Le canne fumarie rappresentano un tema costante all'origine delle vertenze condominiali, d'abitudine per le molestie derivanti dalle immissioni di fumo di cui all'art. 844 Cod. Civ.
Nella vicenda di cui si occupa la Corte di Cassazione, nella pronuncia recentemente emessa (ordinanza n. 4499 del 20 febbraio 2020), il focus attiene, invece, alle problematiche afferenti all'individuazione del soggetto su cui grava il pagamento delle spese di rimozione dell'impianto presente sulla facciata condominiale a seguito della emanazione di un'ordinanza ad hoc a firma della Pubblica Autorità.
Rimozione canna fumaria dalla facciata condominiale, l'iter processuale
Il Condominio ha convenuto in giudizio avanti al Tribunale i proprietari di un'unità immobiliare posta all'interno dell'edificio chiedendo la condanna al rimborso, a carico di quest'ultimi, della somma pagata per l'intervento di rimozione della canna fumaria reso necessario a seguito di specifico provvedimento emanato dal Comune.
A sostegno della domanda promossa, il Condominio deduceva che la canna fumaria oggetto dell'ordinanza risultava di pertinenza esclusiva della proprietà acquistata dai convenuti.
Il Tribunale ha accolto la domanda avanzata dal Condominio, la cui fondatezza è stata confermata anche in sede di appello.
I condomini interessati dalla sentenza di condanna hanno, quindi, proposto ricorso per cassazione denunciando la violazione e falsa applicazione degli artt. 817 e 2697 Cod. Civ. e l'erronea e contraddittoria motivazione delle risultanze processuali, eccependo la mancata prova dell'appartenenza della canna fumaria alla loro proprietà, al fine di poter identificare la parte onerata al pagamento delle spese di dismissione.
Beni comuni: ripartizione delle spese e presunzione legale di comunione
In via preliminare è confacente ricordare che, qualora si discuta sulla ripartizione di oneri aventi ad oggetto parti comuni dello stabile di cui all'art. 1117 Cod. Civ., è dirimente accertare se la responsabilità in merito alle spese da sostenere è attribuibile alla collettività dei soggetti che formano il condominio, e quindi suddivisa in aderenza alle regole generali, secondo i millesimi di proprietà, oppure può essere imputata esclusivamente ad uno o più condomini.
È di tutta evidenza come tale accertamento sia propedeutico a conoscere il soggetto obbligato al pagamento.
In materia di Condominio, è noto il dibattito sorto in Giurisprudenza sulla nozione di "presunzione legale di comunione" dei beni indicati all'art. 1117 Cod. Civ.
Nell'analisi della questione non possiamo dimenticare che la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, (sentenza n.7449/1993) ha riconosciuto ed affermato l'esistenza di un vero e proprio diritto di comproprietà in relazione ai beni di cui all'art. 1117 Cod. Civ. in ragione del quale il concetto di presunzione legale di condominialità degli stessi costituisce un concetto errato.
Sul punto, i Giudici di Piazza Cavour hanno chiarito e giuridicamente orientato, sotto il profilo interpretativo, il significato della presunzione nel contesto in esame, affermando che "con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all'art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio".
Perché la canna fumaria non deve rispettare le distanze legali?
In conseguenza, in aderenza principi illustrati, se trattasi di parti comuni ai sensi dell'art. 1117 Cod. Civ. che, in funzione delle loro caratteristiche sono atte a servire tutti gli immobili compresi nel condominio, la comproprietà può escludersi solo in base a titolo contrario (Cass. n.4501/2015); qualora, invece, i beni individuati all'art. 1117 Cod. Civ., risultino fruibili, in via esclusiva ed in favore di alcuni condomini, non può assumersi mai nata una comproprietà e, quindi, va esclusa senza bisogno di titolo contrario (Cass. n. 17993/2010/Cass. n. 822/2014).
Tale premessa, è utile ed opportuna per poter inquadrare e comprendere correttamente il percorso logico giuridico espresso nella pronuncia, ove si richiama il criterio di presunzione di condominialità.
Canna fumaria in condominio, pertinenza esclusiva e cessazione del vincolo
Sulla base dei principi evocati, una corretta analisi delle circostanze in esame porta inevitabilmente a verificare la destinazione funzionale della canna fumaria oggetto del contendere, ovvero se risulta a servizio di tutti i condomini o solo alcuni di essi.
Ebbene, dagli atti e dalla istruttoria espletata, è emerso che la canna fumaria di cui si discute, era stata in origine collegata alla proprietà dei ricorrenti, proprio per la sua naturale funzione di scarico di fumi strettamente connessa all'attività commerciale che ivi era svolta (forno).
In conseguenza, è risultata incontestabile la destinazione esclusiva della canna fumaria a servire unicamente una sola unità immobiliare motivo per cui non poteva ipotizzarsi una comproprietà dell'impianto.
Tale stato di fatto, appurato tramite la verifica delle caratteristiche strutturali dell'impianto, ha eliminato ogni dubbio circa la comproprietà, per cui unico responsabile della stessa e di ogni onere di spesa collegato poteva e doveva essere individuato unicamente nel singolo proprietario.
Inoltre, la circostanza che la destinazione pertinenziale fosse materialmente cessata, non esclude la esistenza del rapporto previsto dall'art.817 Cod. Civ.
Rimozione canna fumaria appoggiata al muro condominiale
Invero, ad avviso della Suprema Corte, ai sensi e per gli effetti dell'art. 818 comma III Cod. Civ., rubricato "Regime delle Pertinenze", la cessazione del vincolo pertinenziale può intervenire solo eliminando "il rapporto economico e giuridico di strumentalità e complementarietà funzionale corrente tra le distinte res"".
In conclusione, nell'ipotesi in esame, in ogni caso, l'avvenuta cessazione della destinazione pertinenziale, non avrebbe di per sé comportato la attribuzione dell'impianto al Condominio ma, a tutto voler concedere, una riserva di proprietà in capo al dante causa dei ricorrenti.
- Canna fumaria in condominio
- Installare una canna fumaria sul muro perimetrale senza consenso dell'assemblea
