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Appalto in condominio, stop lavori per variazioni necessarie e richiesta maggior compenso
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Appalto in condominio, stop lavori per variazioni necessarie e richiesta maggior compenso

Modifiche necessarie al progetto per la corretta realizzazione dell'opera e richiesta di maggior compenso, ecco come comportarsi...

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cosa deve fare l'appaltatore se si avvede che è necessario apportare delle modifiche necessarie al progetto per la corretta realizzazione dell'opera?

Fino a che punto ha libertà d'azione in tal senso e quando, di conseguenza, ha diritto a vedersi riconosciuto un maggior compenso?

Sono queste, in sostanza, le questioni affrontate dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 10891 pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 4 maggio 2017.

Art. 1660 del codice civile: è questa, primariamente, la norma cui fare riferimento per le variazioni necessarie al progetto. Essa recita:

Se per l'esecuzione dell'opera a regola d'arte è necessario apportare variazioni al progetto e le parti non si accordano, spetta al giudice di determinate le variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo.

Se l'importo delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo convenuto, l'appaltatore può recedere dal contratto e può ottenere, secondo le circostanze, un equa indennità.

Se le variazioni sono di notevole entità, il committente può recedere dal contratto ed è tenuto a corrispondere un equo indennizzo.

Lavori in condominio. Il committente deve essere sempre informato delle variazioni al progetto iniziale apportate dal suo predecessore.

Nel caso di specie le parti litigavano proprio su una richiesta di maggior compenso richiesto dall'impresa esecutrice per la realizzazione dell'opera affidatagli.

La sentenza n. 10891 ha il pregio di ricostruire con chiarezza e precisione gli obblighi scaturenti in capo all'appaltatore in ragione dell'opera che ha preso impegno di realizzare, i limiti delle sue responsabilità e la libertà d'azione per giungere al risultato.

Possiamo così sintetizzare quanto affermato dalla Corte nomofilattica sulla base del proprio consolidato orientamento:

  • l'obbligazione dell'appaltatore è un'obbligazione di risultato e non di mezzi (deve realizzare l'opera non essendo sufficiente che s'impegni a farlo, cioè grava su di esso il rischio del fallimento);
  • deve agire con la diligenza prevista dal secondo comma dell'art. 1176 c.c. ossia con la diligenza richiesta a chi svolge un'attività professionale;
  • sebbene incaricato di realizzare un progetto predisposto dal committente, è tenuto a valutarlo (secondo la propria competenza ed esperienza) segnalando le eventuali criticità concrete (solo agendo in tal modo potrà dimostrare, nel caso di difetti, di avere agito come nudus minister, se ha comunque avuto indicazione di proseguire).

Insomma chi realizza un'opera lo deve fare secondo le indicazioni del committente.

E se l'appaltatore per realizzare quanto richiesto si rende conto che è necessario fare qualcosa in più (non preventivata) per giungere correttamente al risultato (realizzazione a regola d'arte)?

Si badi: il riferimento riguarda specificamente quelle variazioni necessarie a realizzare quanto richiesto, non quelle variazioni dalle quali può discendere qualcosa di differente.

La Corte di Cassazione, al riguardo, ha espresso il seguente principio di diritto: "in tema di appalto, le variazioni di cui all'art. 1660 cod. civ. sono quelle non previste nel progetto, ma rese necessarie dall'esecuzione dell'opera; ove si tratti di variazioni strettamente necessarie alla realizzazione a regola d'arte dell'opera commessa in appalto, deve ritenersi consentito all'appaltatore darvi esecuzione senza preventiva autorizzazione del committente, ma in tal caso, in mancanza di accordo fra le parti, spetta al giudice accertare la detta necessità delle variazioni e determinare il corrispettivo delle relative opere, parametrandolo ai prezzi unitari previsti nel preventivo ovvero ai prezzi di mercato correnti" (Cass. 4 maggio 2017 n. 10891).

A leggere bene la norma ed il principio espresso dalla Suprema Corte, appare chiaro che gli ermellini siano andati oltre il senso strettamente letterale dell'art. 1660 c.c.

Questo, infatti, non pare faccia riferimento alla sola assenza di accordo sul prezzo delle variazioni necessarie da eseguire, ma anche alla mancanza di accordo sulle variazioni da apportare. La pronuncia prende spunto da un precedente datato 1966.

Ad avviso di chi scrive, vista la delicatezza della materia e le opportunità comunque offerte dall'ordinamento all'appaltatore per tutelarsi rispetto a responsabilità per vizi e difetti dell'opera, è bene evitare azioni autonome eccessivamente disinvolte.

=> Contratto di appalto. Se il condominio sospende i lavori di manutenzione, senza un valido motivo, paga i danni

=> Progetto non pagato perchè considerato inservibile.

Perché il committente può recedere dal contratto di appalto in qualsiasi momento?

Scarica Cass. 4 maggio 2017 n. 10891

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