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Va rimossa la canna fumaria appoggiata al muro condominiale se, per distanza e tipologia, crea immissioni a danno delle abitazioni circostanti
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Va rimossa la canna fumaria appoggiata al muro condominiale se, per distanza e tipologia, crea immissioni a danno delle abitazioni circostanti

Canna fumaria del ristorante: le condizioni per una corretta installazione

Avv. Caterina Tosatti 

La canna fumaria del ristorante di proprietà o gestito dal privato può essere appoggiata al muro condominiale, in assenza di delibera condominiale, solamente qualora rispetti il decoro architettonico dello stabile, la destinazione della cosa comune, il pari uso da parte degli altri condòmini e le distanze legali allo scopo di evitare l'immissione di fumo e odori nelle unità immobiliari circostanti.

Con la sentenza n. 782 del 22 maggio scorso, la Corte d'Appello d'Ancona afferma quanto sopra, inducendoci una riflessione: pertanto, in presenza di delibera condominiale autorizzativa all'apposizione della canna fumaria, non devono essere rispettati i requisiti su descritti?

Cerchiamo di comprendere meglio, partendo, come sempre, dalla vicenda sottoposta ai giudici.

=> Non va demolita la canna fumaria del pub se collegata ad un impianto di abbattimento fumi e rumori di ultima generazione

=> Distanza canna fumaria da balconi e finestre

Il fatto. Una signora - e, presumiamo, condòmina - cita in giudizio sia il proprietario che il conduttore (una ditta che svolgeva attività di ristorazione) di un locale, posto nel condominio, per le immissioni, sia rumorose che olfattive, che la canna fumaria, apposta dal proprietario al muro condominiale (la facciata), reca all'abitazione della medesima signora, collocata nelle immediate vicinanze. Ne chiede pertanto la rimozione ed il risarcimento del danno.

Attenzione: da quanto è dato leggere nella stringata narrazione dei fatti di cui alla sentenza della Corte d'Appello, la condòmina non aveva dedotto l'assenza della delibera condominiale autorizzativa dell'apposizione della canna fumaria, ella si era unicamente lagnata dei rumori e degli odori che detta canna incanalava dal ristorante sottostante verso la sua abitazione.

=> Il proprietario di un locale a piano terra del fabbricato condominiale può realizzare una canna fumaria che si appoggi alle parti comuni?

Ulteriore punto focale: la condòmina, correttamente, non chiedeva l'eliminazione TOTALE di rumori e odori, bensì la loro riconduzione alla <<normale tollerabilità>>, come previsto dall'art. 844 c.c.E' bene infatti rammentare che non è possibile ottenere la chiusura di un esercizio commerciale o di altra attività anche non a scopo di lucro a cagione delle immissioni dalla stessa provocate, poiché ciò violerebbe il diritto costituzionale alla proprietà privata ed all'esercizio delle attività produttive (Artt. 41 e 42 Cost.).

E' però invece diritto del 'molestato' ottenere la riduzione delle immissioni sino ad un grado di normale tollerabilità, cioè quello che comunemente viene ritenuto come un livello accettabile di rumore, un'estensione accettabile di odori, etc.

Rammentiamo a noi stessi che l'art. 844 c.c.stabilisce che <<Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.>>, proseguendo poi, al secondo comma, <<Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.>>

La sentenza di primo grado, in seguito ad un'istruzione probatoria svoltasi attraverso l'espletamento di una CTU e l'escussione di vari testimoni, ha deciso che l'attività del ristorante andasse inibita sino a che non fossero apportati tutti gli accorgimenti tecnici che permettessero l'eliminazione e/o la limitazione,entro il grado di normale tollerabilità, delle immissioni rumorose, olfattive e TERMICHE provenienti dal ristorante a danno della condòmina.

Parallelamente, la sentenza ha deciso la rimozione della canna fumaria, giudicando l'apposizione illegittima, condannando infine il proprietario del locale ove era sito il ristorante a risarcire i danni subìti dalla condòmina, per un importo di Euro 30.000,00, nonché le spese di lite della stessa - mentre venivano compensate le spese legali tra proprietario e conduttore. Infine, il Tribunale ha imposto il costo dell'intera CTU alla condòmina attrice.

=> La realizzazione di una canna fumaria a servizio del proprio appartamento sul parapetto del lastrico solare

Vedendosi (quasi) totalmente soccombente, il proprietario spiegava appello avverso la sentenza di I°: a fronte di ciò, la condòmina proponeva a sua volta appello incidentale, limitatamente al punto relativo all'accollo dell'intera spesa per la CTU di I° alla medesima.

La Corte d'Appello ha rigettato l'impugnazione del proprietario, ma ha accolto quella incidentale della condòmina, condannando così il primo a rifonderle anche le spese di CTU.

Muovendo dalla premessa, che la Corte ritiene consolidata nell'acquis (giurisprudenza) di legittimità, per cui il Giudice del merito che aderisca pienamente alle risultanze istruttorie recate nella Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU) non deve motivare tale sua decisione - tale essendo invece il caso in cui il Giudice decida, poiché egli è pur sempre peritus peritorum, di discostarsi dalle risultanze (e, soprattutto, dalle conclusioni) della CTU oppure ove decida basandosi su fatti contestati dai Consulenti Tecnici di Parte o dalle parti (v., su questo punto e in materia di valenza della CTU, un'interessante recente ordinanza della Sezione III della Corte di Cassazione, 14 maggio 2019, n. 12712) - il collegio passa poi ad esaminare il merito della vicenda.

Ed è qui che troviamo quanto può forse interessare maggiormente il lettore: perché il ragionamento della Corte territoriale si dipana in una guisa tale da sollevare dubbi.

I giudici di secondo grado partono dalle risultanze della CTU per rispondere alle doglianze del proprietario del locale nonché appellante: essi sottolineano come il perito incaricato abbia qualificato la canna fumaria de quain violazione dei limiti previsti dall'art. 844 c.c., nonché fonte di rumori la cui intensità superava i limiti di cui al D.P.C.M. 14 novembre 1997, concludendo con l'affermazione di un danno alla salubrità dei fondi dei terzi provocato dalla collocazione della canna fumaria e dalle caratteristiche costruttive.

Prosegue ancora la Corte sottolineando che è possibile installare una canna fumaria senza ottenere una previa delibera di autorizzazione da parte dell'Assemblea condominiale, ma solamente al ricorrere di alcune condizioni, quali:

i) che non venga alterato il decoro architettonico o l'armonia dello stabile;

ii) che non venga mutata la destinazione della cosa comune;

iii) che sia consentito agli altri condòmini il pari uso, ai sensi dell'art. 1102 c.c., applicabile in subiecta materia in virtù del rinvio di cui all'art. 1139 c.c. e,

iv) che non siano violate le distanze legali allo scopo di evitare che fumi, odori e altro penetrino nelle unità immobiliari circostanti.

=> Canna fumaria sul lastrico comune. Va rimossa se vietata dal regolamento.

A fronte di ciò, conclude la Corte, nel caso di specie, la delibera assembleare era necessaria, anche considerando che il Regolamento di quel condominio prevede l'onere di acquisire una delibera autorizzativa per le variazioni alle cose comuni apportate dal singolo condòmino.

Ma la canna fumaria deve rispettare le distanze legali? Ci si è chiesti se, nell'appoggio della canna fumaria o nella installazione in aderenza, il condòmino fosse obbligato a rispettare le norme in materia di distanze legali.

Infatti, si obiettava, le proprietà solitarie unite in condominio (ovvero le singole abitazioni, unite da beni e servizi comuni) sono continue e non separate, di guisa che non è possibile qualificarle - singolarmente, "costruzioni" ai sensi delle norme sulle distanze legali.

La giurisprudenza ha però chiarito che detta normativa è applicabile anche all'edificio condominiale - meglio, alle distanze tra le singole abitazioni che lo costituiscono e tra queste ed i beni/servizi comuni - a patto che la disciplina sulle distanze sia compatibile con quella relativa al 'pari uso' di cui all'art. 1102 c.c., in quanto detta disciplina è lexspecialis rispetto alle norme sulle distanze, dovendosi così disapplicare le stesse, in caso di contrasto con l'art. 1102 c.c., a favore di quest'ultimo (ex plurimis, Cassaz., Sez. II, sent. 19 dicembre 2017, n. 30528 e Cassaz., Sez. II, sent. 03 marzo 2014, n. 4936).

Tuttavia, è necessario notare come sussista un contrasto o, quantomeno, una differenza di vedute, in seno allo stesso Giudice di legittimità circa la qualificazione delle canne fumarie.

=> Non è necessario il consenso dell'assemblea condominiale per installare una canna fumaria sul muro perimetrale

Infatti, con la sentenza del 30 giugno 2016, n. 13449, la Cassazione affermò che "il rispetto della distanza prevista dall'art. 890 c.c., nella cui regolamentazione rientrano anche i comignoli con canna fumaria, è collegato ad una presunzione assoluta di nocività e pericolosità che prescinde da ogni accertamento concreto nel caso in cui vi sia un regolamento edilizio comunale che stabilisca la distanza medesima; mentre, in difetto di una disposizione regolamentare, si ha pur sempre una presunzione di pericolosità, seppure relativa, che può essere superata ove la parte interessata al mantenimento del manufatto dimostri che mediante opportuni accorgimenti può ovviarsi al pericolo o al danno del fondo vicino".

L'art. 890 c.c. prevede che "chi presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, vuole fabbricare forni, camini, magazzini di sale, stalle e simili, o vuol collocare materie umide o esplodenti o in altro modo nocive, ovvero impiantare macchinari, per i quali può sorgere pericolo di danni, deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza"(v., sul punto, l'interessante articolo dell'Avv.

Maurizio Tarantino 22/08/2016, Fonte: => Va allontanata la canna fumaria per evitare un pericolo).

Quindi, secondo tale interpretazione, la canna fumaria è un manufatto che soggiace alla presunzione assoluta (cioè, di cui non è possibile dare prova contraria) di nocività e pericolosità solamente laddove sussista un regolamento comunale che disponga la distanza minima di rispetto; in assenza di tale norma edilizia, la presunzione di nocività è relativa, pertanto sarà possibile provare che sono state adottate le misure necessarie a salvaguardare i fondi vicini da danni a solidità, salubrità e sicurezza.

Va da sé che, ove la canna fumaria non rispetti le distanze poste dal regolamento comunale, è ipso facto illegittima l'apposizione della stessa, a prescindere dall'esistenza o meno di una delibera condominiale di autorizzazione, per cui è inutile agire per far valere le immissioni.

Altra sentenza del 23 maggio 2016, la n. 10618, ha visto la Cassazione affermare altro principio. Richiamando l'orientamento giurisprudenziale secondo cui la canna fumaria non può essere paragonata a una costruzione, costituendo invece un accessorio del relativo impianto, la Corte rileva che alla stessa non è applicabile l'art. 907 c.c., in materia di luci e vedute (già così, Cassa., Sez. II,sent. n. 2741 del 23 febbraio 2012).

In tale caso, la Corte rigettò la domanda di rimozione delle tubature in metallo costituenti la canna fumaria (v, sul punto, un altro interessante contributo, articolo dell'Avv.

Giuseppe Zangari del 31/05/2016, Fonte: => Perché la canna fumaria non deve rispettare le distanze legali?).

Ebbene, si auspicherebbe maggiore chiarezza, dato che ci troviamo, nel giro di due mesi (una pronuncia è di maggio 2016, l'altra di giugno), a leggere che la canna fumaria è, ma non è una "costruzione" ai fini della disciplina delle distanze; tuttavia, non v'è chi non veda come negare la natura di costruzione alla canna fumaria non è operazione da fare in ragione della convenienza concreta. Con ciò si intende dire che la costruzione di cui agli artt. 873 e ss. c.c.

è costruzione: non è possibile cambiare la definizione e l'essenza del concetto di costruzione a seconda del contesto (distanze qui, luci e vedute là).

=> Il condominio nega la canna fumaria sul muro comune? Scatta il risarcimento del danno

Qual è il rapporto tra installazione della canna fumaria, Regolamento condominiale e delibera assembleare?

Partiamo da dati ormai - ci si augura - consolidati, ovvero:

  • la canna fumaria è un manufatto che il singolo condòmino utilizza allo scopo di godere più intensamente della propria unità immobiliare;
  • allo stesso tempo, tramite il c.d. 'appoggio' della canna fumaria ad un bene comune (cioè un bene sul quale i condòmini hanno una comproprietà), quale, ad esempio, il muro perimetrale dello stabile condominiale, il condòmino che installa la canna fumaria realizza il maggiore uso della cosa comune;
  • detto maggiore uso è consentito al ricorrere di determinate condizioni: in particolare, applicandosi per rinvio l'art. 1102 c.c. dettato in materia di comunione, è previsto che venga rispettata la destinazione della res comune; venga mantenuta la possibilità, anche potenziale, di far parimenti uso della cosa comune da parte degli altri condomini e non sussista pregiudizio alla statica, sicurezza ed estetica dello stabile;
  • un ulteriore limite potrebbe essere imposto dal Regolamento condominiale, il quale tuttavia dovrà rivestire le caratteristiche del c.d. 'Regolamento CONTRATTUALE'; in tale caso, il condòmino che installa la canna fumaria dovrà rispettare anche le norme del Regolamento.

Come ha avuto modo di ribadire il Tribunale di Roma, nella recente sentenza 1° febbraio 2019, n. 2353 <<In materia condominiale il principio di comproprietà del muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportarvi tutte le modifiche che gli consentano di trarre, dal bene comune, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, purché ciò non impedisca a questi ultimi la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro, ovvero non impedisca agli stessi di utilizzarlo in modo e misura analoghi, ed il primo non ne alteri la normale destinazione né apporti modifiche tali da pregiudicare la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.>>.

Sul punto è dato altresì leggere un arresto del Giudice amministrativo della medesima regione: infatti, il TAR Marche, Sez. I, con la sentenza 1° agosto 2017, n. 648, ha toccato vari punti di interesse circa la materia che interessa il presente commento.

Rammenta il TAR che <<Per costante giurisprudenza, la collocazione di canne fumarie sul muro perimetrale di un edificio o una corte interna), può essere effettuata anche senza il consenso degli altri condomini, purché non impedisca agli altri condomini l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità.

Il singolo condomino ha quindi titolo, anche se il condominio non abbia dato o abbia negato il proprio consenso, a ottenere la concessione edilizia per un'opera a servizio della sua abitazione e sita sul muro perimetrale comune, che si attenga ai limiti suddetti (si veda TAR Toscana, 28 ottobre 2015 n. 147 e la giurisprudenza ivi richiamata).>>

=> Va allontanata la canna fumaria per evitare un pericolo

Non solo. Ci chiarisce sempre il TAR Marche che <<La possibilità di installare la canna fumaria non è impedita dalla circostanza che il titolare dell'autorizzazione commerciale sia, come appare incontestato in atti, locatario dell'immobile (infatti, l'istanza di installazione della canna fumaria è stata presentata congiuntamente con il proprietario).

Ancora, l'affermata assenza della proprietà indivisa della corte condominiale è una mera illazione che scaturisce dalla non esplicita menzione di quest'ultima nel contratto di compravendita dell'immobile e dalla circostanza che il medesimo contratto riporterebbe che la proprietà confina con i cortile condominiale.

Si tratta, in tutta evidenza, di circostanze che non sono sufficienti a superare la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. per cui non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà delle parti comuni, essendo sufficiente, per presumere la natura condominiale, l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè il collegamento strumentale, materiale o funzionale con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale (Cassazione civile 5 maggio 2016, n. 9035).

Al contrario spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva (o, come nel caso in esame, l'assenza di comunione in una singola proprietà) fornirne prova.>>

Infine, in relazione alle caratteristiche della canna fumaria tali da rispettare le normative in materia di distanze e, soprattutto, per evitare (o tentare di evitare) le immissioni moleste, specifica il TAR: <<Parte ricorrente afferma la violazione del Regolamento Edilizio del Comune di (omissis) (e degli allegato al Codice dell'Ambiente cui fa riferimento) dove si prescrive che "le bocche dei camini devono risultare più alte di almeno un metro rispetto al colmo dei tetti, ai parapetti ed a qualunque altro ostacolo o struttura distante meno di 10 metri." Difatti, la ratio della norma di cui sopra è quella di evitare immissioni sgradevoli o nocive rispetto ad altri condomini (Cons. Stato sez. IV, 25 ottobre 2016, n. 4458).

Di conseguenza, tali limitazioni vanno interpretate in modo funzionale, per evitare risultati paradossali quanto, ad esempio, applicando acriticamente ed in maniera generalizzata il principio secondo il quale la canna fumaria deve sovrastare di una certa distanza il colmo dell'edificio vicino si dovesse pretendere un'altezza superiore a quella anche del più alto grattacielo confinante (Tar Lazio Roma 21 dicembre 2016 n. 12712, Cons. Stato, V, 5gennaio 2015 n. 1).

Il regolamento edilizio comunale peraltro prevede chiaramente delle alternative per il caso che la canna fumaria non sia costruita in aderenza al colmo del tetto, dettando norme per i parapetti ed altre ostacoli o strutture.

Nel caso in esame, il progetto prevede con chiarezza che la canna fumaria sia costruita ben sopra il terrazzo del ricorrente, che non fornisce alcuna prova relativa alla rilevanza di eventuali emissioni.

Inoltre, il progetto prevede comunque che la canna fumaria medesima sia portata all'altezza del tetto.

In realtà, le critiche di parte ricorrente al progetto, che non sarebbe eseguito a regola d'arte per vari motivi, sono rivolte (con l'eccezione della appena trattata altezza della canna fumaria) a valutazioni tecniche di competenza di comune e ASR (sicurezza ed emissioni) senza che sia argomentata in maniera puntuale alcuna altra violazione normativa.>>

Vi è poi una recentissima pronunzia della Cassazione(Cassaz., Sez. II, Rel.

Scarpa, sent. 28 marzo 2019, n. 8695), la quale avrebbe dovuto esaminare l'appello portato verso una sentenza della Corte d'Appello di Roma in un caso alquanto interessante.

Infatti, nella fattispecie sottoposta ai Giudici di Piazza Cavour, un condominio aveva convenuto in giudizio sia le attuali che le precedenti conduttrici di un'unità immobiliare per ottenerne la condanna alla rimozione, a loro spese, delle canne fumarie apposte sulla facciata dell'edificio in violazione del Regolamento condominiale, di natura contrattuale, della normativa relativa alle distanze, di quella in materia di uso della cosa comune, di quella inerente al rispetto del decoro architettonico,nonchè della normativa in materia di immissioni nocive di fumi e rumori.

Il condominio chiese altresì di inibire l'attività di ristorazione, giacché vietata dal Regolamento di condominio e di condannare le convenute al risarcimento dei danni per uso illegittimo della cosa comune, oltre che per l'allestimento di specifiche protezioni alle canne fumarie apprestato nel corso dell'installazione dei ponteggi necessari per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione del fabbricato.

=> Cosa succede se il condomino continua a usare la canna fumaria nonostante il divieto

Purtroppo, a causa della mancata notifica della sentenza d'appello ad alcune delle parti del II°, la Corte ha dovuto fermarsi, nell'esame dei ricorsi e controricorsi, rinviando la vicenda al Giudice d'appello, diversa sezione, per la riedizione del secondo grado a contraddittorio integro.

Leggendo l'andamento dei giudizi di merito, sappiamo che il Tribunale di Roma ordinò alle convenute di ricondurre le immissioni acustiche, di fumi e odori nei limiti della tollerabilità, secondo le indicazioni delCTU, rigettando ogni altra domanda.

La Corte d'Appello, invece, accolse parzialmente l'impugnazione spiegata dal condominio, quanto alla domanda di inibizione dell'attività di ristorazione esercitata dalle appellate, giacché vietatadal Regolamento condominiale, con condanna delle stesse al ripristino dello stato dei luoghi.

Insomma, da quanto elaborato dalla giurisprudenza, possiamo comprendere come:

  • il condòmino possa installare la canna fumaria anche a fronte del silenzio o del rifiuto dell'Assemblea condominiale - rammentando, peraltro, come dopo la riforma recata dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 all'art. 1122 c.c., si preveda che il condòmino debba dare semplice notizia all'Amministratore che, a sua volta, ne riferirà in Assemblea, circa le opere che lo stesso intenda eseguire o nella propria unità o su parti comuni, ma attribuite al suo uso esclusivo, sempre rispettando stabilità, sicurezza e decoro;
  • anche quando convenuto per altre vicende, inerenti ad esempio le immissioni o la violazione delle distanze legali, il condòmino che abbia installato la canna fumaria è solitamente condannato alla rimozione in presenza di una clausola del Regolamento condominiale contrattuale che vieti determinate attività oppure determinati utilizzi della cosa comune.

Tuttavia, è opportuno rammentare come, nel corso degli ultimi anni, la Corte di Cassazione abbia stretto le maglie dell'autonomia contrattuale privata che si estrinseca, per ciò che ci interessa, nel Regolamento condominiale.

=> Edifici di pregio ed installazione di canna fumaria sul muro comune.

E' noto come, attraverso il Regolamento, i condòmini possano disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché dettare le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione, il tutto senza adottare uno statuto contrario a quanto disposto agli artt. artt. 1118, 2° comma (divieto di rinunzia al diritto sulle parti comuni da parte del singolo condòmino), 1119 (indivisibilità parti comuni dell'edificio), 1120 (innovazioni), 1129 (nomina, revoca e obblighi dell'Amministratore), 1131 (rappresentanza del condominio), 1132 (dissenso alle liti), 1136 (costituzione assemblea e validità deliberazioni) e 1137 (impugnativa delle delibere assembleari), nonché alle norme richiamate dall'art. 72 disp. att. c.c.

Sebbene sia invalsa la ripartizione 'giornalistica' e semplificatrice delle tipologie di Regolamento in assembleare e contrattuale, gli esperti della materia ricordano come sia fuorviante fare riferimento a detta distinzione.

L'origine del Regolamento condominiale può essere di carattere assembleare - il testo del Regolamento, inviato in allegato alla convocazione a tutti i condòmini, viene adottato dall'Assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, 2° comma, c.c. - oppure, come impropriamente è invalso dire, 'contrattuale' - il Regolamento viene predisposto dall'originario costruttore e sottoposto ai successivi acquirenti delle unità immobiliari.

Riteniamo sia 'improprio' definire tale origine 'contrattuale' poiché si tende ad indurre nel lettore l'idea che sussista un qualche tipo di negoziato e di scambio di proposta ed accettazione tra il costruttore e gli acquirenti, ciò che non corrisponde al vero.

A prescindere poi dall'origine, qualsiasi Regolamento, anche quello di origine assembleare, PUO' contenere, oltre alle norme indicate dall'art 1138 c.c., anche delle limitazioni alla proprieta' solitaria dei singoli condomini, tramite la limitazione delle modalità di utilizzo delle unità immobiliari - ad esempio, il divieto di adibire la propria unità immobiliare ad attività di ristorazione.

Per le ormai note delimitazioni tra proprietà comune e individuale e rammentando che l'assemblea o il costruttore predisponente non possono, tramite il Regolamento, limitare sino ad annullarla la proprietà privata ed i diritti dominicali sulle unità abitative costituenti il condominio, la giurisprudenza ha iniziato ad interrogarsi sulla efficacia del Regolamento (rectius, delle sue clausole contrattuali limitative del diritto di proprietà sul bene esclusivo) nei confronti dei condòmini.

Ecco che, allora, si è formato un montante, avviato dalla giurisprudenza di merito ed ultimamente approfondito dal Giudice della legittimità, che afferma la necessità di portare a conoscenza le suddette clausole a favore dei terzi, potenziali acquirenti delle unità immobiliari in condominio, non essendo sufficiente per l'operatività del Regolamento nei loro confronti né la semplice accettazione dello stesso, con rinvio inserito nell'atto pubblico di compravendita, né tantomeno la preventiva accettazione, in sede di proposta di acquisto, di un ipotetico e futuro Regolamento che il costruttore predisporrà dopo aver terminato l'edificazione dello stabile in cui sarà collocata l'unità immobiliare che ci si impegna a comprare.

Gli ultimi arresti hanno peraltro posto molti vincoli formali alla validità del Regolamento 'contrattuale' (si badi bene: leggiamo questa espressione sempre tenendo presente che intendiamo indicare non l'INTERO Regolamento o la sua origine, bensì in particolare le clausole che limitino i diritti del condòmino sulla propria abitazione), chiedendo, in particolare:

  • che il Regolamento, ove intenda limitare il diritto dominicale sull'unità immobiliare di proprietà esclusiva debba tassativamente indicare non solo l'attivita' vietata,(ad esempio, clausole - tipo come: "No bed&breakfast", "No albergo/ristorante", "No sanatorio", etc.)
  • ma il pregiudizio che si mira ad escludere vietando detta attività (pertanto, si dovrà indicare più compiutamente: <<Sono vietate le attività alberghiere allo scopo di evitare [il via - vai di terzi estranei, il maggiore utilizzo e logorio di scale ed ascensore, il sovraccarico energetico>> etc.);
  • le clausole del Regolamento che incidono la proprietà privata vanno trascritte presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo ove è situato il condominio.

Per quanto riguarda quest'ultimo punto, cioè la trascrizione, la Corte di Cassazione ha affermato che non basta trascrivere tout - court l'intero Regolamento; è altresì necessario, pur avendolo trascritto per intero, indicare le singole clausole limitative della proprietà solitaria nella 'Sezione D' della Nota di Trascrizione (v. Cassaz., sentt. 8606/2014, 21024/2016 e 6769/2018).

Si riporta quanto autorevolmente ed esaustivamente spiegato dalla Cassazione, nella sentenza 25 marzo 2019, n. 8278 della Sezione II: <<al fine di stabilire se ed in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivo al contenuto della nota di trascrizione, unico strumento funzionale, "ex lege", alla conoscenza, per gli interessati, del contenuto, dell'oggetto e del destinatario dell'atto (Cassazione civile sez. II, 30/03/2018, n. 8000, Cass. n. 5002/2005 e Cass. n. 21758/2012).

Solo le indicazioni riportate nella nota stessa consentono di individuare, senza margini di equivoci e di incertezza, gli estremi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce, nonchè l'essenza, la natura ed i dati caratterizzanti del diritto trasferito o costituito, restando esclusa ogni possibilità di attingere elementi dai titoli presentati e depositati con la nota anzidetta, o, tanto meno, da altri atti o dati a questa estranei.

=> Incendio causato dal cattivo isolamento della canna fumaria. Responsabilità

L'indagine sull' opponibilità della servitù ai terzi successivi acquirenti va condotta con esclusivo riguardo al contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, sicché detta opponibilità può essere ritenuta solo quando dalla nota cennata è possibile desumere l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà' delle parti di costituire una servitù', nonchè' l'oggetto e la portata del diritto, anche, quindi, con riguardo all'eventuale sottoposizione della modifica o dell'estinzione del relativo diritto a termine o condizione, come imposto dall'articolo 2659 c.c., ult.com. (v. Cass. n. 3590/1993; Cass. n. 8448/1998 e Cass. n. 18892/2009).>>

Tutto ciò risale alla qualificazione delle limitazioni alla proprietà individuale come servitù atipiche, con le ovvie ricadute in tema di trascrizione ed efficacia verso i terzi.

Inoltre, la Cassazione va ribadendo con sempre maggiore decisione che, mentre nel caso di Regolamento predisposto dal costruttore, il primo acquirente verosimilmente riceve il Regolamento intero (pure trascritto), i successivi acquirenti, all'atto di acquisto, non ricevono il Regolamento, bensì dichiarano di averne preso visione e di accettarlo.

Tuttavia, poiché sino ad oggi NESSUNO HA MAI TRASCRITTO LE CLAUSOLE CONTRATTUALI NELLA SEZIONE D DELLA NOTA DI TRASCRIZIONE, è ragionevole ritenere, come fa la Corte, che nessun terzo acquirente di unità immobiliare, abbia potuto conoscere dette clausole e le servitù atipiche in esse contenute.

In conclusione. La pronuncia esaminata concernente le modalità ed i requisiti per l'apposizione di canna fumaria, ha ritenuto il manufatto installato dal proprietario del locale sia illegittimo da un punto di vista formale, attesa la limitazione all'utilizzo ed alla modifica delle parti comuni contenuta nel Regolamento - senza però dare atto, come richiesto dalla Cassazione, dell'opponibilità ai terzi del suddetto Regolamento -sia nociva da un punto di vista di merito, attese le risultanze della CTU.

Per rispondere alla domanda che ci si è posti all'inizio, quindi, la delibera condominiale, nel caso di specie come in casi similari, è necessario presupposto laddove indichi specifici limiti all'uso della cosa comune o delle singole proprietà solitarie; ovviamente, qualora, come sempre esaminato nel caso di specie, l'installazione della canna fumaria avvenga in dispregio al decoro, al pari suo, alla salubrità/staticità/sicurezza dello stabile, nonché in violazione delle distanze preordinate a garantire i precedenti elementi, sebbene il proprietario del locale abbia ottenuto la delibera, sarà condannato alla rimozione atteso il danno che il manufatto crea.

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

Sentenza inedita
Scarica Corte d'Appello d'Ancona n. 782 del 22 maggio 2019

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