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La canna fumaria del singolo: quando è lecita e quando no
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La canna fumaria del singolo: quando è lecita e quando no

Può il singolo condomino installare una canna fumaria su parti comuni dell'edificio? Quando si qualifica come modificazione ex art. 1102 c.c. e quando invece innovazione?

Avv. Anna Nicola 

In linea generale il singolo può appoggiare al muro condominiale, a sue spese, la canna fumaria ove non limiti l'uso del muro da parte degli altri contitolari, non rechi pregiudizio all'edificio sotto il profilo della stabilità, della sicurezza, del decoro architettonico dello stabile e sia rispettoso delle distanze legali in tema di luci e vedute di altro condomino. (Cass. civ. Sez. II, 01/12/2000, n. 15394).

La canna fumaria singola può essere lecita perché rientra nell'ambito dell'uso delle cose comuni

La canna fumaria può essere in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, essendo attività lecita rientrante nell'uso della cosa comune, previsto dall'art. 1102, Codice civile e come tale, non richiede ne' interpello ne' consenso degli altri condomini.

La facoltà incontra soltanto i limiti costituiti dai diritti esclusivi altrui (ad esempio distanze dalle vedute, immissioni, etc.) e dal divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio.

"L'uso ex art. 1102, Codice civile, della cosa comune da parte del comproprietario-condomino e' lecito quando: a) non ne altera la naturale destinazione; b) non impedisce agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto; c) non pregiudica la stabilità ed il decoro architettonico dell'edificio; d) non arreca danno alle singole proprietà esclusive.

Applicando questi principi al caso concreto in esame, il Collegio ritiene che l'uso del muro comune (che dà sul retro dell'edificio) per appoggiarvi un'autonoma canna fumaria non ne altera la naturale destinazione, non pregiudica la stabilità dell'edificio e forse non impedisce agli altri comproprietari di utilizzarlo secondo il loro diritto.

Ma non può seriamente negarsi che l'installazione di due separate canne fumarie nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di ben cinque piani: 1) violi le norme sulle distanze legali (che non puo' essere inferiore a 75 cm dai più vicini sporti dei balconi delle proprietà individuali); 2) riduca in modo apprezzabile la visuale laterale che si gode soprattutto dalle finestre lungo le quali dovrebbe correre il manufatto; 3) ma soprattutto alteri il decoro architettonico della facciata intera dello stabile che ha una sua euritmia e dignità che meritano di essere preservate nel preminente interesse della collettività condominiale." (Trib. di Milano, sez. VIII, 26-03-1992).

=> Rimozione canna fumaria appoggiata al muro condominiale

Il caso del Tribunale Milano 23 gennaio 2020

Il Tribunale di Milano con la decisione del 23 gennaio 2020 è tornato sul tema della canna fumaria installata dal singolo condomino su parti comuni del condominio, tenendo conto di tutti i principi giurisprudenziali sopra riportati.

Nel giudizio il condomino ha provato, come era suo onere, che il progetto presentato per la realizzazione di una canna di esalazione di fumo e una tubazione per il ricircolo dell'aria non configura alcuna innovazione, bensì semplice modificazione ai sensi dell'art. 1102 c.c.

L'autorità giudiziaria ha infatti disposto apposita CTU che ha accertato che l'opera, sulla base del progetto, non lede il decoro architettonico del fabbricato e non incide nemmeno sull'estetica dello stesso, trattandosi di elementi tecnologici, peraltro nella parte afferente il cortile interno.

Lo stesso dicasi per la stabilità e sicurezza dell'edificio: "in ragione la tipologia e la leggerezza del materiale del manufatto progettato, nonché i sistemi di fissaggio e le superfici di aderenza, l'opera teoricamente non crea nocumento alle parti comuni".

In merito alle distanze legali, il CTU ha rilevato il loro rispetto nel caso di specie.

=> Perché la canna fumaria non deve rispettare le distanze legali?

Inoltre, in termini dell'art. 1102 c.c. il Tribunale ha osservato che l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno - quest'ultimo - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile (cfr. Cass. 6341/2000; Cass. 10350/2011).

La canna fumaria illecita perché innovazione

Mentre il rispetto dei limiti sanciti dall'art. 1102 c.c. costituiscono le cause legittime dell'installazione della canna, ove anche solo uno degli stessi venga violato, si ricade nella fattispecie della innovazione.

Com'è noto, costituisce innovazione delle cosa comune una modificazione della forma o della sostanza del bene che abbia l'effetto di alterare la consistenza materiale o la destinazione originaria; ne consegue che, in mancanza del consenso degli altri partecipanti, l'opera è illegittima (fattispecie relativa alla rimozione di una canna fumaria in eternit). (Cass.. II, 22/09/2017, n.22203 sempre in termini di canna fumaria).

Anche l'aspetto armonico dell'edificio deve essere tutelato perchèrientra nella definizione del decoro architettonico.

Infatti, "Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio.

La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione (fattispecie relativa alla realizzazione di una canna fumaria)." (Cass., 28/06/2018, n.17102).

Deve ritenersi vietata quando costituisce un'evidente alterazione del decoro architettonico dello stabile e quando le sue caratteristiche sono tali da sottrarre una parte del murocondominiale all'uso degli altri condomini, i quali evidentemente non possono utilizzare la stessa porzione di muro per appoggiarvi propri tubi o manufatti.

Il consenso di tutti i condomini richiesto per gli atti direttamente costitutivi di diritti reali sul fondo comune, non è necessario per deliberare l'apposizione di una canna fumaria ad uso esclusivo di un singolo condomino, nonostante che l'imposizione abusiva di questa possa condurre alla costituzione di un diritto di servitù per usucapione (App. di Milano, sez. I, 21-06-1991).

In ambito amministrativo, in termini contrari è stato affermato che quando la canna fumaria si qualifica in termini di innovazione ed essa è stata realizzata abusivamente da un ristorante, incidendo sugli interessi e diritti dei condomini circostanti (fumi ed odori molesti) al fine di ottenere la concessione in sanatoria è necessario l'assenso di tutti i condomini. (Tar Bolzano, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 22/02/2018, n.62).

Infine si ricorda che non è lecito l'inserimento del manufatto all'interno del muro comune che costituisce anche delimitazione della proprietà individuale: essendo invasivo della proprietà altrui , non può considerarsi come mero appoggio (Cass. n. 8552/2004).

=> La canna fumaria deve essere rimossa se altera l'estetica del fabbricato.

Scarica Trib. Milano 23 gennaio 2020 n. 589

Cerca: canna fumaria decoro architettonico art 1102 cc

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