In tema di condominio, uno degli argomenti più dibattuti riguarda l'installazione della canna fumaria privata sul terrazzo condominiale o su altra parte comune. In rete si rinvengono costantemente quesiti inerenti a tale problematica, la quale merita pertanto un approfondimento.
Si può installare una canna fumaria sul terrazzo condominiale?
In linea di massima, nulla impedisce di installare una canna fumaria privata sul terrazzo condominiale.
Il principio da seguire è quello indicato dall'art. 1102 c.c., a tenore del quale «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».
Insomma: è possibile installare la propria canna fumaria sul terrazzo condominiale, senza che ci sia bisogno del consenso dell'assemblea o dell'amministratore.
Quello di potersi servire dei beni comuni è infatti un diritto di cui ciascun condomino è titolare per legge.
L'unico limite da rispettare (unitamente al divieto di snaturare la parte comune) è quello di non impedire agli altri condòmini di potersi ugualmente servire del bene, conformemente alle proprie reali esigenze.
In soldoni, ciò significa che l'installazione della propria canna fumaria sul terrazzo condominiale non deve essere effettuata in modo tale da ostacolare la stessa opera realizzata da altri, ad esempio occupando l'intero terrazzo.
Si può installare una canna fumaria lungo il muro perimetrale?
Quanto detto a proposito del terrazzo condominiale vale per ogni bene comune e, pertanto, anche per il muro perimetrale dell'edificio.
Canna fumaria, quando non si può installare?
Secondo la giurisprudenza (ex multis, Tar delle Marche, sentenza n. 648/207) non occorre il consenso degli altri condòmini per l'installazione di una canna sul muro perimetrale (o prospiciente una corte interna) di un condominio, purché non venga leso il diritto all'utilizzo della parete comune né si eseguano interventi particolarmente invasivi che ne modifichino la funzione.
Si può installare una canna fumaria sul lastrico solare?
È senz'altro possibile installare una canna fumaria sul lastrico solare comune: la sua funzione, sostanzialmente equiparabile a quella del terrazzo, rende applicabile anche in questa ipotesi la normativa sinora analizzata.
La giurisprudenza (App. Bari, sentenza n. 1930 del 16 novembre 2018) ha tuttavia precisato che, se solitamente è lecita l'installazione di una canna fumaria privata sulla sommità dell'edificio condominiale, a diverse conclusioni deve giungersi nell'ipotesi in cui l'opera venga ancorata al parapetto del lastrico.
Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è annoverato tra le parti comuni dell'edificio, ma non il parapetto, che non assolve ad una funzione di sicurezza del calpestio del lastrico né appare un accessorio ed indispensabile completamento dello stesso.
Pur fungendo il parapetto da componente architettonico dell'intero edificio, solo il rivestimento esterno è oggetto di proprietà comune ma non la parte strutturale.
Pertanto, chi intende installare una canna fumaria sul parapetto del lastrico solare non può farlo sulla base del criterio dell'uso delle parti comuni (art. 1102 c.c.), asserendo che la realizzazione del manufatto rientri tra le sue facoltà ogniqualvolta non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
In considerazione di ciò, la Corte di Appello di Bari ha ritenuto che il singolo condomino non fosse legittimato ad ancorare la propria canna fumaria sul parapetto della terrazza di proprietà e di uso esclusivo di altro condomino.
Canna fumaria e regolamento condominiale
Quanto detto sinora potrebbe essere derogato dalle previsioni del regolamento condominiale.
Secondo la giurisprudenza (Trib. Roma, sentenza n. 1187 del 17 gennaio 2018), la canna fumaria di un singolo condomino realizzata sul lastrico solare comune senza l'autorizzazione dell'assemblea richiesta dal regolamento di condominio, deve essere rimossa.
Alla luce di quanto detto sinora, possiamo così concludere.
Di norma, è consentito realizzare una canna fumaria sul terrazzo o sul lastrico comune anche da parte del singolo proprietario, purché non comprometta la destinazione comune della cosa e consenta il pari uso da parte degli altri condòmini (ex art. 1102 c.c.).
Se, però, il regolamento condominiale contrattuale richiede la preventiva autorizzazione dell'assemblea per apportare modifiche alle parti comuni, la mancanza di tale consenso determina sempre l'illegittimità della canna fumaria, che quindi deve essere rimossa.
