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Canne fumarie in condominio rapporti con il comune: consenso dei condomini sì, o consenso dei condomini no? Questione di giurisprudenza!
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Canne fumarie in condominio rapporti con il comune: consenso dei condomini sì, o consenso dei condomini no? Questione di giurisprudenza!

Canne fumarie e giustizia amministrativa: è preferibile conseguire il consenso del condominio

Avv. Valentina Papanice 

Canne fumarie e preventivo consenso del condominio

Nel caso di installazione di una canna fumaria sulla facciata del condominio, è necessario il preventivo consenso degli altri condòmini ai fini della legittimità edilizia dell'intervento? Bella domanda. Una risposta certa, ahimè, non c'è.

Come vedremo, infatti, la questione è controversa ed è quindi spesso fonte di contenzioso; contenzioso che proprio in quanto la questione è controversa, conduce agli esiti più vari.

Dunque, data l'incertezza, è certamente consigliabile, da un punto di vista (più che giuridico) pragmatico, reperire preventivamente il consenso dei condòmini.

Certo, si deve anche tener conto del fatto che la ricerca di tale consenso potrebbe voler dire rinunciare all'intervento, dato che generalmente la giurisprudenza richiede un detto consenso che sia prestato all'unanimità.

E, come è immaginabile, non sarà facile che tutti i condòmini siano a favore dell'intervento, un po' perché l'unanimità è difficile da raggiungere in ogni tipo di consesso, un po' perché la canna fumaria è spesso malvista: non solo per un fatto di decoro, ma anche per motivi ben più pesanti, e cioè le esalazioni di fumi che possono provenire dalla stessa.

In molti casi si tratta di installazioni di canne fumarie di attività di ristorazione, etc., quindi, rinunciare all'intervento può ad es. significare dover rinunciare alle iniziative eventualmente già intraprese (ad es. la sottoscrizione di contratti) o anche soltanto all'idea di quell'investimento.

Altre volte non si tratta di iniziative commerciali, ma semplicemente di esigenze dettate dalla particolarità della caldaia.

Dunque, che fare, rischiare, oppure no? La scelta spetterà al singolo interessato, che dovrà comunque tenere conto delle incertezze normative e giurisprudenziali. Andiamo per ordine e vediamo innanzitutto cosa prevedono le norme civilistiche e le sentenze dei tribunali amministrativi.

=> Come vanno ripartite le spese per mettere a norma la canna fumaria

Apposizione di canne fumarie sulla facciata, normativa civilistica

Dal punto di vista della normativa condominiale, in generale per l'apposizione di canne fumarie sulla facciata condominiale non è previsto espressamente alcun preventivo consenso: infatti dispone l'art. 1102 co.1 c.c., in materia di comunione (applicabile al condominio, ex art. 1139 c.c. per quanto non espressamente previsto dalla normativa condominiale), che "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa."

La normativa condominiale, in particolare, invece, all'art. 1122 c.c. dispone che "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea."

La normativa dunque non prevede un consenso degli altri condomini, ma una comunicazione da parte di chi si avvia a realizzare l'intervento; un consenso può però essere previsto dal regolamento condominiale contrattuale (cioè il regolamento sottoscritto da tutti i proprietari che, come tale, per quanto qui interessa, può limitare le facoltà d'uso delle parti di proprietà comune o esclusiva).

Canne fumarie e consenso condominale, la giurisprudenza amministrativa

Sul punto, però, è necessario tenere conto dei molteplici provvedimenti giudiziali: molte sono infatti le sentenze dei tribunali amministrativi che, giudicando circa la legittimità di provvedimenti di concessione o negazione di titoli abilitativi a costruire le dette canne fumarie, hanno sentenziato sul punto, concludendo di volta in volta diversamente.

Stiamo infatti per vedere che per alcune sentenze il consenso è necessario, per altre non lo è.

Necessità del consenso degli altri condòmini

Abbiamo quindi le sentenze che affermano la necessità del consenso: la sentenza del TRGA Bolzano n. 62/2018 conferma la legittimità del provvedimento comunale che richiedeva il consenso unanime dei condòmini al fine del rilascio di un provvedimento in sanatoria, giustificando la detta richiesta di consenso con la lesione del decoro della canna fumaria (per dimensioni e struttura).

Non necessità del consenso degli altri condòmini

In altri casi, che appaiono i prevalenti, la necessità del consenso dei condòmini si è negata; ad es. così ha statuito il TAR Marche (sentenza n. 648/2017): "la collocazione di canne fumarie sul muro perimetrale di un edificio o una corte interna), può essere effettuata anche senza il consenso degli altri condomini, purché non impedisca agli altri condomini l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità.

Il singolo condomino ha quindi titolo, anche se il condominio non abbia dato o abbia negato il proprio consenso, a ottenere la concessione edilizia per un'opera a servizio della sua abitazione e sita sul muro perimetrale comune, che si attenga ai limiti suddetti" (v. anche TAR Toscana n. 1475/2015).

In generale, circa la necessità o meno dell'assenso degli altri condomini in caso di intervento incidente su parti comuni, si è in più occasioni specificato che "in caso di realizzazione di un'opera da parte di un singolo sulle parti comuni dell'edificio, ma strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, l'ente locale non è tenuto a richiedere il previo assenso del condominio interessato, ovvero degli altri condomini (T.A.R. Campania Salerno Sez. II, Sent., 28-02-2011, n. 367), assumendosi che il singolo condomino ha facoltà di eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni dell'edificio, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere il provvedimento abilitativo e che il mancato assenso del condominio concerne esclusivamente tematiche privatistiche, cui resta estranea l'amministrazione (Cons. Stato Sez. VI, 09-02-2009, n. 717)" (T.A.R. Campania n. 1077/2016).

Tematiche che, si è detto altrove, vanno eventualmente affrontate presso la competente autorità giudiziaria (cioè il giudice ordinario e non quello amministrativo) (v. ad es. C.d.S. n. 4972/2014).

Il consenso è stato anche, tra le altre, escluso anche dal TAR Salerno n. 1985/2013.

Necessità al fine di prevenire contenziosi

Sentenze che invece affermano la necessità di acquisizione del consenso onde prevenire contenziosi in condominio; ad es. la sentenza del tribunale di Napoli n. 2114 del 2017, che afferma che "la necessità di acquisire il previo assenso dei condomini ai fini del rilascio di titoli abilitativi al posizionamento sulle facciate dei fabbricati di canne fumarie, risponde alla esigenza di prevenire controversie in ordine alla gestione della cosa comune ed alla potenziale lesione delle prerogative proprietarie." Precisando poi la stessa sentenza che tale acquisizione non è invece necessaria ai fini della conformità urbanistica dell'intervento "- neanche con riguardo agli aspetti di staticità del fabbricato o di tutela della igiene pubblica - trattandosi di aspetti rimessi alla esclusiva valutazione della autorità amministrativa" (v. TAR Napoli n. 2114/2017 ma v. anche TAR Calabria n. 85/2017).

Difetto di giurisdizione

In alcuni casi, proprio la questione concernente la necessità o meno del detto consenso porta alla declaratoria di inammissibilità del ricorso amministrativo per difetto di giurisdizione (ad es. in TAR Catania n. 2531/2017).

=> Eliminazione canne fumarie di proprietà esclusiva. Quando non possono essere decise dal condominio?

=> Stop alla canna fumaria anche se il regolamento comunale che dispone l'altezza minima risulta successivo alla costruzione.

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Pongo315
Pongo315 mercoledì 12 dicembre 2018 alle ore 18:22

e se la canna fumaria esterna viene costruita dal costruttore edile direttamente ? prima ancora de rogito sia mio che dei vicini ?

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