Il lastrico solare costituisce la copertura dell'edificio e, a differenza del tetto, ha natura piana. Se non vi è un titolo o la destinazione del medesimo lastrico che attribuisce la proprietà esclusiva al titolare dell'alloggio a cui serve, può avere natura di bene condominiale.
Lastrico solare di proprietà del singolo
Quando è di proprietà del singolo, ove questi intenda installare un parapetto deve verificare se ciò comporta la trasformazione del lastrico in terrazzo perché con ciò deve procedere ad un intervento che implica la trasformazione di una superficie che ha semplicemente la funzione di copertura in una superficie non residenziale a servizio dell'appartamento a essa collegato.
Dal punto di vista amministrativo, risulta utile fare riferimento alla sentenza del TAR Campania, la n. 24 del 3 gennaio 2018.
Nel caso di specie il privato aveva installato arredi fissi, costruito un forno e una scala in ferro di collegamento con l'appartamento sottostante. Il Tribunale amministrativo ha confermato il provvedimento con cui gli era stato ordinato di procedere alla demolizione perché per realizzare un simile cambio di destinazione d'uso è necessario il permesso di costruire.
L'intervento può comportare una modifica del prospetto del palazzo ed anche un aumento del carico urbanistico.
Può essere richiesto eventualmente anche la cd. scia alternativa al permesso di costruire, ove ne ricorrano i presupposti.
Dal punto di vista del diritto civile sostanziale, l'art. 1122 c.c. dispone che il condomino può procedere agli interventi nella sua proprietà, previa comunicazione all'amministratore, sempreché non rechi danno alle parti comuni ovvero determini un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Quindi, nel caso di rispetto di questa norma, non vi è alcun obbligo di chiedere l'autorizzazione all'assemblea. Basta la comunicazione al mandatario dello stabile.
Il discorso può eventualmente avere risvolti in termini di tabelle millesimali in ragione della costruzione e dell'eccedenza di oltre un quinto rispetto al valore millesimale precedente dell'appartamento del condomino in questione.
Lastrico solare di natura condominiale
Quando il lastrico solare ha natura di bene condominiale occorre fare riferimento alle norme che disciplinato questo istituto. Partendo dal presupposto che installare un parapetto può comportare, a seconda dei casi, la trasformazione del lastrico in terrazzo, il riferimento normativo che viene in rilievo è l'art. 1117 ter c.c.
Non avrebbe senso prevedere questo intervento se non fosse volto ad un miglior sfruttamento del bene da parte dei condomini, come può essere appunto la nascita di un terrazzo.
Questa norma così dispone: "Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico."
Ripartizione spese ringhiera del lastrico solare
La delibera deve essere pertanto assunta con una maggioranza qualificata, un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, dopo che l'amministratore ha adempiuto in modo scrupoloso ai diversi adempimenti relativi alla convocazione e al rispetto dei relativi termini.
Qualora invece le circostanze del caso concreto non implichino una vera e propria trasformazione del lastrico in terrazzo, perché ad esempio vi è già una corretta pavimentazione, strutture fisse di ancoraggio di ringhiere e così via si ritiene che la delibera possa essere assunta con le maggioranze ordinarie stabilite dall'art. 1136 c.c.: in prima convocazione, la decisione deve essere presa con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio mentre in seconda convocazione basta la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.
Si ricorda poi che ogni condomino ha diritto di utilizzare il bene comune, nel nostro caso il terrazzo, se non lede il pari diritto altrui e non ne alteri la destinazione a norma dell'art. 1102 c.c.. Ciò significa che il singolo può sfruttare a suo piacimento il bene ma non deve impedire che anche gli altri se ne possano servire.
Questa è anche l'opinione del Supremo Collegio che ha osservato quanto segue: l'installazione di un parapetto o una ringhiera su di un lastrico solare che permetta di affacciarsi su spazi condominiali (nella specie, cortili comuni) costituisce esercizio del diritto di proprietà e non di quello di servitù, per cui non trovano applicazione le norme che disciplinano le vedute su fondi altrui (art. 905 c.c.), bensì quelle che consentono al condomino di servirsi delle parti comuni per il miglior godimento della cosa, senz'altro limite che l'obbligo di rispettare la destinazione, di non alterare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio e di non ledere i diritti degli altri condomini (Cass., 16 luglio 2004, n. 13261).
