Le decisioni riguardanti la vita condominiale e le cose comuni passano per l'assemblea; questo è noto. Ciò che deve essere tenuto presente, però, è che l'assemblea dei condòmini non ha un potere assoluto e astratto di vietare qualunque opera che, in qualche modo, intacchi o abbia a che fare con la cosa collettiva.
Ad esempio, secondo il Tribunale di Roma (sentenza n. 10346, pubblicata il 15 luglio 2020 dalla quinta sezione civile), deve ritenersi nulla la delibera condominiale con cui viene negato al singolo condomino il permesso di installare una nuova canna fumaria lungo una delle facciate dell'edificio, se la decisione è assunta in astratto, senza deliberare su un concreto progetto.
In altre parole, il tribunale capitolino ha affermato il principio per cui non si può impedire, in modo generico e astratto, al singolo condomino di fare un uso più intenso della cosa condominiale, se questo non rechi pregiudizio agli altri condòmini ovvero al decoro architettonico. Analizziamo più approfonditamente la sentenza.
La delibera che nega l'installazione della canna fumaria
Un condomino impugnava innanzi al Tribunale di Roma la delibera condominiale con cui gli veniva negato il diritto di installare una canna fumaria utile all'esercizio della propria attività commerciale.
Per la precisione, la delibera impugnata statuiva che al condomino era preclusa tale possibilità in quanto la canna fumaria, che avrebbe dovuto aderire a una delle facciate dell'edificio, avrebbe leso il decoro architettonico, oltre che violato le distanze legali dalle finestre degli appartamenti dei condòmini e provocato immissioni di fumi e gas.
La deliberazione, faceva notare l'attore, veniva assunta tuttavia sulla sola scorta di una semplice richiesta verbale del condomino. In altre parole, l'assemblea aveva deciso di negare l'autorizzazione all'installazione della canna fumaria senza aver nemmeno preso visione del progetto, ma solamente sulla base della narrazione del condomino.
Per tale ragione, a parere dell'attore, la delibera era invalida, perché essa consisteva nella negazione astratta del suo diritto a installare una canna fumaria.
Detto in altri termini, l'attore lamentava l'illegittimità della deliberazione in quanto il condominio non poteva impedire sic et simpliciter l'installazione di una canna fumaria nel rispetto delle norme di legge.
La decisione del Giudice capitolino
Il Tribunale di Roma ha accolto le doglianze dell'attore e ha dichiarato nulla la delibera impugnata: secondo il giudice, infatti, viola il diritto all'uso più intenso della cosa collettiva il rifiuto generico e non di un progetto ad hoc.
Va peraltro escluso che l'installazione di una canna fumaria costituisca un'innovazione, perché la facciata non muta destinazione, così come è da escludere nel caso di specie la lesione al decoro architettonico dell'edificio.
Quando la canna fumaria può essere installata sul muro perimetrale.
In pratica, il condominio non può negare genericamente al singolo proprietario esclusivo l'installazione di una canna fumaria per il locale pubblico, lungo una delle facciate dell'edificio.
E ciò perché si può discutere nel contraddittorio su di un determinato progetto, ma non è possibile adottare il diniego sulla base di motivazioni astratte: in tal caso risulta violato il diritto del condomino all'uso più intenso della cosa comune.
Nella fattispecie, la decisione era stata assunta sulla base della semplice richiesta verbale del condomino, senza allegazione di un progetto sulla base del quale fornire indicazioni in ordine a quale percorso avrebbe dovuto seguire la canna fumaria, con la conseguenza che l'assemblea non è stata messa nelle condizioni di poter valutare adeguatamente la proposta.
È inoltre da escludersi che il condotto per lo smaltimento dei fumi costituisca un'innovazione ex art. 1136 cod. civ., con conseguente inapplicabilità della disciplina più severa ivi prevista.
Nel caso di specie, peraltro, non può dirsi integrata nemmeno la lesione al decoro architettonico, in quanto la facciata del fabbricato risulta già compromessa dall'installazione di precedenti manufatti.
I principi contenuti nella sentenza
Come detto nel precedente paragrafo, il Tribunale di Roma ha accolto la domanda del proprietario dei locali adibiti ad esercizio commerciale: è affetta da nullità la delibera che nega l'autorizzazione a montare il condotto lungo il muro perimetrale dell'edificio condominiale.
Ciò perché, al momento in cui l'assemblea, si pronuncia non c'è un vero e proprio progetto, che solo in seguito viene messo a disposizione dei condòmini e si rivela peraltro a regola d'arte.
Spese rimozione canna fumaria da facciata condominiale
L'assemblea, dunque, anziché deliberare sulla scorta di generici principi astratti avrebbe dovuto chiedere sin da subito l'acquisizione del progetto per la realizzazione dell'impianto.
È dunque impossibile negare l'installazione del manufatto senza conoscere almeno il percorso che il condomino avrebbe voluto dargli. L'articolo 1102 cod. civ., invero, consente da parte del singolo condomino l'uso più intenso della cosa comune a patto di non precluderlo agli altri, e sempre che l'uso del muro perimetrale non danneggi la stabilità e la sicurezza dell'edificio o ne comprometta il decoro architettonico.
Peraltro, rientra d'altronde tra le funzioni della facciata consentire l'appoggio di travi, condotte e targhe. Nella specie, il rifiuto dell'assemblea è pronunciato tout court, senza motivare il pregiudizio arrecato agli altri condomini.
Inutile poi invocare la sussistenza dell'innovazione, che imporrebbe le maggioranze qualificata ex art. 1136 cod. civ.: si configura solo quando c'è una modifica della destinazione d'uso o della funzione della parte comune.
Il decoro della facciata, infine, risulta leso laddove risulta alterato l'insieme delle linee e delle strutture architettoniche. Ma non si può lamentare la lesione se non si è preteso il ripristino di precedenti modificazioni.
