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Non è possibile accusare un condomino di lesione del decoro del condominio per opere minori di pochissima incidenza sull'estetica del caseggiato

Ogni mutamento o modifica del fabbricato, intese come nuove opere, non sono necessariamente lesive del decoro se non incidono in maniera apprezzabile sul fabbricato considerato nel suo complesso
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Interessante la pronuncia del Tribunale di Roma, resa con la sentenza n. 19233 del 10 dicembre 2021, perché, dovendo dirimere una controversia in materia di decoro architettonico, applica un criterio 'quantitativo' alla lesione realizzata, ritenendola «di pochissima incidenza sul condominio» e, così, rigettando la domanda di riconduzione in pristino.

Opere minori e mancata lesione del decoro del caseggiato

Da quanto si riesce ad evincere dall'assai stringata narrativa della pronuncia in esame, certamente chiara alle parti in causa, ma alquanto oscura a chi non conosce la vicenda, un condominio cita in causa la Alfa S.r.l., società condòmina dello stesso, affermando che la medesima avrebbe eseguito opere su parte di proprietà comune condominiale senza autorizzazione alcuna e che tali opere realizzerebbero una violazione del decoro architettonico del condominio, con conseguente domanda di riduzione in pristino (cioè eliminazione dei manufatti e ripristino dello stato dei luoghi), nonché di condanna a risarcire il danno causato alle parti comuni e quello derivato al condominio dalle infiltrazioni cagionate, a suo dire, dalla mancata apposizione di adeguati scarichi ai condizionatori di proprietà del condominio stesso.

Alfa S.r.l. chiede di essere autorizzata a citare in giudizio, in manleva, la Beta S.a.s., della quale non si rivela il rapporto con la Alfa Srl nella narrativa della sentenza, ma che immaginiamo sia verosimilmente il soggetto che realizzò le opere per la Alfa Srl, pertanto l'appaltatrice di quest'ultima.

La Beta Sas, costituitasi, oltre a domandare il rigetto di quanto dedotto dalle controparti, eccepisce la mancata mediazione, cosicché il Giudice invita le parti ad esperirla, ai sensi dell'art. 5 D. Lgs. 28/2010.

Ritornate dinnanzi al Giudice senza aver raggiunto un accordo, si apre la fase istruttoria, con interrogatorio formale (non sappiamo se di tutte le parti o di alcune soltanto) e CTU - sebbene la causa venga qualificata di «natura documentale».

Lesione del decoro e valutazione del giudice

Partendo dall'allegata lesione del decoro architettonico, il Giudice rileva come «la lesione al decoro architettonico può essere oggetto di apprezzamento e valutazione del giudice nel corso dell'istruttoria e deve essere osservato dal punto di vista estetico, dell'incisione del mutamento sulle linee armoniose del fabbricato considerato complessivamente, sicché non ogni mutamento o modificazione intesa quale nuova opera può essere considerata in sé come lesiva del decoro, ma va riferita alle modifiche su entità sostanziali e sull'originaria destinazione del bene (Cass 2011 n. 121154; 2010 n. 12811). La modifica e la lesione devono essere di entità apprezzabile».

L'«entità apprezzabile», secondo il Tribunale romano, deve essere rapportata all'intero fabbricato nel suo complesso.

Da quanto riportato in sentenza, sembrerebbe poi che, mentre il CTU aveva ritenuto sussistente la lesione del decoro architettonico lamentata dal condominio rispetto alle opere eseguite dalla Alfa Srl, il Giudice si discosti da tale approdo, non condividendone l'esito.

Apprendiamo così che la lesione lamentata dal condominio sarebbe consistita nella tinteggiatura di colore diverso (giallo, in luogo del verde che immaginiamo fosse il colore originario) del cancello di entrata (comune? O privato, della Alfa Srl?) e con la posa in opera di mattonelle in difformità con il resto del muro condominiale, di talché, ad opinione dell'estensore, quanto realizzato da Alfa Srl sarebbe di pochissima incidenza rispetto all'intero Condominio e non concretizzerebbe una lesione vera e propria, nonché apprezzabile del decoro architettonico.

Cadendo la lesione del decoro, non è nemmeno necessario pronunciarsi sulla richiesta di risarcimento avanzata dal condominio, poiché ne è venuto meno l'an, avendo il magistrato ritenuto insussistente il fatto generatore del danno.

Circa il risarcimento richiesto rispetto alle infiltrazioni, il Giudice lo ritiene non ammissibile, perché la CTU aveva rilevato l'assenza di danni a parti comuni, mentre aveva espresso un'ipotesi circa la possibile emersione di fenomeni di aggravamento del ristagno di umidità agevolati dalla stessa conformazione dei luoghi dove sono posti i condizionatori, per cui, nel momento in cui il Giudice deve pronunciarsi, un danno, di fatto, non esiste.

Canna fumaria sulla facciata: la lesione del decoro la valuta il giudice di volta in volta

Il concetto di decoro architettonico

Il nostro lettore, molto attento alla materia condominiale, sa bene, per averlo letto più volte sulle pagine di questa rivista, come non esista una definizione univoca e semplice del concetto di «decoro architettonico» utilizzato dal Codice civile, del quale si menziona, in particolare, all'art. 1120 c.c.

La confusione poi si ingenera quando si confrontano altre norme, che parlano di concetti affini, ma non uguali: come l'art. 1127 c.c., che, in materia di sopraelevazione, parla di «aspetto architettonico» e l'art. 1138 c.c., dettato con riguardo al contenuto del regolamento condominiale, che cita invece semplicemente il «decoro dell'edificio».

Perché è così importante definire ed individuare questo concetto?

Perché il decoro (e la sua violazione) ha una incidenza diretta sul valore economico dell'intero condominio cui si riferisce.

Non solo. Potemmo dire che ogni edificio ha un suo decoro architettonico, diverso da quello di un altro, pure attiguo.

Pertanto, se io eseguo lavori sulla mia proprietà o su quella condominiale che ledono tale decoro, automaticamente ciò si ripercuote sul valore venale del palazzo e, di conseguenza, delle altre unità immobiliari che insistono al suo interno.

Secondo la Cassazione, il decoro va valutato come estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità; non solo, secondo la Cassazione il decoro non è leso solamente laddove si incida l'intero fabbricato, ma anche singole parti dello stesso (v. da ultimo, Cassazione, n. 22156/2018).

Abbiamo dubbi, a fronte di quanto sopra, rispetto all'oggetto del contendere della causa appena esaminata: infatti, il Giudice tralascia totalmente di esaminare se Alfa S.r.l. abbia o meno eseguito opere sulle parti di proprietà comune (come affermato dal condominio che agisce) e se dette opere siano o meno rientranti nel concetto di «maggior uso» di cui all'art. 1102 c.c., in tale caso consentite, oppure se abbiano esorbitato tale ambito, dovendosi allora ritenere vietate e da rimuovere; oppure dobbiamo ritenere che per il Giudice, avendo a disposizione la visione dei luoghi di causa e la CTU, fosse talmente evidente che si trattava di opere su proprietà individuale, da non essere necessario specificarlo.

Inoltre, il decoro architettonico (e così la sua violazione) è disciplinato dal Codice civile all'art. 1120 c.c., il quale tratta delle innovazioni, cioè di quelle alterazioni volte al miglioramento o all'uso più comodo delle cose comuni, deliberate dall'assemblea.

Quindi, siamo nell'ambito di opere che vengono eseguite su delibera assembleare ed unicamente con riguardo a beni e servizi comuni, non sulle parti private e non ad iniziativa del singolo.

Purtroppo, tali dubbi verrebbero fugati solamente dall'esame dei documenti di causa, operazione che ci è preclusa, pertanto quanto sopra è da ritenersi mera ipotesi a titolo di studio ed approfondimento.

Dobbiamo notare come il Tribunale di Roma cerchi di ricondurre queste «micro - lesioni» nell'alveo dell'irrilevanza giuridica, dato che pronunce del tipo di quella esaminata non sono nuove - si veda la sentenza n. 3120 del 12 febbraio 2020 del medesimo Tribunale, laddove tornava il concetto di «opera di modesta grandezza» rispetto al complesso del fabbricato.

Insomma, solamente un esame caso per caso, rispetto alla singola opera realizzata ed al contesto architettonico dell'edifico può permettere di definire ciò che è decoro e ciò che invece ne esula.

Decoro architettonico: quando l'opera è modesta e non visibile

Sentenza
Scarica Trib. Roma 10 dicembre 2021 n.19233

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Domenico Mariconda
Domenico Mariconda 21-01-2022 16:28:55

Il condominio "dirimpettaio" è in condizioni di profonda fatiscenza (mura scalcinate, colore annerito, balconi e mura esterne che mostrano il ferro, ecc.) peraltro in un contesto di altri condominii "signorili" in normali condizioni. Tale condominio, la cui brutta vista frontale, incide anche sul valore degli appartamenti che vi si affacciano, non è sustettibile di denuncia di lesione del decoro urbano? Grazie.

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