulla traccia di quelli già sostituiti bisogna siano simili? Chi lo decide? è sufficiente una delibera a maggioranza ? COME FACCIO A MANDARTI UNA FOTO? Vedi MIChris che non ti lascio?!?!? Grazie per la risposta. buon sabato:) Se sono balconi aggettanti gli stessi sono di proprietà privata e almeno che non ledano il decoro dell'edificio (non mi sembra questo il caso) ognuno può mettere la pavimentazione che vuole..... Ti allego estremi di giurisprudenza: Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 28569 del 30 aprile 2012, confermando una ormai consolidata tesi secondo la quale nel condominio i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa e che solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole Ti lascio mail per problemi urgenti studio.gilardoni@pec.it 😉
#17 Inviato 11 Marzo, 2015 Ciao MIChris, ti ho inviato un messaggio alla mail che mi hai indicato. l'hai ricevuto ? grazie
#18 Inviato 11 Marzo, 2015 Ciao MIChris, ti ho inviato un messaggio alla mail che mi hai indicato. l'hai ricevuto ? grazie Yes..........sono ancora in giro come vado in ufficio che mi confronto anche con gli altri componenti dello studio ti rispondo 😉
#19 Inviato 3 Aprile, 2015 ciao MIChris, non ho più scritto perchè ho avuto problemi seri. ora va meglio e ti chiedo alcune informazioni: 1) devo convocare l'assemblea x l'approvazione bilancio ma dovremmo anche dare lettura di alcuni preventivi per lavori straordinari da eseguire e approvare la scelta dell'impresa che li eseguirà-con detrazione fiscale-. L'assemblea è ordinaria o straordinaria ? 2) Posso mettere tutte le voci in un unico ordine del giorno oppure devo convocare due assemblee (una per bilancio e nomina/conferma amministratore e una seconda per tutti i lavori straordinari).? 3) Ho letto anche che va deliberata dall'assemblea anche la scelta di usufruire delle detrazioni fiscali: devo indicarlo come punto all'ordine del giorno? e cosa si scrive solitamente ? Scusa se ti chiedo tante cose ma in questi giorni i miei problemi mi hanno un po' scombussolata e non ho molto tempo per cercare risposte in altro modo. grazie ancora e.. Felice Pasqua
