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Condominio e installazione canna fumaria a servizio di un locale, serve l'unanimità?
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Condominio e installazione canna fumaria a servizio di un locale, serve l'unanimità?

Canna fumaria a servizio di un locale e decoro architettonico

Avv. Alessandro Gallucci 

Se si vuole installare su di una facciata condominiale una canna fumaria a servizio di un locale di proprietà esclusiva, è necessario il consenso di tutti i condòmini, basta la maggioranza, oppure si può agire liberamente?

La questione è sovente oggetto di dibattito e scontro: se poi l'installazione è effettuata ad opera di un conduttore, la litigiosità aumenta.

L'installazione è soggetto a regole generali molto flessibili, ossia a valutazioni da svolgersi caso per caso.

Proprio per ciò, rispetto a singoli casi di specie, che comunque possono essere sussunti in categorie generali, si può arrivare alla conclusione di un aprioristico divieto di installazione, superabile solamente con il consenso di tutti i condòmini, sempre che non esistano insuperabili vincoli posti dalle norme a tutela del patrimonio storico artistico.

Canna fumaria a servizio di un locale e decoro architettonico

Il decoro architettonico di un edificio, ci dice la Corte di Cassazione (es. Cass. n. 851/2007) è dato dell'insieme delle linee armoniche di un edificio in grado, sia pur nella loro semplicità, di connotare l'estetica dello stabile.

Alterare il decoro vuol dire peggiorare l'estetica del palazzo, imbruttirlo e conseguentemente causare un pregiudizio economico alla collettività e/o ai singoli condòmini (Cass. n. 1286/2010).

È chi lamenta la lesione del decoro dell'edificio a doverla provare, anche se non è mancata una pronuncia relativa ad un caso d'installazione d'una veranda, che dall'installazione di questo manufatto ha fatto discendere l'automatica lesione del decoro dell'edificio (Cass. 4 dicembre 2013 n.27224).

È così anche per le canne fumarie: ad avviso dello scrivente non è così, come non lo è per le verande, specie se l'installazione contestata non è la prima. Tornando alla canna fumaria: probabilmente la sua installazione sulla facciata principale è tale da porre seri interrogativi sulla lesione del decoro, ma su quelle laterali o posteriori, la situazione muta.

=> Via la canna fumaria se lede il decoro architettonico dell'edificio

Canna fumaria a servizio di un locale e regolamento condominiale

Certo è che il regolamento condominiale può disciplinare l'installazione di canne fumarie a servizio dei locali e più in generale delle unità immobiliari ubicata negli edifici.

Ricordiamo che il regolamento - obbligatorio quando i condòmini sono più di dieci - contiene norme circa l'uso delle cose comuni (l'installazione sulla facciata comune di una canna fumaria a servizio di un locale, lo è) ed il decoro dell'edificio.

Così, ad esempio, un regolamento condominiale assembleare può dire dove e come può essere installata la canna fumaria, senza con ciò dettare norme da rendere le prescrizioni un sostanziale divieto.

Un regolamento contrattuale, poi, può arrivare a vietare ogni modificazione dell'edificio (Cass. 6 ottobre 2009 n. 11121).

Canna fumaria a servizio di un locale e uso delle parti comuni

Se il regolamento condominiale non prescrive alcunché in merito alla installazione di canne fumarie, che cosa possono fare i condòmini che ne vogliano installare una a servizio della propria unità immobiliare?

=> Canna fumaria sul lastrico comune. Va rimossa se vietata dal regolamento.

Al riguardo la Corte di Cassazione, che innumerevoli volte s'è pronunciata su questo specifico argomento, ha avuto modo di affermare che «l'appoggio al muro comune una canna fumaria (come del resto l'apertura di piccoli fori nella parete) raffigura una modifica della cosa comune conforme alla destinazione del muro perimetrale, che ciascun condomino può legittimamente apportare a sue cure e spese, se non impedisce l'altrui pari uso, non reca pregiudizio alla stabilità ad alla sicurezza dell'edificio e non ne altera il, decoro architettonico: alterazione che si verifica non quando si mutano la originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si riflette negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile» (Cass. 16 maggio 2000 n.6341).

Né si può invocare la violazione delle norme sulle distanze delle costruzioni da luci e vedute in seguito alla installazione della canna fumaria sulla facciata. Sempre la Cassazione, infatti, ha specificato che questo manufatto non rappresenta una costruzione, ma un semplice elemento accessorio d'un impianto, come tale non soggetto alla normativa sulle distanze delle costruzioni dalle vedute, di cui all'art. 907 c.c. (Cass. 3 marzo 2014 n.4936).

Al più la distanza della canna fumaria può essere oggetto di contestazione in materia di distanze dal confine, ovvero di violazioni di prescrizioni dettate dalle norme edilizie locali.

Canna fumaria a servizio di un locale installata da un conduttore

Le norme dettate in materia di condominio, ivi comprese quelle inserite nel regolamento, devono essere rispettate anche dal conduttore (Trib. Monza 7 settembre 2016 n. 2395).

Questi, quindi, deve seguire le stesse regole previste per il locatore e ad esse deve uniformarsi, non essendo previste eccezioni.

È bene quindi che chi prende in affitto un locale s'informi adeguatamente sul contenuto del regolamento perché, ad li là delle responsabilità del proprietario che abbia taciuto certi divieti, questi valgono anche nei confronti dell'affittuario.

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