Ci sono pronunce della Corte di Cassazione che appaiono dir l'ovvio: provvedimenti conformi si dice. L'ordinanza n. 22572 resa dagli ermellini, mediante deposito in cancelleria, il 16 ottobre 2020, in materia di elementi decorativi dei balconi pare essere di questo tipo.
Pare, aggiungiamo, perché, invece, almeno a parere dello scrivente, rimette in evidenza un aspetto che alle volte la stessa Suprema Corte sembra tralasciare: la caratterizzazione architettonica che gli elementi decorativi dei balconi imprimono ad un edificio non è automatica conseguenza della loro presenza.
Che cosa vuol dire tutto ciò?
Che, come spesso diciamo, elementi decorativi della parte frontale e di quella sottostante sono elementi di proprietà comune, ergo decisione sulla manutenzione e sulle spese sono rispettivamente di competenza dell'assemblea ed a carico di tutti, se in grado d'incidere sul decoro.
Nessun automatismo, dunque, ma decisioni caso per caso. È questo l'elemento di rilievo emerso dall'ordinanza in commento.
Andiamo per gradi.
Elementi decorativi dei balconi, il caso affrontato dalla Cassazione
La controversia giunta dinanzi alla Seconda Sezione civile della Corte nomofilattica, relatore il Consigliere Antonio Scarpa, riguardava, tra le altre cose, delle spese sostenute per la manutenzione della parte frontale di un balcone.
La controversia, tra le altre questioni, afferiva al risarcimento danni per lavori riguardanti un balcone/veranda, ossia un manufatto che per una parte svolgeva funzione di copertura, propria del solaio interpiano, mentre per un'altra aveva le caratteristiche proprie del balcone aggettante.
Rispetto a quest'ultima parte del manufatto uno degli aspetti della contesa riguardava le spese per gli interventi sulla parte frontale poste dall'impugnata sentenza della Corte di Appello (che sul punto confermava la sentenza di primo grado) a carico del ricorrente in Cassazione, stante l'assenza di funzione decorativa.
La Corte di legittimità si è trovata concorde con questa decisione. Prima di vedere perché volgiamo lo sguardo alla giurisprudenza in materia.
Elementi decorativi dei balconi, la giurisprudenza consolidata e i precedenti difformi
In relazione ai balconi aggettanti, la consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione è concorde ormai da anni (su tutte si veda Cass. 21 gennaio 2000 n. 637) nell'affermare che questi sono elementi edilizi in proprietà esclusiva di chi se ne serve, non assolvendo alcuna funzione utile a tutti i condòmini. Unica eccezione: «soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cass. Cass. 4 luglio 2004 n. 14576; in senso conf. si veda, tra le tante, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076).
Tutto chiaro? Come spesso succede, in una situazione già di per sé non propriamente lineare, la risposta è negativa.
Manutenzione elementi decorativi del balcone aggettante: concorrono tutti condomini
Alle volte capita di leggere conclusioni differenti. Si prenda il caso della sentenza n. 5014 del 2018.
In quell'occasione fu scritto quanto segue: «l'approdo al quale è pervenuta questa Corte è nel senso che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3), con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. ex plurimis, Cass. civ., sez. 2, 30 aprile 2012, n. 6624; Cass. n. 21641/2017)» (Cass. 2 marzo 2018 n. 5014).
Affermare che gli elementi decorativi dei balconi sono condominiali quando contribuiscono a rendere esteticamente gradevole il decoro dell'edificio ovvero che gli elementi decorativi dei balconi sono condominiali perché lo rendono esteticamente gradevole è certamente differente.
Ci sta una valutazione per lo mezzo e su questo aspetto è tornata chiaramente la Cassazione.
Elementi decorativi dei balconi, il principio espresso dall'ordinanza n. 22572 del 16 ottobre 2020
Si legge nell'ordinanza n. 22572 che «mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni ma solo se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071)» (Cass. 16 ottobre 2020 n. 22572).
Non sfugge uno stesso precedente, il n. 6624/2012 citato quale elemento di sostegno della funzione ornamentale ex se degli elementi decorativi dei balconi e di quella che lascia questa valutazione al giudicante. A leggerla per esteso, quella pronuncia pare citata correttamente nell'ordinanza n. 22572.
Traendo le conclusioni: gli elementi decorativi dei balconi aggettanti possono essere condominiali, non sono tali automaticamente. Si decide caso per caso, valutando la loro incidenza sul decoro dell'intero edificio. Ecco, allora che, forse, può dirsi esistente qualche differenza tra un classico cielino tinto di bianco ed uno decorato con degli stucchi.
Lavori inerenti ai balconi aggettanti: chi vi deve provvedere?
