Il sottoscala resta un bene comune (salvo titolo contrario)

La vicenda. Con citazione, il Condominio conveniva in giudizio innanzi un condomino, proprietario di alcuni locali siti al piano terra, lamentando che il medesimo si era impossessato di un'area di proprietà condominiale, costruendovi un bagno, di cui chiedeva la rimozione.

A parere del condominio in questione, invece, aveva diritto in quanto aveva dichiarato di aver acquistato la predetta area per usucapione. In primo grado, il giudice adito accoglieva l'eccezione di usucapione.

In secondo grado, in riforma della sentenza, la Corte d'Appello accoglieva l'appello a e condannava il condomino alla rimessione in pristino, mediante restituzione all'uso comune del sottoscala condominiale. Secondo la corte territoriale, il sottoscala rientrava tra le parti comuni dell'edificio condominiale, in quanto proiezione delle.

Quanto all'eccezione di usucapione, la corte rilevava che l'originario stato dei luoghi era stato mutato nel corso degli anni; mentre inizialmente veniva usato come garage, successivamente parte del garage era stata inglobata nel negozio del Condomino.

Quindi, secondo il giudice d'appello, l'utilizzo del locale garage non era idoneo a fondare un possesso ad usucapionem, ma era espressione di un compossesso compatibile con l'utilizzo degli altri condomini.

L'acquisto del bene ad usucapionem decorreva, quindi, dal momento in cui il garage era stato inglobato nel locale di proprietà esclusiva dei Guadagno ma, tale esercizio di fatto del potere esclusivo sul bene non si era protratto per venti anni.

Condominio, parti comuni e presunzione di condominialità

Il ragionamento della Cassazione. Nella vicenda era alquanto pacifico che il sottoscala rientrasse tra le parti comuni dell'edificio condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto proiezione delle scale.

Per meglio dire, incombe a chi rivendichi l'acquisto di detta porzione di immobili l'onere di provare che questa venne avocata a sé dal venditore col primo atto di frazionamento.

Del resto la Corte, con orientamento consolidato ha affermato che, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'alt. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.

Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (Cassazione civile sez. II, 09/08/2018, n.20693; Cass. Civ., n. 11812 del 2011; Cass. Civ., n. 13450 del 2016; Cass. Civ., n. 5831 del 2017).

Sono proprietario esclusivo delle scale, ma non per forza delle sottoscale

Ulteriore conferma della condominialità del bene veniva ravvisato nel contenuto del regolamento di condominio, che annoverava tra le proprietà esclusive della società costruttrice i box sottostanti al primo rampante delle scale A, C e D ma non della scala B, che, doveva, pertanto ritenersi comune (pag.11-13 della sentenza impugnata).

Dunque, in assenza del titolo contrario idoneo a superare la condominialità del sottoscala, il giudice d'appello ha ritenuto che si trattasse di bene comune.

Quanto agli aspetti relativi all'usucapione, gli ermellini hanno osservato che "incombe su chi invoca l'acquisto per usucapione o ne eccepisce l'acquisto, l'onere di provare sia il momento iniziale del possesso ad usucapionem, sia la decorrenza del ventennio"; pertanto, era onere del condomino provare I'inizio della decorrenza dell'usucapione, coincidente con l'inizio dei lavori per l'accorpamento del vano scala.

Di conseguenza, correttamente i giudici avevano ritenuto che, poiché i testi avevano genericamente fatto riferimento al periodo post-terremoto, fosse inverosimile che l'inizio dei lavori risalisse al 1980 e che nel 2000 il termine ad usucapire fosse decorso.

In conclusione, per le suesposte ragioni, il ricorso è stato rigettato.