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Lavori in condominio: committente e datore di lavoro
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Lavori in condominio: committente e datore di lavoro

Ecco quando l'amministratore di condominio assume il ruolo di datore di lavoro

Arch. Carmen Granata 

In un condominio, per la gestione degli spazi di uso comune, è necessario spesso affidare lavori di vario genere a lavoratori autonomi o dipendenti, artigiani, imprese.

È quanto avviene, ad esempio, quando si commissionano lavori edilizi, ma anche la pulizia delle scale o la manutenzione degli impianti e del verde.

A seconda del tipo di rapporto instaurato con questi lavoratori, l'amministratore, in quanto rappresentante del condominio, può assumere il ruolo di committente o di datore di lavoro.

In questo articolo vedremo in quali casi si configura la prima fattispecie e in quali la seconda.

Amministratore di condominio come datore di lavoro

Tra le figure introdotte dal d. Lgs 81/08 (il testo unico di legge in materia di sicurezza nei luoghi di lavoro), compare la figura del datore di lavoro.

La definizione è contenuta nell'art. 2, comma 1, lettera b del decreto. Il datore di lavoro è definito come "il soggetto titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore o, comunque, il soggetto che, secondo il tipo e l'assetto dell'organizzazione nel cui ambito il lavoratore presta la propria attività, ha la responsabilità dell'organizzazione stessa o dell'unità produttiva in quanto esercita i poteri decisionali e di spesa.

Nelle pubbliche amministrazioni di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165, per datore di lavoro si intende il dirigente al quale spettano i poteri di gestione, ovvero il funzionario non avente qualifica dirigenziale, nei soli casi in cui quest'ultimo sia preposto ad un ufficio avente autonomia gestionale, individuato dall'organo di vertice delle singole amministrazioni tenendo conto dell'ubicazione e dell'ambito funzionale degli uffici nei quali viene svolta l'attività, e dotato di autonomi poteri decisionali e di spesa.

In caso di omessa individuazione, o di individuazione non conforme ai criteri sopra indicati, il datore di lavoro coincide con l'organo di vertice medesimo".

=> L'amministratore di condominio non è un datore di lavoro

Ma quando ci troviamo in ambito condominiale, chi è che assume il ruolo di datore di lavoro?

In base a quanto chiarito dalla Circolare del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali del 5 marzo 1997, n. 28, un amministratore di condominio riveste la figura di datore di lavoro soltanto nel caso in cui il condominio stesso sia assimilabile a una azienda o a una unità produttiva.

Quali sono allora questi casi? Sicuramente il condominio si può equiparare a un'azienda soltanto nel caso in cui per essa svolgano determinate attività lavoratori subordinati.

Questa evenienza si verifica quando alle dipendenze del condominio ci sono soggetti come il giardiniere, il portiere, gli addetti alle pulizie, l'addetto alla manutenzione e così via.

In quanto datore di lavoro, allora, all'amministratore spetterà il compito di verificare l'ottemperanza alle disposizioni in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro per questi lavoratori.

Amministratore di condominio come committente

Cosa accade se invece il condominio non ha alle proprie dipendenze dei lavoratori, ma si affida ad appalti per conferire le varie mansioni (pulizia, manutenzione, lavori edili, ecc.)?

In questo caso il condominio si configura come un committente e, in quanto tale, all'amministratore non spetteranno più i compiti del datore di lavoro.

=> Condominio: le responsabilità del committente non qualificato

Per vigilare sugli aspetti correlati con la sicurezza nei luoghi di lavoro, l'amministratore potrà affidare l'incarico a un soggetto terzo, scelto tra figure abilitate a ricoprire questo genere di mansioni.

Pur delegando i compiti in materia di sicurezza, comunque, in capo all'amministratore resteranno le responsabilità di vigilanza e supervisione.

Una circostanza simile si presenta, ad esempio, quando l'oggetto dell'appalto sono lavori edili o di ingegneria civile, disciplinati in maniera specifica dal Titolo IV del Testo Unico sulla sicurezza, intitolato "Cantieri temporanei e mobili".

In questo, caso, l'amministratore ha la facoltà (ma non l'obbligo) di nominare un responsabile dei lavori.

Tale figura, secondo l'art. 89 del d. lgs 81/08, è il "soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto".

I compiti attributi al committente non sono di poco conto, se consideriamo che tra essi ci sono:

  • la designazione del coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e in fase di esecuzione, quando previsto
  • l'esame dei documenti predisposti dal coordinatore per la sicurezza
  • la comunicazione alle imprese incaricate dei nominativi dei soggetti incaricati
  • la verifica dell'idoneità tecnico - professionale delle imprese affidatarie, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi in relazione alle funzioni o ai lavori da affidare
  • la richiesta alle imprese esecutrici di una dichiarazione dell'organico medio annuo, distinto per qualifica, corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all'Istituto nazionale della previdenza sociale (INPS), all'Istituto nazionale assicurazione infortuni sul lavoro (INAIL) e alle casse edili, nonché una dichiarazione relativa al contratto collettivo stipulato dalle organizzazioni sindacali comparativamente più rappresentative, applicato ai lavoratori dipendenti.
  • l'invio della notifica preliminare di cui all'articolo 99 del d. lgs 81/08 ad Asl e alla Direzione territoriale del lavoro, quando previsto
  • la trasmissione all'amministrazione concedente, prima dell'inizio dei lavori oggetto del titolo autorizzativo, copia della notifica preliminare, del documento unico di regolarità contributiva delle imprese e dei lavoratori autonomi
  • l'acquisizione dal coordinatore per la progettazione del fascicolo dell'opera, a disposizione dei soggetti incaricati di eventuali interventi di manutenzione.

Si tratta di compiti che richiedono una certa competenza in materia per cui, pur non essendo obbligatorio, è auspicabile che l'amministratori affidi il compito a una figura professionale esperta del settore. Di frequente tale ruolo è ricoperto dallo stesso direttore dei lavori.

Nonostante tale delega, l'amministratore, in quanto committente, è tenuto a verificare sempre l'operato del responsabile dei lavori, per non incorrere nel reato di culpa in eligendo.

Amministratore di condominio come datore di lavoro committente

Un terzo caso è quello di un condominio che, pur avendo lavoratori alle proprie dipendenze, può trovarsi ad affidare alcuni interventi a terzi.

In questo caso, l'amministratore datore di lavoro diventa anche committente. Il ruolo di "datore di lavoro committente" è disciplinato dall'art. 26 del d. lgs 81/08.

Una sentenza della Cassazione del 2013 ha però stabilito che l'amministratore condominiale ha la responsabilità del datore di lavoro committente solo e unicamente quando dispone di potere decisionale.

Nel caso in esame, si imputava all'amministratore di non aver rispettato quanto previsto dall'art. 26, non verificando l'idoneità tecnico - professionale della ditta incaricata per l'abbattimento di un albero.

La Cassazione, ribaltando una sentenza del Tribunale di Como che aveva sanzionato l'amministratore, ha sostenuto che questi fosse vincolato ad attuare la delibera di assemblea condominiale con la quale era stato deciso e assegnato l'appalto dei lavori.

L'amministratore aveva in realtà verificato l'idoneità tecnico - professionale della ditta incaricata, ma solo dopo l'assegnazione dell'incarico tramite la suddetta delibera che non poteva essere annullata.

La delibera condominiale contenente l'assegnazione di un lavoro o di un servizio dovrebbe quindi essere sempre fatta con riserva di controllare l'idoneità tecnico professionale dell'impresa o del lavoratore autonomo.

In caso contrario, all'amministratore non potrà essere contestato il mancato adempimento agli obblighi di datore di lavoro committente.

=> Il condominio può sempre recedere dal contratto di appalto

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