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Opere abusive realizzate su parti comuni senza permesso di costruire dal condomino e responsabilità penale dell'amministratore di condominio
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Opere abusive realizzate su parti comuni senza permesso di costruire dal condomino e responsabilità penale dell'amministratore di condominio

Abusi edilizi in condominio: l'amministratore non può ignorare la normativa edilizia in tema di autorizzazioni amministrative

Prof.ssa Beatrice Magro 

Nella prassi e nella giurisprudenza si è sollevata la questione concernente l'eventuale responsabilità penale dell'amministratore di condominio relativamente ai reati edilizi commessi dal condomino che concernano però anche parti comuni come i prospetti e la facciata esterna.

Il tipico esempio è quello della chiusura di una veranda, o di un balcone o del terrazzo, soprattutto quando l'immobile è sottoposto a vincolo.

In proposito, la giurisprudenza di merito ha ritenuto che l'amministratore non può ignorare la normativa edilizia in tema di autorizzazioni amministrative necessarie al fine di erigere strutture permanenti e modificative del prospetto dell'edificio e pertanto egli risponde penalmente per il reato edilizio concernente la realizzazione di opere abusive realizzate senza permesso di costruire in zone sottoposte a vincolo paesaggistico, paesaggistico-ambientale su aree di notevole interesse pubblico o in zone sismiche ( Tribunale sez. I - Napoli, 12/02/2018, n. 1938).

Si è quindi consolidato l'orientamento secondo cui la repressione dell'abuso edilizio all'interno del condominio rientri nei poteri dell'amministratore e in particolare negli obblighi di tutela conservativa che fa capo all'amministratore e pertanto egli ne debba rispondere penalmente anche se non sia l'autore materiale dell'abuso.

Infatti, ai sensi degli articoli 1130 e 1131 codice civile, tra le attribuzioni dell'Amministratore rientrano sia il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, sia quello di rappresentare a tal fine in giudizio il Condominio.

Anche la giurisprudenza amministrativa ha stabilito che la repressione dell'abuso edilizio rientra tra gli obblighi di tutela conservativa dell'immobile che fanno capo direttamente all'amministratore, a prescindere da una delibera dell'assemblea, non avendo l'assemblea una competenza specifica ( Tar Lazio 11/01/2018).

Ne segue quindi che l'eventuale inerzia consapevole dell'amministratore, che abbia omesso di esercitare la dovuta azione repressiva e ripristinatoria possa ingenerare nel privato una situazione di legittimo affidamento sulla conservabilità dell'intervento abusivo solo a condizione che l'amministratore abbia avuto effettiva conoscenza dell'abuso al momento della sua realizzazione (così T.A.R. sez. II - Torino, 08/03/2017, n. 321 ).

Sotto il profilo penalistico, occorre ricordare che autore del reato edilizio è innanzitutto l'autore della costruzione realizzata senza licenza di costruire .

La responsabilità penale dell'amministratore si incardina quindi in ragione della sua posizione di garanzia, e quindi per la sua condotta omissiva.

Pertanto, qualora si renda conto della sussistenza di un abuso edilizio all'interno del condominio, l'amministratore deve:

  1. inviare una diffida al condomino autore dell'abuso edilizio, invitandolo alla rimozione del manufatto abusivo ed al ripristino dello "stato quo ante";
  2. in caso di inerzia del condomino, inviare una diffida all'Amministrazione Comunale allo scopo di sollecitarne l'esercizio dei poteri di vigilanza e controllo dell'attività edilizia e quello di repressione degli abusi edilizi, incidenti direttamente o indirettamente sulle parti comuni dell'edificio;
  3. in caso di silenzio inadempimento dell'amministrazione comunale, l'amministratore può proporre ricorso contro il silenzio inadempimento della Pubblica Amministrazione rispetto la predetta richiesta; tutto ciò ben può ben ricomprendersi all'interno dell'ambito della cosiddetta "tutela conservativa".

=> Gli abusi edilizi in condominio

Se l'amministratore non attiva tali poteri di controllo e di tutela conservativa dell'immobile, graverà anche su di lui la responsabilità penale per l'illecito edilizio commesso per non aver impedito la realizzazione del manufatto.

Tuttavia occorre rilevare che, ai fini penali, la responsabilità dell'amministratore di condominio per i reati edilizi commessi dal condominio, non può prescindere da un fondamentale aspetto di natura soggettiva: la colpevolezza, e in particolare, il dolo.

La responsabilità penale infatti non è mai a titolo oggettivo. Occorre pertanto che sia dimostrato in giudizio che egli era a conoscenza della realizzazione del manufatto abusivo, cioè che tale opera sia visibile all'esterno delle proprietà private e coinvolgano le parti comuni, come ad esempio i prospetti principali e le parti comuni.

Pertanto, a prescindere che le opere abusive siano state già denunciate da un condominio, occorre che l'amministratore ne abbia avuto diretta o indiretta conoscenza.

=> Il Comune deve rispondere alla denuncia di abusi edilizi presentata dai condòmini

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Biagio
Biagio martedì 30 luglio 2019 alle ore 13:44

E' corretto che un condomino ha chiesto l'autorizzazione all'installazione di veranda su tre lati con ante scorrevoli al condominio in sede assembleare concedendolo, successivamente con il passare di anni alcuni condomini hanno installato verande con medesime ante scorrevoli senza chiedere nulla all'assemblea? Alcuni sono in possesso dell'autorizzazione comunale in quanto condonate. Che ruolo ha il mandatario in questo contesto? Grazie.

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