Si può affermare che, ordinariamente e in termini generali, il condomino è libero di procedere a propria cura e spese all'installazione di una canna fumaria, salvo l'obbligo di preventiva comunicazione all'amministratore ex art. 1122 c.c. e salvo, ovviamente, il potere della compagine assembleare di impedirlo, qualora la realizzazione si configuri "dannosa".
In altre parole, l'installazione di una canna fumaria ad uso esclusivo del singolo condomino, in appoggio su di un muro o facciata comune, per costante insegnamento giurisprudenziale, non costituisce innovazione, secondo l'accezione contenuta nell'art. 1120 c.c., non comportando un'alterazione dell'entità materiale del bene o una sua trasformazione o ancora una modifica della sua destinazione naturale, ma comportando esclusivamente un uso del bene più intenso e proficuo da parte del singolo della cosa comune.
Il controllo della collettività condominiale
La collettività condominiale deve controllare se la canna fumaria possa incidere sulla destinazione d'uso del muro o se la canna fumaria possa arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stabile o verificare l'idoneità del manufatto a pregiudicarne il decoro architettonico: in altre parole si dovrà solo verificare se il condomino ha violato o meno l'art. 1102 c.c.
Così non è consentito al condomino installare sul muro perimetrale comune una canna fumaria che, per la sua dimensione o per la sua ubicazione, riduca in modo apprezzabile la visuale di cui altri condomini usufruiscono dalle vedute situate nello stesso muro perché, diversamente, l'installazione costituirebbe innovazione eccedente i limiti segnati dall'art. 1102 c.c., in relazione sia alla struttura del muro sia all'uso della cosa comune in concreto fatto da costoro.
Il problema "regolamento di condominio"
Merita, però, di essere ricordato che la possibilità di installare una canna fumaria sul muro comune può essere limitata da una clausola del regolamento di natura contrattuale.
Infatti, non è nulla o inefficace, né contraria a diritto la disposizione di un regolamento condominiale di natura contrattuale che vieti qualsiasi innovazione o mutamento di destinazione delle cose comuni nell'interesse del singolo condomino senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale.
Tuttavia la norma del regolamento che condiziona la modifica delle parti comuni da parte di un singolo condomino ad un'autorizzazione dell'assemblea mira a tutelare più adeguatamente il rischio di "danno" alle parti comuni, senza tuttavia ridurre l'estensione delle facoltà di godimento del condomino che, quindi, debbono ritenersi comprese entro i limiti della destinazione d'uso, dell'altrui pari godimento, del pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza, al decoro architettonico dell'edificio, delineati dagli articoli 1102, 1120, 1122 c.c. Di conseguenza non si può considerare legittimo il comportamento dell'assemblea che, sulla base di generiche preoccupazioni, non concede ad un condomino l'autorizzazione, richiesta da una norma del regolamento, per l'installazione di una canna fumaria nel cavedio.
Canna fumaria, se lede il decoro lo decide il giudice di merito
In altre parole non è certo possibile che la collettività condominiale esprima parere sfavorevole esclusivamente per la generica preoccupazione che una data attività (ad esempio un ristorante) possa arrecare disagio alla vita condominiale, in termini di sporco, odori sgradevoli, ordine pubblico. Una tale delibera sarebbe radicalmente nulla.
Allo stesso modo l'assemblea condominiale non può negare all'interessato l'installazione della canna fumaria a servizio di un bar senza alcun esame del progetto completo.
Profili urbanistici
L'abusività di un'opera (che sia urbanisticamente realizzabile: come certamente l'installazione di una canna fumaria su un muro perimetrale di un edificio privato non vincolato) non può essere in alcun senso condizionata dall'assenso o dal dissenso degli altri comproprietari, essendo pacifico, da un lato, che i loro diritti non sono mai pregiudicati dal rilascio del titolo edilizio (che è sempre legittimamente rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi); dall'altro, e quale immediato corollario di quanto appena detto, si può affermare che i diritti dei terzi sono tutelabili (esclusivamente) mediante azioni civili innanzi al giudice ordinario.
L'amministrazione è invece tenuta a rilasciare il titolo abilitativo edilizio avendo esclusivo riguardo alla compatibilità urbanistica dell'opera richiesta, lasciando ogni questione relativa ai diritti soggettivi alla sua unica sede competente, che è il giudizio civile.
Del resto la rimozione di una canna fumaria di proprietà esclusiva di un condomino non è materia su cui possa deliberare l'assemblea di condominio.
L'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni e non dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi.
Qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può, quindi, essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea.
In ogni caso se la canna fumaria non è conforme alla normativa urbanistica è sempre possibile che l'Autorità Comunale, ingiunga al condomino di provvedere a rendere il comignolo conforme alle norme di igiene e sicurezza vigenti, nonché alla regolarizzazione edilizia, senza peraltro ordinarne la demolizione.
