Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
117749 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Posso alzare il parapetto del balcone?
Inviaci un quesito

Posso alzare il parapetto del balcone?

Il parapetto è considerato un bene condominiale o di proprietà esclusiva? Il condomino che decide di alzarlo va incontro a dei limiti particolari?

Dott.ssa Annamaria Villafrate  

Un condomino può alzare il parapetto del proprio balcone? Occorre una preventiva delibera condominiale o può procedere in autonomia? Deve rispettare determinati criteri prima di procedere al suo innalzamento o è libero di fare ciò che vuole?

Non una domanda quindi, ma tante le domande che il condomino deve porsi se decide di alzare il parapetto del proprio balcone.

Del resto chi abita in un condominio sa perfettamente che non può fare come vuole. Prima di rispondere alla domanda del titolo quindi, visto che ci sono diverse questioni da analizzare, procediamo con ordine.

Cede il parapetto del balcone, l'inquilino cade. Responsabile il padrone di casa

Cosa si intende per parapetto?

Per parapetto si intende un elemento costruttivo per la protezione, finalizzato a evitare la caduta nel vuoto di persone od oggetti da un balcone e in quegli edifici o luoghi in cui sono presenti dei dislivelli tra piani.

Nel momento in cui si vuole procedere all'innalzamento del parapetto, che può essere in muratura o formato da una ringhiera in metallo, si vuole realizzare un intervento che si pone l'obiettivo di rendere più sicuro il balcone.

Pensiamo a un appartamento al terzo piano in cui abita una giovane coppia con bambini. Ecco, in un caso come questo, il proprietario di un appartamento compreso in un edificio condominiale può alzare il parapetto?

Proprietà esclusiva o comune dei parapetti

Per rispondere a questa occorre prima chiarire la natura giuridica del parapetto. Si tratta di un bene condominiale o privato? Sappiamo bene infatti che i beni comuni e quelli privati sono regolati diversamente dalla disciplina condominiale.

La realtà è che i "parapetti" possono essere sia di proprietà esclusiva che comune o comune sono in parte.

In base a un preciso criterio interpretativo i parapetti sono comuni se rappresentano elementi decorativi della facciata, privati se possono essere considerati elementi protettivi dei balconi.

La Corte d'Appello di Salerno ad esempio, nella sentenza del 16 marzo del 1992 ha ritenuto che "la proprietà esclusiva delle terrazze e dei balconi si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all'utilizzazione, quali la pavimentazione, la parte interna e i davanzali dei parapetti."

Installazione parapetto su lastrico, quali maggioranze?

La Corte d'Appello di Napoli, due anni prima, nella sentenza del 16 ottobre 1990 aveva concluso che: "le spese per la riparazione delle colonnine e dei pilastrini che fanno parte integrante del parapetto dei balconi e della terrazza a livello deve gravare esclusivamente sul proprietario dei beni medesimi, in quanto il parapetto assolve alla funzione primaria di protezione dell'unità immobiliare del condomino e perciò è soggetta all'autonomo diritto dominicale."

Come abbiamo visto però i parapetti possono anche svolgere una funzione decorativa della facciata del condominio, caratteristica che per la giurisprudenza è fondamentale per classificarli come beni comuni.

Piuttosto di recente la Corte di Cassazione con la sentenza n. 30071/2017 ha infatti ribadito che: "Per orientamento consolidato di questa Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole."

Quindi non tutto il parapetto è comune, ma solamente i rivestimenti che insistono su di esso

Conclusioni a cui è pervenuta anche l'ordinanza della Suprema Corte n. 27413/2018 per la quale: "gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio - come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) - svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno." Argomentazioni ribadite altresì anche dalla più recente ordinanza della Cassazione n. 10848/2020.

Altezza minima dei parapetti dei balconi e delle scale

Alzare il parapetto del balcone e limiti delle opere sulle cose comuni

La natura condominiale dei parapetti che svolgono anche una funzione estetica del condominio sottopone gli interventi su dette parti da parte del singolo condomino ai limiti previsti dall'art. 1102 c.c. Detta norma prevede infatti che il condomino possa servirsi della cosa comune a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A sancire il rispetto di tali limiti è intervenuta anche la Cassazione, che nell'ordinanza n. 4909/2020 ha precisato che: "qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall'applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario che, in qualità di condomino, utilizzi le parti comuni dell'immobile nei limiti consentiti dall'art. 1102 c.c."

Il condomino però non va incontro a dei limiti solo quando l'intervento coinvolge inevitabilmente la parte "comune" del parapetto, ma anche quando lo stesso, in base all'orientamento sopra analizzato, può considerarsi bene di proprietà esclusiva.

In questo caso i limiti sono quelli imposti dall'art. 1122 c.c. che vieta al condomino di "eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea."

Alzare il parapetto del balcone e il limite del decoro architettonico

Stando a quanto appena detto quindi, nel momento in cui si decide di mettere mano a un parapetto del proprio balcone occorre anche verificare che le opere siano rispettose del decoro architettonico, rappresentato sia dalle linee architettoniche che dagli elementi decorativi e ornamentali che conferiscono all'edificio una sua identità.

Come infatti ha precisato sempre la sentenza della Cassazione n. 4909/2020: "anche il mero innalzamento di un parapetto può in effetti rompere l'armonia di una facciata condominiale."

Il distacco dell'intonaco dal parapetto del balcone causato dal gelo è un grave difetto

Alzare il parapetto del balcone, conclusioni

Nonostante tutti questi interventi giurisprudenziali in materia, emerge a dire il vero una disciplina poco chiara sugli interventi che si possono eseguire sui parapetti dei balconi all'interno di un edificio condominiale.

Una cosa però è chiara, l'innalzamento di un parapetto non è un intervento che il condomino può effettuare liberamente, perché come abbiamo visto è necessario quantomeno che comunichi la sua intenzione all'amministratore, senza contare che ulteriori limiti potrebbero essere imposti dal regolamento condominiale di natura contrattuale o addirittura dai regolamenti comunali.

Resta fermo l'obbligo di innalzamento del parapetto a misura di legge, così come prescritto dal d.m. 236/89 allorquando siano eseguite opere di ristrutturazione, come come definite al titolo IV art. 31 lettera d) della legge n. 457 del 5 agosto 1978.

Cerca: parapetto balcone condominiale altezza

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento