#1 Inviato 10 Novembre, 2018 Le associazioni di categoria, con una subdola azione di lobbing, sono riuscite a far introdurre nel testo di legge la frase "l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato". Certo che può farlo, ma poteva farlo anche prima, che bisogno c'era di specificarlo nel testo della legge? Dal momento che le associazioni di categoria offrono ai propri associati una polizza assicurativa è del tutto evidente che questa strizzatina d'occhio, questa alludere alla possibilità che l'amministratore si doti di una polizza assicurativa, è stata una subdola mossa per obbligare i pochi amministratori rimasti al di fuori delle associazioni ad entrarvi. Anche in questo caso interno alla polizza assicurativa dell'amministratore si è costruita artatamente una spiacevole illusione. La polizza assicurativa non mette al riparto il condominio dalle malefatte dell'amministratore, se non per una limitatissima tipologia di situazioni. Tutte le polizze assicurative di tipo professionale non coprono ( e non possono farlo art. 1900 c.c.) il dolo. Lì dove l'amministratore "sbaglia" con intenzionalità, lì non c'è copertura assicurativa che tenga, nessun assicuratore al mondo vi risarcirà se l'amministratore scappa con la cassa sotto al braccio. Nel migliore dei casi, cioè nei casi di polizze assicurative particolarmente onerose, vengono coperti dall'assicurazione i danni causati da colpa grave. L'ordinamento italiano distingue tra dolo", un danno previsto e voluto, "colpa lieve" un danno determinato per imperizia ma quasi accidentale, "colpa media" un danno determinato da impudenza o negligenza, per essersi adoperati in un'attività senza la diligenza richiesta al buon padre di famiglia, "colpa grave", un danno causato per straordinaria ed inescusabile imprudenza, da chi omette di osservare non solo la diligenza del buon padre di famiglia, ma anche quel grado minimo ed elementare di diligenza che tutti osservano (Cass. 2260/70). Se espressamente indicato la polizza può coprire al limite la colpa grave, di certo non può coprire il dolo. Ma la stragrande maggioranza delle polizze assicurative degli amministratori non copre neanche la colpa grave quindi gli unici danni realmente coperti sono quelli per colpa media (quelli per colpa lieve, di norma sono talmente involontari che non prevedono risarcimento). Aggiungo che in alcuni casi per il condominio avere un amministratore assicurato è una beffa. Di fronte ad una richiesta di risarcimento danni l'amministratore che non è assicurato e che non voglia vedersi pignorata la casa decide di chiudere bonariamente il contenzioso e paga il risarcimento. Se invece l'amministratore è assicurato, l'assicurazione deve valutare se vale la pena resistere in giudizio, e in molti casi le assicurazioni decidono di resistere, sia perchè possono contare su adeguate consulenze legali sia perchè preferiscono pagare le spese degli avvocati rimandando il risarcimento del danno al termine del processo (che non dura meno di 5 anni). Quindi paradossalmente il condominio che voglia essere risarcito di un danno può ottenere soddisfazione più facilmente da un amministratore non assicurato che non da un amministratore assicurato. 1
#2 Inviato 10 Novembre, 2018 Io non ci vedo nessuna azione subdola di lobbing. Una lobby avrebbe ottenuto assicurazione obbligatoria . Modificato 10 Novembre, 2018 da peppe64
#3 Inviato 10 Novembre, 2018 Giusto due considerazioni: - non è necessario essere iscritti ad una associazione di categoria per assicurarsi, al massimo fornisce qualche sconto sulla polizza convenzionata. (io per esempio mi assicuro con una compagnia diversa da quella dell'associazione di categoria a cui sono associato perché le condizioni sono migliori e ho più coperture). - l'assicurazione professionale la si fa per la propria tutela non certo perché lo chiede qualche condomino.
#4 Inviato 10 Novembre, 2018 art. 1900 c.c. "L'assicuratore non è obbligato per i sinistri cagionati da dolo o da colpa grave del contraente, dell'assicurato o del beneficiario, salvo patto contrario per i casi di colpa grave". Con tutta evidenza la norma è stata introdotta dal legislatore per evitare che l'assicurato potesse essere "indotto" al dolo dall'esistenza di una copertura assicurativa....
#5 Inviato 10 Novembre, 2018 Anzi, il Legislatore avrebbe dovuto scrivere" L'assemblea DEVE subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza..." 1
#6 Inviato 10 Novembre, 2018 biagio64 dice: Anzi, il Legislatore avrebbe dovuto scrivere" L'assemblea DEVE subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza..." Prima regola di una sana conversazione: esporre un giudizio facendolo seguire da un'argomentazione. L'assenza di argomentazioni pregiudica la possibilità di instaurare un dialogo. 1
#7 Inviato 10 Novembre, 2018 Albert Gradi dice: in alcuni casi per il condominio avere un amministratore assicurato è una beffa. Di fronte ad una richiesta di risarcimento danni l'amministratore che non è assicurato e che non voglia vedersi pignorata la casa decide di chiudere bonariamente il contenzioso e paga il risarcimento. Se invece l'amministratore è assicurato, l'assicurazione deve valutare se vale la pena resistere in giudizio, e in molti casi le assicurazioni decidono di resistere Quindi secondo questa tesi si deduce che l'assemblea deve verificare che il proprio assicuratore non sia assicurato (come si può verificare?) e laddove fosse assicurato, il condominio deve stipulare un contratto in clui l'amministratore rinuncia ad avvalersi della propria polizza assicurativa, affinchè non costituisca una beffa per il condominio. Quello che invece, a mio avviso, andava previsto come avviene negli altri Stati europei dove la professione di amministratore non è per tutti ma occorre avere determinati tiloli e determinate garanzie, non è tanto la polizza di responsabilità professionale, quanto una fedijoussione pari almeno a 18 mesi di bilancio ordinario perchè se l'amministratore scappa con la cassa, non c'è polizza che tenga. Da questo punto di vista, l'amministrtatore interno che amministra un solo condominio ed ha una casa a garanzia, credo che valga piuù di una fidejussione infatti, dove potrebbe scappare l'amministratore con la cassa di un solo condominio? Basta fare una ricerca su google e non trovi traccia di amministratori interni che sono scappati con la cassa mentre di amministratori esterni ne trovi una lunga lista. Per come la vedo io, un amministratore dovrebbe garantire con una fidejussione il bilancio ordinario di un anno e mezzo (per via dei 180 giorni liberi che ha per presentare il bilancio). In caso di lavori straordinari dove devono sostaremolti denari e fare poche operazioni, apire un ulteriore conto corrente dedicato, con firma congiunta di amministratore ed almeno 3 condòmini (ad esempio i consiglieri se ci sono oppure 3 condòmini di fiducia nominati dall'assemblea).
#8 Inviato 10 Novembre, 2018 Leonardo53 dice: Quindi secondo questa tesi si deduce che l'assemblea deve verificare che il proprio assicuratore non sia assicurato (come si può verificare?) e laddove fosse assicurato, il condominio deve stipulare un contratto in clui l'amministratore rinuncia ad avvalersi della propria polizza assicurativa, affinchè non costituisca una beffa per il condominio. Quello che invece, a mio avviso, andava previsto come avviene negli altri Stati europei dove la professione di amministratore non è per tutti ma occorre avere determinati tiloli e determinate garanzie, non è tanto la polizza di responsabilità professionale, quanto una fedijoussione pari almeno a 18 mesi di bilancio ordinario perchè se l'amministratore scappa con la cassa, non c'è polizza che tenga. Da questo punto di vista, l'amministrtatore interno che amministra un solo condominio ed ha una casa a garanzia, credo che valga piuù di una fidejussione infatti, dove potrebbe scappare l'amministratore con la cassa di un solo condominio? Basta fare una ricerca su google e non trovi traccia di amministratori interni che sono scappati con la cassa mentre di amministratori esterni ne trovi una lunga lista. Per come la vedo io, un amministratore dovrebbe garantire con una fidejussione il bilancio ordinario di un anno e mezzo (per via dei 180 giorni liberi che ha per presentare il bilancio). In caso di lavori straordinari dove devono sostaremolti denari e fare poche operazioni, apire un ulteriore conto corrente dedicato, con firma congiunta di amministratore ed almeno 3 condòmini (ad esempio i consiglieri se ci sono oppure 3 condòmini di fiducia nominati dall'assemblea). Tutto è possibile, però poi va remunerato di conseguenza.
#9 Inviato 10 Novembre, 2018 Fidejussione obbligatoria per amministratori esterni perché possono fuggire con la cassa, mentre quelli interni fuggono con la cassiera ☺️. Mi sembra palesemente anticostituzionale, come dire chi è svolge la professione di amministratore certamente è mariuolo perché gestisce la cassa, mentre il condomino (che prefigurando la fuga con la cassiera) ha provveduto a cedere l'appartamento senza darne pubblicità anche se scappa con entrambe (cassiera+cassa) è un galantuomo 😁. Esisteranno persone oneste e professionisti seri si spera oltre agli amministratori interni
#10 Inviato 10 Novembre, 2018 SPL House dice: Mi sembra palesemente anticostituzionale, Fidejussione anche per gli amministratori interni. Diciamo che l'amminsitratore con la sua casa di proprietà riesce a garantire una fidejussione di almeno 50mila euro. Il professionista riesce a garantire una fidejussione di 50mila euro per ogni condominio amministrato? Per me sembra più palesemente anticostituzionale che diversi amministratori professionisti, prima di essere tali, si spogliano di tutti i propri beni rischiando zero.
#11 Inviato 10 Novembre, 2018 Leonardo53 dice: Fidejussione anche per gli amministratori interni. Diciamo che l'amminsitratore con la sua casa di proprietà riesce a garantire una fidejussione di almeno 50mila euro. Il professionista riesce a garantire una fidejussione di 50mila euro per ogni condominio amministrato? Per me sembra più palesemente anticostituzionale che diversi amministratori professionisti, prima di essere tali, si spogliano di tutti i propri beni rischiando zero. E se l'amministratore interno non è proprietario della casa dove abita ma lo è la banca in forza di ipoteca?
#12 Inviato 10 Novembre, 2018 Albert Gradi dice: Prima regola di una sana conversazione: esporre un giudizio facendolo seguire da un'argomentazione. L'assenza di argomentazioni pregiudica la possibilità di instaurare un dialogo. Il motivo per cui ho espresso il mio parere tralasciando la continuità dell'argomento e il fatto che in questo modo anche i condomini siano più attivi nella materia condominiale. Il dialogo può avvenire anche in assenza di argomentazioni se si vuole.
#13 Inviato 10 Novembre, 2018 davidino1978 dice: E se l'amministratore interno non è proprietario della casa dove abita ma lo è la banca in forza di ipoteca? Se l'amministratore interno non può rilasciare fidejussione, si nomina un altro amministratore. Regola generale per tutti.
#14 Inviato 10 Novembre, 2018 davidino1978 dice: E se l'amministratore interno non è proprietario della casa dove abita ma lo è la banca in forza di ipoteca? In linea generale è molto più probabile che a fuggire con la cassa sia un amministratore professionista, rispetto ad un amministratore interno, poi certo ci saranno anche le eccezioni, ma sono molto limitate.
#15 Inviato 10 Novembre, 2018 Ciao Ribalto la patata. Perché quella copertura non la fa e non la paga direttamente il condominio ? In fondo copre un suo rischio.
#16 Inviato 10 Novembre, 2018 camillo50 dice: Ciao Ribalto la patata. Perché quella copertura non la fa e non la paga direttamente il condominio ? In fondo copre un suo rischio. Scusa Camillo, ma non ti seguo. Se io devo fare una fidejussione di 50mila euro, sicuramente ci saranno dei costi di gestione della pratica che sono d'accordo con te che devono essere addebitati al condominio, ma la garanzia dei 50mila euro da rimborsare al condominio se l'amministratore scappa con la cassa la deve pagare l'amministratore, altrimenti che faciamo? Il condominio garantisce all'amministratore che può scappare con la cassa quando vuole? 😂
#17 Inviato 10 Novembre, 2018 Il Legislatore ha fatto un'azione benevole, perché criticarlo? Se avesse fatto una disposizione male si critica, insomma !!! Troppo comodo un c/ c intestato all' amministratore!!! Le risposte già esposte appaiono più che coerenti.
#18 Inviato 10 Novembre, 2018 Leonardo53 dice: Scusa Camillo, ma non ti seguo. Se io devo fare una fidejussione di 50mila euro, sicuramente ci saranno dei costi di gestione della pratica che sono d'accordo con te che devono essere addebitati al condominio, ma la garanzia dei 50mila euro da rimborsare al condominio se l'amministratore scappa con la cassa la deve pagare l'amministratore, altrimenti che faciamo? Il condominio garantisce all'amministratore che può scappare con la cassa quando vuole? 😂 Ciao Se dimostri che è scappato con la cassa e nella polizza ti sei assicurato anche quella copertura, naturalmente affrontando i costi per tale integrazione, il tutto sarà rimborsato dall'assicurazione.
#19 Inviato 10 Novembre, 2018 camillo50 dice: Ciao Se dimostri che è scappato con la cassa e nella polizza ti sei assicurato anche quella copertura, naturalmente affrontando i costi per tale integrazione, il tutto sarà rimborsato dall'assicurazione. Uhm... conosci un'assicurazione che assicura il rischio di fuga con la cassa?
#20 Inviato 10 Novembre, 2018 Leonardo53 dice: Se l'amministratore interno non può rilasciare fidejussione, si nomina un altro amministratore. Regola generale per tutti. Leonardo come ti dicevo è ampiamente possibile quello che dici, basta predisporre un adeguato compenso e/o di farsi carico del costo della fidejussione. L'esempio che ti ho fatto è semplice, tu sei amministratore interno e dici che a garanzia della tua onestà (sappiamo che è così sia chiaro) poni il fatto che il tuo appartamento è aggredibile. Il punto è che tu in ogni momento puoi vendere l'appartamento e mettere al sicuro i soldi ricevuti oppure lo puoi ipotecare o perfino farti "aggredire" con privilegio e sostanzialmente l'appartamento non ristorerebbe un cent della cassa sparita. L'unica discriminante è che tu hai accesso solo al conto di 1 condominio e un professionista può avere accesso a decine di conti, ma va detto che in caso nel vostro condominio sia fatte importanti manutenzioni straordinarie ci sia chissà quale differenza di soldi in cassa. In ogni caso come dicevo all'inizio è solo questione di costi, la cosa è fattibile ma ha un suo costo. Leonardo53 dice: Uhm... conosci un'assicurazione che assicura il rischio di fuga con la cassa? Una fidejussione assicurativa copre una determinata cifra in cambio di un premio. Comunque Leonardo il concetto che l'amministratore interno è "aggredibile" a differenza dell'amministratore esterno non è corretto, come ti dicevo potrebbero essere aggredibili entrambi o nessuno dei due o solamente uno dei due e tu non lo sapresti finché non spariscono i soldi e finché un giudice riconosce che tali soldi sono spariti e devono essere restituiti.
#21 Inviato 10 Novembre, 2018 Leonardo53 dice: Uhm... conosci un'assicurazione che assicura il rischio di fuga con la cassa? Ciao Pagando riesci ad avere qualsiasi tipo di copertura. Che cos'è di fatto una polizza fideiussoria? È la stessa cosa che proponi tu
#22 Inviato 10 Novembre, 2018 davidino1978 dice: In ogni caso come dicevo all'inizio è solo questione di costi, la cosa è fattibile ma ha un suo costo. Infatti credo che il discorso stia diventando più accademico che reale. Tornando nel reale, cominciando dal mio condominio che io amministro e dove attualmente c'è una liquidità di circa 50mila euro, io per primo non lascerei 50mila euro nelle mani di una sola persona. Quello che io ritengo molto fattibile con spese irrisorie è proprio quanto avevo prospettato: - Conto corrente ordinario per far transitare le quote di un bilancio annuale (nel mio condominio con riscaldamento autonomo e 14 unità, compreso il consumo di acqua, si movimentano circa 9mila euro annue). - In occasione di lavori straordinari di un centinaio di migliaia di euro, aprire un ulteriore conto corrente ad hoc a firma congiunta e magari chiuderlo a fine lavori. Una ristrutturazione di un edificio quante operazioni effettive di bonifico pensi che abbisogna? Quelle due o tre volte andranno in banca in tre a compiere l'operazione congiunta e 100mila euro saranno protette impegnando solo 150/200 euro del costo dell'ulteriore c/c. Il problema vero sai qual'è? Nel mio condominio in testa a tutti non si farebbe perchè sarebbe difficile trovare quelli che vogliono prendersi la rogna di venire in banca con me a firmare un bonifico parlante. Intanto poi non ci si spiega come un amministratore scaltro, negando la visione di documenti giustificativi al momento opportuno, abbia potuto prosciugare una cassa con pezze giustificative di lavori mai visti fare. camillo50 dice: Pagando riesci ad avere qualsiasi tipo di copertura. Che cos'è di fatto una polizza fideiussoria? È la stessa cosa che proponi tu Camillo, non c'è bisogno neanche dell'assicurazione. Se tu versi 50mila euro sul mio c/c, garantisco io a tutti i tuoi amministrati fino a 50mila euro. Ma che discorso è. Le garanzie le devi offrire tu amministratore; io posso pagarti solo le spese di commissione per istruire la pratica.
#23 Inviato 10 Novembre, 2018 Leonardo53 dice: Fidejussione anche per gli amministratori interni. Diciamo che l'amminsitratore con la sua casa di proprietà riesce a garantire una fidejussione di almeno 50mila euro. Il professionista riesce a garantire una fidejussione di 50mila euro per ogni condominio amministrato? Per me sembra più palesemente anticostituzionale che diversi amministratori professionisti, prima di essere tali, si spogliano di tutti i propri beni rischiando zero. Cosa ti hanno fatto questi amministratori esterni per averne cosi scarsa stima. Se qualcuno si vuole spogliare dei beni per non rischiare può farlo che sia un professionista esterno, una società anche di discrete dimensioni depositando un capitale sociale minimo rispetto al fatturato. Cosi come un semplice commerciante o un imprenditore potrebbe intestare le proprietà ai figli minori per evitare escussioni dei creditori
#24 Inviato 10 Novembre, 2018 SPL House dice: Cosa ti hanno fatto questi amministratori esterni per averne cosi scarsa stima. In prima persona ha avuto a che fare con un solo amministratore esterno, che mi ha portato a dover diventare amministratore interno mio malgrado. Mai avrei pensato di diventare amministratore interno se non avessi avuto una particolare esperienza nel mio condominio. Detto questo, rispondendo a te, visto che la poni sul piano commerciale imprenditoriale, l'amministratore potrebbe spogliarsi di tutto se amministrasse con soldi propri come fanno gli imprenditori e poi ti chiedesse il conto a fine gestione dopo averti presentato il rendiconto. Quando la banca fa un affidamento ad un commerciante/imprenditore chiede delle garanzie e/o polizze assicurative che non paga certo la banca. Perchè mai non dovrebbe valere la stessa regola per il condominio che "affida" il proprio denaro belle mani di un terzo?
#25 Inviato 10 Novembre, 2018 Leonardo53 dice: Quando la banca fa un affidamento ad un commerciante/imprenditore chiede delle garanzie e/o polizze assicurative che non paga certo la banca. Perchè mai non dovrebbe valere la stessa regola per il condominio che "affida" il proprio denaro belle mani di un terzo? Ciao È abbastanza semplice la risposta. La banca te li Addebita nei suoi servizi. L'amministratore di condominio quando ti fa un'offerta dovrebbe calcolare tutti i costi per erogare il servizio tra cui le garanzie che tu chiedi in aggiunta perché non ti fidi di me quindi o te li Addebita direttamente e tu sai cosa ti costa quella garanzia o te le Addebita indirettamente Aumentando la sua offerta professionale
