L'assemblea è l'organo collegiale deputato ad adottare le principali decisioni riguardanti la gestione del condominio. I poteri dell'adunanza sono però limitati alle questioni che attengono le parti e i servizi comuni: se esorbitassero da questo perimetro, le deliberazioni sarebbero radicalmente nulle, così come insegna oramai da tempo la Corte di Cassazione.
È in questo contesto che si pone il seguente quesito: l'assemblea può ordinare la rimozione di una canna fumaria? Sul punto si è espressa più volte la giurisprudenza della Suprema Corte. Vediamo in che modo.
Canna fumaria sul lastrico solare: è legale?
Installare una canna fumaria sul lastrico solare oppure sul tetto è assolutamente legale.
Ciò è consentito dall'art. 1102 c.c., secondo il quale ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune, sfruttandola anche più degli altri, purché non ne alteri la destinazione d'uso e non impedisca anche agli altri contitolari di fare lo stesso.
Non occorre quindi chiedere il consenso all'amministratore né all'assemblea: se il proprietario intende installare la canna fumaria sul tetto o sul lastrico, può farlo senza temere di incorrere in qualche illecito, purché rispetti le regole anzidette.
Lo stesso vale per ogni altra parte comune. È quindi legittimo anche collocare la propria canna fumaria sul terrazzo oppure installarla lungo il muro perimetrale dell'edificio.
Secondo la giurisprudenza di legittimità (ex multis, Cass., sent. n. 4499 del 2020), una canna fumaria, sia pure appoggiata alla facciata del fabbricato, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condòmini, ove sia destinata a servire esclusivamente l'unità immobiliare di proprietà esclusiva cui afferisce.
L'assemblea può rimuovere la canna fumaria privata?
L'assemblea condominiale non può ordinare la rimozione della canna fumaria privata, esorbitando tale potere dalle sue attribuzioni.
Secondo la pacifica giurisprudenza della Suprema Corte (da ultimo, sent. n. 15278 del 31 maggio 2023), la rimozione di una canna fumaria di proprietà esclusiva di un condomino non è materia su cui può deliberare l'assemblea.
Per la precisione, la delibera con cui viene disposto l'abbattimento o la chiusura della canna fumaria è nulla in quanto adottata in materia estranea alle attribuzioni del collegio.
La Corte di Cassazione, con la sentenza appena citata, ha ricordato che «l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni e non dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini o a terzi.
Qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può, quindi, essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea».
Altrettanto consolidata è l'interpretazione secondo cui uno dei casi in cui la deliberazione dell'assemblea dei condòmini deve ritenersi affetta da nullità è quella della «impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione», ovvero in relazione alle attribuzioni proprie dell'assemblea (Cass., Sez. Unite, n. 9839 del 2021), dalle quali esulano gli interventi di manutenzione di beni di proprietà individuale.
La canna fumaria del singolo: quando è lecita e quando no
Canna fumaria: l'assemblea può accollare le spese di rimozione al condomino?
Ma c'è di più. L'assemblea non solo non può rimuovere la canna fumaria privata, ma nemmeno può accollare la spesa necessaria all'abbattimento in capo al titolare.
Secondo la Suprema Corte (sent. n. 10053/2013), «non spetta all'assemblea accollare ad uno o ad alcuni dei condomini la spesa necessaria per la rimozione di una canna fumaria dalle parti condominiali, sia pure in ottemperanza ad ordine della pubblica autorità, in quanto il collegio dei partecipanti non può ascrivere spese ai singoli, ove non ne sia accertata in sede giudiziale la responsabilità, che comporti l'onere individuale del relativo ripristino».
Difatti, l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni e non dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi.
