È illegittimo il provvedimento di rigetto al rilascio di un titolo edilizio basato unicamente sull'assenza di autorizzazione da parte di tutti gli altri comproprietari delle parti comuni, in quanto la legittimazione a chiedere il titolo edilizio spetta a chiunque abbia, in virtù di un diritto reale o di un'obbligazione, la facoltà di eseguire il progetto assentito e, in particolare, al singolo condomino per un'opera da realizzare sulle parti comuni di un edificio, ma strettamente pertinenziale alla sua unità immobiliare, in virtù del combinato disposto degli artt. 1102, 1105 e 1122 c.c., senza che gli altri condomini, in assenza del danno provocato, possano legittimamente opporvisi.
Il fatto. Un condomino otteneva, ai sensi dell'art. 36 d.P.R. n. 380/2001, permesso di costruire in sanatoria per lavori di finitura per l'esecuzione di alcune opere sul muro perimetrale di un fabbricato condominiale.
Detto permesso veniva rilasciato a condizione che venissero rimosse alcune opere (nella specie, una scala in alluminio).
Il condomino, dunque, impugnava detto provvedimento nella parte in cui condizionava il permesso di costruire in sanatoria alla rimozione delle richiamate opere.
Costituitosi in giudizio, il Comune eccepiva la carenza della legittimazione del ricorrente alla proposizione dell'istanza di sanatoria poiché il ricorrente non sarebbe proprietario esclusivo del muro perimetrale sul quale è stata allocata la scala, ma al più un comproprietario e che per tale ragione avrebbe dovuto acquisire il preventivo consenso dell'altro comproprietario prima di proporre istanza di rilascio del titolo edilizio in sanatoria.
Il TAR adito, al termine del giudizio, accoglieva il ricorso.
La questione giuridica. Il consenso degli altri comproprietari e l'art. 1102 c.c.. Nel caso di esecuzione di lavori privati su beni di natura condominiale si pone spesso il problema della necessità del consenso degli altri comproprietari alla realizzazione dell'opera edilizia.
Una tematica di frequente applicazione è quella, ad esempio, dell'installazione di canne fumarie o, come visto nel caso della sentenza in commento, di lavori edili sul muro perimetrale del Condominio in un'area di esclusiva pertinenza di un singolo condomino.
Innanzitutto, occorre ricordare che la costruzione di un'opera da parte di un comproprietario su beni comuni non è disciplinata dalle norme sull'accessione, bensì da quelle sulla comunione (ed in tal senso, Cass. civ. Sez. II, 22/9/2017, n. 22203).
Per questo motivo, allora, onde valutare la necessità del preventivo consenso degli altri partecipanti alla comunione si dovrà verificare la portata dell'intervento edilizio che si intenda realizzare.
Inoltre, egli ha titolo ad ottenere la concessione edilizia per un'opera a servizio della sua abitazione e sita sul muro perimetrale comune, nei limiti previsti dagli artt. 1102, 1120 e 1122 c.c..
L'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo il disposto dell'art. 1102 c.c., a due fondamentali limitazioni: il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini.
Uso della cosa comune, opere su parti di proprietà esclusiva e innovazioni
Le limitazioni poste dall'art. 1102 c.c. al diritto di ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune vanno riguardate in concreto, cioè con riferimento all'effettiva utilizzazione che il condomino intende farne e alle modalità di tale utilizzazione, essendo, in ogni caso, vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini.
Ed ecco che, dunque, nel caso di specie si è ritenuto che non fosse necessario il preventivo assenso degli altri condomini poiché il muro, pur perimetrale, risulta essere strettamente pertinenziale all'unità immobiliare e, comunque, l'intervento non si poneva in contrasto con l'art. 1122 c.c. che vieta l'esecuzione di opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune.
Una fattispecie analoga: la realizzazione di una canna fumaria. Di identico tenore l'ordine di idee nel caso, come detto, molto frequente, di installazione di una canna fumaria. Il condomino, infatti, può apportare al muro perimetrale tutte le modificazioni che consentano di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri, ivi compreso l'inserimento di elementi ad esso estranei e posti al servizio esclusivo della sua porzione, purché non impedisca agli altri condomini l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità.
Ne consegue che il singolo condomino ha diritto di costruire una canna fumaria lungo il muro condominiale dal lato del cortile, a maggiore ragione nel caso in cui l'opera sia diretta ad evitare la diffusione dei fumi di cottura di un ristorante, che incidono in modo notevolmente negativo sulle condizioni di vita di tutti i condomini.
Per concludere. Nel caso in cui si voglia procedere all'esecuzione di lavori su una parte comune pertinenziale ad un'unità immobiliare, quale, ad esempio, un muro perimetrale, non è necessaria la preventiva acquisizione di alcun consenso da parte degli altri comproprietari poiché, essendo comproprietario, si è per ciò solo legittimato alla richiesta di rilascio del titolo edilizio.
Canne fumarie e giustizia amministrativa: è preferibile conseguire il consenso del condominio
A cura dell'Avv. Vito Sola, del Foro di Roma.
