Canna fumaria condominiale
Anche se non contemplata dall'art. 1117 c.c., la canna fumaria fa parte della tipologia dei beni condominiali accessori in ragione della sua funzione: si tratta di bene di maggior comodità ed amenità.
In merito alla proprietà del bene, ove il regolamento condominiale nulla disponga in merito o non vi sia un atto che valga come titolo contrario alla proprietà comune e che provi la sua proprietà da parte del singolo, occorre verificare la concreta sua destinazione, se cioè è volta al servizio dell'intero stabile ovvero se serva esclusivamente un appartamento.
La dismissione dell'impianto condominiale di riscaldamento non si estende automaticamente alla canna fumaria, che deve essere qualificata come un manufatto autonomo dell'impianto: l'uso della canna fumaria, come condotto dei prodotti della combustione dell'impianto di riscaldamento, configura solo una delle sue possibili utilizzazioni.
Se un bene è comune - per la sua funzione e per la sua destinazione - ad uno o più edifici condominiali, la sua dismissione deve essere decisa da tutti i condómini proprietari degli edifici condominiali (Cassazione 9 maggio 2007, n. 10647).
Il diritto all'installazione della singola canna fumaria ed i suoi limiti
Se di proprietà individuale, il singolo può appoggiare al muro condominiale, a sue spese, la canna fumaria ove non limiti l'uso del muro da parte degli altri contitolari, non rechi pregiudizio all'edificio sotto il profilo della stabilità, della sicurezza, del decoro architettonico dello stabile e sia rispettoso delle distanze legali in tema di luci e vedute di altro condomino. (Cass. civ. Sez. II, 01/12/2000, n. 15394).
L'installazione di una canna fumaria di singola proprietà può essere in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, essendo attività lecita rientrante nell'uso della cosa comune, previsto dall'art. 1102 c.c. e come tale, non richiede ne' interpello ne' consenso degli altri condomini.
La facoltà incontra soltanto i limiti costituiti dai diritti esclusivi altrui (ad esempio distanze dalle vedute, immissioni, etc.) e dal divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio.
In merito a quest'ultimo aspetto la giurisprudenza fa distinzione tra la facciata principale, quella che da sulla via, e le facciate interne, ad esempio verso il cortile o l'area parcheggio situata a corte. Se posizionata non in affaccio sulla pubblica via ma internamente, dove ad esempio ci sono stenditoi ai balconi o il passaggio delle diramazioni di tubazioni o simili, non crea nocumento al decoro.
Le decisioni dei tribunali non sono però così unanimi in quanto non si esclude l'illegittimità dell'opera sulla base del fatto che essa sia stata apposta su una parete retrostante o in modo non visibile dalla strada principale, venendo in rilievo la violazione oggettiva dell'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile e gli imprimono una determinata fisionomia ed una specifica identità, mentre il rilievo da attribuire al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, muta da caso a caso, e non esclude di per sé la violazione, configurabile anche riguardo ad opere interne al fabbricato, fermo che il relativo apprezzamento è rimesso al giudice di merito ed è sindacabile solo per vizi di motivazione (Cass. n. 1718/2016; Cass. n. 851/2007; Cass. n. 10350/2011).
Se la canna fumaria ha dimensioni non trascurabili, con sovrastruttura apposta nella facciata del condominio senza alcun collegamento architettonico o funzionale con la parete esterna dell'edificio, altera in modo consistente l'estetica dell'edificio, anche se quest'ultima necessita di manutenzione, rappresentando grave degrado (Trib. Milano 19 marzo 2016).
Quindi l'armonia dell'edificio può rilevare anche per parti interne ed anche quando la linea architettonica dell'edificio necessita di interventi manutentivi.
L'opera deve ritenersi comunque vietata quando costituisce un'evidente alterazione del decoro architettonico dello stabile e quando le sue caratteristiche sono tali da sottrarre una parte del muro condominiale all'uso degli altri condomini, i quali evidentemente non possono utilizzare la stessa porzione di muro per appoggiarvi propri tubi o manufatti.
Non è lecito il suo inserimento all'interno del muro comune che costituisce anche delimitazione della proprietà individuale: essendo invasivo della proprietà altrui, non può considerarsi come mero appoggio (Cass. n. 8552/2004).
Installare una canna fumaria sul muro perimetrale senza consenso dell'assemblea
Ove l'installazione rispetti i suddetti parametri di riferimento - cioè il rispetto del potenziale altrui uso del muro, il rispetto della stabilità, della sicurezza, del decoro architettonico dell'edificio nonché delle distanze legali- non vi è necessità di previa autorizzazione assembleare (T.A.R. Toscana Firenze, 29/04/2009, n. 724; Trib. Genova, 14/01/2009).
Al contrario, anche se il condomino ha ottenuto l'autorizzazione dell'assemblea condominiale ad installare la canna fumaria, se vi è pregiudizio per una delle condizioni sopra indicate, l'opera deve essere demolita; l'eventuale delibera di autorizzazione è nulla.
Da ultimo è intervenuta la Suprema Corte con la sentenza n. 16066 del 28 luglio 2020.
Nel caso di specie è stato accertato che la realizzazione della canna fumaria avrebbe impedito all'attore di utilizzare il muro perimetrale al pari degli altri condomini, in violazione dell'art.1102 c.c. in quanto "il progetto prevedeva, infatti, che fosse incassata nel muro perimetrale e ciò avrebbe comportato una riduzione dello spessore del muro pari a soli 30 centimetri o addirittura maggiore, in caso di realizzazione di opere finalizzate ad evitare l'immissione di fumi, con ulteriore assottigliamento del muro perimetrale in corrispondenza della proprietà del convenuto.
La riduzione dello spessore del muro perimetrale avrebbe così impedito all'attore di farne utilizzo, al pari degli altri condomini…"
Peraltro di recente è stato osservato che, deve ritenersi nulla la delibera condominiale con cui viene negato al singolo condomino il permesso di installare una nuova canna fumaria lungo una delle facciate dell'edificio.
La nullità risiede nell'astrattezza del contenuto della deliberazione, essendo stata assunta a priori, senza deliberare men che meno analizzare il concreto progetto (Trib. Roma, 15 luglio 2020).
Installazione canna fumaria a servizio di un locale, serve l'unanimità?
Al pari, è da considerarsi illegittima la delibera che vieta ad un condomino l'installazione di una canna fumaria sul muro perimetrale sul quale altri condomini hanno collocato caldaie e unità esterne di climatizzazione (Trib. Roma 19 marzo 2020).
Come detto, se rispetta i limiti dettati dall'art. 1102 c.c., non occorre alcun permesso o autorizzazione dell'assise condominiale, essendo rientrante nel diritto di avere un uso più intenso della cosa comune nel rispetto del pari diritto di uso degli altri.
