Quali elementi valutare per scegliere l'amministratore?

[kamilla]

Buongiorno a tutti,

dopo molti anni di gestione autonoma, nel mio condominio finalmente si è deciso di prendere un amministratore esterno. Ho visionato 2 preventivi per ora e sono un po' perplessa sulle voci di spesa extra compenso ordinario richieste. Il compenso ordinario si aggira tra i 780,00 ed i 1000,00 euro iva esclusa (parliamo di 9 appartamenti, senza ascensore, Venezia).

 

L'addebito delle spese extra cambia parecchio tra le 2 offerte, per esempio:

compilazione 770 tra i 180 e 200 euro. invio solleciti tra i 7,50 e i 25 euro, compenso per gestioni straordinarie varia tra i 3% e il 4% e altro ancora.

 

insomma è un po' difficile prendere una decisione visto che la differenza tra i prezzi delle attività "accessorie" è notevole.

 

Sono rimasta anche perplessa dal fatto che un preventivo quota a parte eventuali pratiche di denuncia all'assicurazione. Ora sono in attesa di altri preventivi, ma secondo voi quali elementi è importante valutare?

 

Ringrazio per i suggerimenti e auguro una buona domenica

[Condogroup]

Buongiorno,

oltre ai requisiti professionali dettati dall'art. 71-bis delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile, sicuramente oggi con le vecchie norme, le nuove prescrizioni e il crescente cumulo di incombenze, l'Amministratore di Condominio deve essere un Professionista preparato ed aggiornato di cui non si può fare più a meno nell'ambito condominiale. A mio parere (e non solo perché sono di parte), sarebbe impensabile oggi, proprio per quello che ho detto prima, lasciar gestire il proprio patrimonio immobiliare ad un improvvisato dopolavorista.

Comunque per continuare a rispondere alla tua domanda, direi:

- che svolga la professione come attività principale;

- che sia coperto da polizza professionale contro i rischi professionali per ciascun condominio che amministra;

- che sappia contenere i costi garantendo una migliore fruibilità dei servizi comuni;

- che abbia un minimo di conoscenze informatiche;

- ancora meglio se riesce a gestire in autonomia gli oneri di legge relativi alla redazione e trasmissione della modulistica fiscale obbligatoria.

 

Questi alcuni requisiti tra quelli fondamentali di un buon Amministratore.

[remejo]

Buongiorno,

oltre ai requisiti professionali dettati dall'art. 71-bis delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile, sicuramente oggi con le vecchie norme, le nuove prescrizioni e il crescente cumulo di incombenze, l'Amministratore di Condominio deve essere un Professionista preparato ed aggiornato di cui non si può fare più a meno nell'ambito condominiale. A mio parere (e non solo perché sono di parte), sarebbe impensabile oggi, proprio per quello che ho detto prima, lasciar gestire il proprio patrimonio immobiliare ad un improvvisato dopolavorista.

Comunque per continuare a rispondere alla tua domanda, direi:

- che svolga la professione come attività principale;

- che sia coperto da polizza professionale contro i rischi professionali per ciascun condominio che amministra;

- che sappia contenere i costi garantendo una migliore fruibilità dei servizi comuni;

- che abbia un minimo di conoscenze informatiche;

- ancora meglio se riesce a gestire in autonomia gli oneri di legge relativi alla redazione e trasmissione della modulistica fiscale obbligatoria.

 

Questi alcuni requisiti tra quelli fondamentali di un buon Amministratore.

Che abbia disponibilità di cellulare e risponda almeno in orario ufficio per tutta la settimana. Che faccia da solo mod 770 e certificazione unica e f24 (garanzia che ci capisca qualcosa sul piano fiscale) interrogatelo su questioni tecniche: sa cosa è una braga o una pompa a pressione variabile? Conosce il regolamento di polizia urbana del Comune? E la zonizzazione acustica che cos'è? in una polizza assicurativa sa a cosa si riferisce la "conduzione". Uni 10200 che cosa sarà? Che sosa è il binder o il touvenant? E via di seguito. Capite subito se è preparato o meno

[Giulio_S]

Sono del parere che non si possa scegliere un amministratore sulla carta ma meglio affidarsi al passaparola. Scegliete chiedendo a qualche amico,parente,collega che lo abbia gia avuto come amministratore. Domandare a un amministratore se è una persona disponibile ed economica è come domandare all'oste se il vino è buono. E poi ricordatevi che se scegliete male, dopo un anno potete sempre cambiarlo e sceglierne un altro, quindi inutile fasciarsi la testa prima

[marodda]

Domanda: un qualsiasi amministratore - che sia anche avvocato - può preparare e depositare in prima persona presso l'Autorità Giudiziaria eventuali decreti ingiuntivi per il recupero dei crediti del Condominio che amministra?

[marodda]

Mi spiego meglio: un amministratore di condominio, che sia anche avvocato, può avere la funzione di legale rappresentante del Condominio che amministra e quindi redigere direttamente un decreto ingiuntivo per i crediti che vanta quel Condominio?

[Giulio_S]

Deve essere nominato dall'assemblea per quella funzione altrimenti si può configurare il conflitto di interessi

[peppe64]

Mi spiego meglio: un amministratore di condominio, che sia anche avvocato, può avere la funzione di legale rappresentante del Condominio che amministra e quindi redigere direttamente un decreto ingiuntivo per i crediti che vanta quel Condominio?

L'amministratore e' il rappresentante legale del condominio . ( sia se e' operaio , fruttivendolo, ingegnere, avvocato , alieno etc etc )

[marodda]

L'amministratore e' il rappresentante legale del condominio . ( sia se e' operaio , fruttivendolo, ingegnere, avvocato , alieno etc etc )

Questo è chiaro, ma per preparare e depositare una richiesta di decreto ingiuntivo presso le autorità competenti credo sia comunque necessario l'intervento di un legale, per cui se l'amministratore del condominio è anche un legale dovrebbe essere un vantaggio per il condominio...mi sbaglio?

[peppe64]

Poi eventualmente se avvocato e sempre con mandato del condominio potra' essere il legale del condominio .

[marodda]

Poi eventualmente se avvocato e sempre con mandato del condominio potra' essere il legale del condominio .

Quindi concordi sul fatto che avere come amministratore il suo legale può essere un vantaggio per il Condominio che debba intraprendere azioni di recupero crediti?

[Giulio_S]

Non è detto che sia un vantaggio. Immagina se l'amministratore/avvocato inizia a fare decreti ingiuntivi a raffica nei confronti dei condomini morosi anche per un solo giorno di ritardo in maniera tale da arrotondare il suo compenso con il compenso in qualità di avvocato.Ecco il perchè del possibile conflitto di interessi. Io fossi in voi mi affiderei sempre a un avvocato esterno e non direttamente coinvolto

[marodda]

Non è detto che sia un vantaggio. Immagina se l'amministratore/avvocato inizia a fare decreti ingiuntivi a raffica nei confronti dei condomini morosi anche per un solo giorno di ritardo in maniera tale da arrotondare il suo compenso con il compenso in qualità di avvocato.Ecco il perchè del possibile conflitto di interessi. Io fossi in voi mi affiderei sempre a un avvocato esterno e non direttamente coinvolto

Bisogna vedere caso per caso...se in un condominio ci sono vari morosi con morosità che non si riescono a recuperare è un vantaggio. Poi credo che se operasse come scrivi tu avrebbe vita breve, sarebbe rapidamente revocato.

[Giulio_S]

Certo ma nel frattempo avrà arrotondato molto bene il suo compenso senza che voi possiate farci nulla. Prevenire è meglio che curare.

Sono contrario per principio a un avvocato che fa anche l'amministratore,a ognuno il suo mestiere

[Condogroup]

Sono del parere che non si possa scegliere un amministratore sulla carta ma meglio affidarsi al passaparola. Scegliete chiedendo a qualche amico,parente,collega che lo abbia gia avuto come amministratore. Domandare a un amministratore se è una persona disponibile ed economica è come domandare all'oste se il vino è buono. E poi ricordatevi che se scegliete male, dopo un anno potete sempre cambiarlo e sceglierne un altro, quindi inutile fasciarsi la testa prima

Più che dare un'informazione come richiesto da chi ha originariamente posto il quesito, sembra stia diventando uno spot per pubblicizzare chi (mi rivolgo ai colleghi amministratori) sappia fare di più. L'Amministratore perfetto è un'utopia, è come se volessimo trovare il commercialista, l'avvocato, il medico ecc. Perfetti. Non sono d'accordo neppure con chi ha detto di affidarsi al passaparola o al consiglio di tizio o di caio, alla fine lavorerebbero sempre e solo i soliti (assi pigliatutto) che vanno avanti per inerzia...

Io inizierei da un buon preventivo dettagliato e il confronto si potrà fare solo sui fatti e non sulle chiacchiere...

[Giulio_S]

Se uno lavora bene ti garantisco che la migliore forma di pubblicità è proprio il passaparola. Se uno lavora male il passaparola non farà altro che toglierlo di mezzo. Non è affatto vero che lavorano sempre gli stessi,lavora di sa fare meglio il proprio mestiere

[Condogroup]

...ergo, lavorano sempre i soliti "noti", non che mi riguardi e potrei sostenere la tua stessa tesi per convenienza, fortunatamente i mandati dell'amministratore sono annuali, per cui continuo a sostenere la mia di tesi di un buon preventivo dettagliato e affidamento dell'incarico per un anno...

Ti faccio solo un esempio: mia moglie è Consulente del Lavoro da vent'anni, oltre al passaparola (dovuto esclusivamente "all'anzianità" di svolgimento della professione), gestisce aziende a Roma, Torino, Milano ecc. Da Battipaglia, acquisite solo tramite preventivo, la maggior parte di queste aziende non sanno neppure che faccia abbia mia moglie, ma ci lavorano dopo essersi fatti fare un preventivo... Sono clienti da anni

[Aldo_TO]

A mio parere i factotum non vanno bene

ormai sono finiti i tempi

io insegno da anni a corsi per formazione di amministratori di stabili

ed amministra da più di dieci anni

come scegliere amministratore?

- non certo scegliere quello che sembra il meno oneroso

non si può pensare ad uno che mi amministra facendo i miei interessi , che sia onesto serio professionale, sotto pagato

Se tutte le prestazioni sono gratis c'è qualcosa che non va

 

fatevi fare un preventivo analitico

a proposito colleghi voi ne avete uno ben dettagliato?

[Nicolas Fiasconaro]

Salve,

il mio consiglio è "provare"! Solo così potete capire come amministra. Il passaparola ha un suo valore ma tra tizio e caio dovete affidarvi ad un preventivo dettagliato e all'istinto. Poi se vi trovate insoddisfatti andrete a cambiarlo.

Per quanto riguarda il suo dubbio l'avvocato può agire in rappresentanza di se stesso in specifici casi e solo se realmente esercente attività ed iscritto all'albo, in generale il problema a tal riguardo è l'art.18 della legge forense che vieta agli avvocati di esercitare altre attività

 

1. La professione di avvocato è incompatibile:

 

a) con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente, escluse quelle di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale, e con l'esercizio dell'attività di notaio. È consentita l'iscrizione nell'albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili, nell'elenco dei pubblicisti e nel registro dei revisori contabili o nell'albo dei consulenti del lavoro;

Cordiali saluti.

[marodda]

l'avvocato può agire in rappresentanza di se stesso in specifici casi e solo se realmente esercente attività ed iscritto all'albo, in generale il problema a tal riguardo è l'art.18 della legge forense che vieta agli avvocati di esercitare altre attività

Vorrei un po' di chiarezza a riguardo, visto che ci sono molti avvocati pure amministratori di condominio. Per essere il legale del condominio non basta quindi avere il mandato dell'assemblea, ma ovviamente occorre che sia iscritto all'albo degli avvocati. Iscrizione che rischia gli sia tolta proprio in quanto amministratore di condominio?

 

Io invece credo sia vero questo:

https://www.condominioweb.com/benefici-che-un-condomino-puo-avere-nominando-come-proprio-legale-rappresentante-un.296

 

ribadito ancora qui:

https://www.condominioweb.com/la-professione-di-avvocato-ridiventa-compatibile-a-quella-di-amministratore-di-condominio.1308

[Nicolas Fiasconaro]

Salve,

gli articoli da lei citati sono interpretazioni sorte a seguito delle lamentele degli avvocati. Io ho solamente detto che l'avvocato può rappresentare se stesso in determinati casi e solo se è iscritto all'albo. Cioè se esercita realmente, le nuove norme infatti prevedono l'obbligo di iscriversi all'albo ed esercitare non potendosi più fregiare del titolo di avvocato se realmente non si esercita la professione. Ad oggi dunque l'avvocato che esercita la sua professione e che contestualmente voglia fare l'amministratore andrà a scontrarsi con l'art.18 legge forense, a cui seguiranno le varie interpretazioni. L'avvocato che ha a suo tempo superato l'esame forense ma non esercita e che non è iscritto all'albo non dovrà tener conto dell'art.18.

 

Cordiali saluti.

[marodda]

Assodato che ci stiamo riferendo ad avvocati iscritti all'albo e che esercitano effettivamente la professione, la compatibilità ad esercitare ANCHE il ruolo di amministratore di condominio credo sia stata più volte acclarata, come scrive anche il sol24ore sull'espertorisponde:

http://www.diritto24.ilsole24ore.com/guidaAlDiritto/civile/civile/primiPiani/2013/02/avvocato-professione-compatibile-con-l-amministrazione-del-condominio.php

Cordiali saluti.

[maxxone]

Condogroup .. ti capisco. Ma capisco anche la frustazione di professionisti che cercano di dare il meglio, che nel quotidiano cercano la massima professionalità ed efficacia operativa per poi essere valutati unicamente sul prezzo!

La gentile Kamilla non vuole essere oggetto di rimproveri. Riflette semplicemente uno stato di fatto, un sentir comune. Si richiede agli amministratori professionalità senza che sia diffusa anche la coscienza che la professionalità costa e che bisogna pagarne il prezzo.

Facendo questo lavoro da anni ci è capitato di essere "sostituiti" a fronte di preventivi più bassi con immediati riscontri di "carenze" (es. bollette non pagate, ditte sostituite d'imperio senza avviso e senza aver saldato le pendenze ecc.)

Settimanza scorsa riceviamo l'ennesimo sollecito ENIgas per una bolletta non pagata: il nuovo amministratore quando ha volturato le utenze non ha cambiato l'indirizzo e continuano ad arrivare a noi e benchè lo avessimo avvisato, il pagamento non è stato effettuato.

Potrei fare altri esempi ma non serve. Ho riportato questi semplicemente per rimarcare il senso di amarezza che deriva dal lavorare in un contesto sociale che guarda unicamente la tariffa senza apprezzare e stimare il lavoro professionale.

Per Kamilla: non voglio fare pubblicità anche perchè siamo a centinaia di km di distanza, se vai sul nostro sito http://www.amministrazionesimone.it abbiamo pubblicato apposta una piccola "guida" che a nostro modesto giudizio può aiutare nella scelta dell'amministratore.

Salutoni

[Condogroup]

Condogroup .. ti capisco. Ma capisco anche la frustazione di professionisti che cercano di dare il meglio, che nel quotidiano cercano la massima professionalità ed efficacia operativa per poi essere valutati unicamente sul prezzo!

La gentile Kamilla non vuole essere oggetto di rimproveri. Riflette semplicemente uno stato di fatto, un sentir comune. Si richiede agli amministratori professionalità senza che sia diffusa anche la coscienza che la professionalità costa e che bisogna pagarne il prezzo.

Facendo questo lavoro da anni ci è capitato di essere "sostituiti" a fronte di preventivi più bassi con immediati riscontri di "carenze" (es. bollette non pagate, ditte sostituite d'imperio senza avviso e senza aver saldato le pendenze ecc.)

Settimanza scorsa riceviamo l'ennesimo sollecito ENIgas per una bolletta non pagata: il nuovo amministratore quando ha volturato le utenze non ha cambiato l'indirizzo e continuano ad arrivare a noi e benchè lo avessimo avvisato, il pagamento non è stato effettuato.

Potrei fare altri esempi ma non serve. Ho riportato questi semplicemente per rimarcare il senso di amarezza che deriva dal lavorare in un contesto sociale che guarda unicamente la tariffa senza apprezzare e stimare il lavoro professionale.

Per Kamilla: non voglio fare pubblicità anche perchè siamo a centinaia di km di distanza, se vai sul nostro sito http://www.amministrazionesimone.it abbiamo pubblicato apposta una piccola "guida" che a nostro modesto giudizio può aiutare nella scelta dell'amministratore.

Salutoni

I miei interventi per questo post avrei voluto chiuderli con quello di ieri, ma visto che sono stato tirato dentro di nuovo, mi occorre rispondere poiché credo abbia interpretato male i miei post, in quanto non sono andato contro Camilla, anzi, ho cercato di darle semplicemente un mio parere senza alcun attacco come erroneamente asserisci; anch'io sono a Km di distanza da lei per cui i miei interventi sono completamente disinteressati e senza alcun fine. Ognuno resta del proprio parere, però siete pregati di non rispondere ad un post delicato come questo solo nel tentativo di farvi pubblicità vantando il vostro operato e screditando gli altri (ci mancava solo che le davi il tuo biglietto da visita), non è così che si agisce professionalmente, anzi, in questo momento stiamo solo mettendo confusione nella testa di Camilla e non si sta facendo bella figura!!!

Spero comunque che Camilla si sia fatta per somme linee una buona idea dei requisiti professionali che un amministratore dovrebbe avere e del lavoro che c'è da fare in un Condominio... sarebbe più opportuno magari che intervenissi se hai voglia di approfondire qualche argomento citato che potrebbe maggiormente interessarti.

[maxxone]

Mi spiace Condogroup. Non hai compreso nulla del mio post. Non ho mai detto che sei andato contro Camilla. Da dove lo deduci? Nenache io l'ho attacata e dico che comprendo la sua posizione. Quello che volevo dire e che ribadisco è che il valore di un professionista non si pesa solo sull'economicità del prezzo ed ho semplicemente riportato degli esempi vissuti. Non vedo cosa c'entri con la pubblicità e con lo screditare gli altri. Screditare vuol dire far riferimenti a tizio e caio e dire che lavora male. Mettere in guardia su come scegliere un amministratore sottolineando che spesso chi lavora al prezzo delle patate non è in grado di svolgere con competenza e professionalità il proprio lavoro è un'altra cosa.

E' sufficiente pensare ad un banale dato economico. Se per "campare" devo seguire "solo" dieci condominii perchè mi pagano sufficientemente potrò dividere il mio tempo per 10. Se per la stessa cifra devo seguirne 100 dovrò dividere il mio tempo per 100. Questo uno dei motivi per cui a prezzi stracciati corrispondono (spesso) servizi stracciati. Questa non è un opinione. Anche a parità di capacità professionale, il tempo non si può moltiplicare . E' quindi importante verificare le dimensioni dello studio, come è strutturato, quanti e quali sono i collaboratori ecc. Questa non è publlicità.

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