In tema di condominio negli edifici, è inapplicabile la norma dettata in materia di indennità per l'esecuzione di opere su fondo altrui (art. 936 c.c.) qualora il condomino le abbia realizzate su proprietà comune, non potendosi lo stesso qualificare come estraneo al condominio.
Questa, in brevissima sintesi, la soluzione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 4901, depositata in cancelleria l'11 marzo 2015.
Il caso che ha portato alla pronuncia degli ermellini è il seguente: un condomino realizzava su una parte comune un piccolo impianto sportivo e chiedeva un indennizzo ai sensi dell'art. 936 c.c. Il condominio si opponeva alla richiesta in quanto, a suo dire, nulla era dovuto.
Il Tribunale, in primo grado, e la Corte d'appello, successivamente, davano ragione alla compagine: la caso di specie non era applicabile l'art. 936 c.c.
Che cosa dice esattamente la norma? L'articolo, dettato in materia di accessione, disciplina le ipotesi di acquisto (per accessione, appunto) delle opere eseguite da un terzo su fondo altrui, chiarendo le modalità di determinazione del costo delle stesse anche alla luce delle loro modalità realizzative.
L'art. 936 c.c. si sofferma, specificamente, sulle opere fatte da un terzo con materiali propri. Perché la Corte di Cassazione è arrivata ad affermare che questa norma non è applicabile nel caso di opere eseguite da un condomino sulle parti comuni? Semplice, dicono gli ermellini, il condomino non può essere considerato un terzo rispetto alla compagine.
Si legge in sentenza che lo status di condomino – chiaramente non contestato o comunque provato – “è sufficiente ad escludere l'esistenza del presupposto della terzietà che, ai sensi dell'ad 936 c.c., legittima il costruttore a domandare una somma a titolo di indennizzo al proprietario del fondo a fronte della sua accessione alle opere sullo stesso erette […]non può, difatti, il ricorrente agire per il riconoscimento dell'indennizzo ex art. 936 c. c. laddove è egli stesso comproprietario del fondo sul quale ha realizzato le opere (Cassa n. 7523 del 2007; Cass. n. 21901 del 2004; Cass n. 4120 del 2001; Cass n. 3675 del 1996; Cass n. 10699 del 1994; Cass. n. 3853 del 1993)” (Cass. 11 marzo 2015 n. 4901).
Non solo, specifica ulteriormente la Corte; nel caso di specie, infatti, l'originario attore, oltre ad essere condomino aveva edificato l'impianto sportivo sulla base di un preciso accordo contrattuale con la compagine.
In questo contesto, dicono da piazza Cavour, non si applica l'art. 936 c.c., in quanto “ai fini dell'operatività della disciplina sull'accessione solo il costruttore che abbia eseguito l'opera in totale assenta di vincoli che lo legittimino a costruire sul fondo derivanti da rapporti contrattuali conclusi col proprietario dell'immobile, non potendosi conseguentemente definire temo il costruttore che detenga l'immobile in fora di un titolo volto a regolare la relazione tra il fondo su cui insiste la costruzione e la costruzione stessa (Cass n. 4148 del 2012; Cass n. 5910 del 1980; Cass n. 1776 del 1964)” (Cass. ult. cit.).
Si badi: il diritto al rimborso delle spese per il caso di accessione è cosa diversa dal diritto al rimborso delle spese urgenti ex art. 1134 c.c. In tale ultimo caso, infatti, presupposto del diritto al rimborso è il compimento da parte del condomino di un atto di gestione urgente, cioè non rinviabile senza danno o pericolo di danno.
Spese urgenti sostenute dal condomino: quando sono rimborsabili?
Non solo: l'eventuale opere realizzata senza il consenso dell'assemblea – cosa comunque non accaduta nel caso di specie – esporrebbe il comproprietario ad un'azione per violazione dell'art. 1102 c.c. in tema di uso delle cose comuni.
Cosa debba intendersi per diritto al pari uso delle parti in condominio
