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Revisione del classamento catastale, quando è possibile?
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Revisione del classamento catastale, quando è possibile?

In quali casi è possibile la revisione del classamento di un immobile con attribuzione di nuova rendita catastale? Quali sono i criteri cui l'Agenzia delle Entrate deve attenersi per una operazione di questo tipo?

Avv. Francesco Saverio del Buono 

La legge 30 dicembre 2004 n. 311 (legge finanziaria 2005) ha concesso ai Comuni facoltà di richiedere all'Agenzia delle Entrate, già Agenzia del Territorio, la revisione del classamento (art. 1 comma 335) site in microzone comunali nelle quali il rapporto tra il valore medio di mercato dell'immobile ed il valore medio catastale ai fini IMU presenta delle differenze significative rispetto allo stesso rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali.

Quindi sarà l'impulso dei competenti uffici comunali a dare avvio ad un procedimento che dovrà essere realizzato dall'Agenzia, a seguito dell'individuazione, ai sensi della Determinazione del 16.02.2005 dell'Agenzia del Territorio, da parte degli stessi uffici, degli immobili interessati da interventi edilizi che modifichino in modo permanente la destinazione d'uso, anche derivanti dal rilascio di licenze commerciali o dal passaggio da categorie esenti dalle imposte sugli immobili o quelle invece oggetto di imposizione.

La sentenza n. 6848 dell'11 marzo 2020, emessa dalla Quinta Sezione della Corte di Cassazione indica i criteri da seguire per procedere alla rideterminazione del classamento delle unità immobiliari, e gli elementi che l'atto di dovrà indicare per ritenersi adeguatamente motivato.

Per la revisione parziale del classamento è necessaria una rigorosa motivazione

La vicenda processuale Un contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento di revisione del classamento e di attribuzione di nuova rendita catastale per due immobili di sua proprietà; l'Agenzia del territorio infatti aveva emesso tale atto a seguito di una verifica effettuata su unità immobiliari ubicate in microzone che presentavano un significativo scostamento tra i valori come indicati nella l. 311/2004.

Il ricorso del contribuente era accolto in Commissione Tributaria Provinciale, mentre in sede di appello dinanzi alla Commissione Tributaria Regionale veniva confermato l'atto di riclassamento per uno dei due immobili, mentre veniva annullato l'atto relativo ad altro immobile in quanto non motivato il passaggio dell'immobile ad altra categoria catastale (da A/4 ad A/2).

L'Agenzia proponeva ricorso per Cassazione ritenendo la decisione della CTR errata in quanto riteneva non adeguatamente motivato l'atto, invece, secondo l'ufficio, debitamente giustificato dalla circostanza che interventi di riqualificazione delle viabilità e dell'arredo urbano, nonché degli edifici ricompresi nella microzona, avevano comportato un aumento del valore (i precdenti facevano riferimento al periodo 1988-89, in un contesto urbano totalmente diverso da quello attuale).

Inoltre, sempre secondo l'Agenzia, la Commissione Tributaria Regionale aveva erroneamente ritenuto che l'atto dovesse in ogni caso tener conto, nella motivazione, del "fattore edilizio", e degli eventuali interventi di ristrutturazione sull'immobile.

La decisione La Corte di Cassazione nella propria decisione parte dall'inquadramento della fattispecie nel più generale impianto normativo della materia fornito dal D.P.R. 23.03.1998 n. 138 il quale fornisce una definizione di zona censuaria, microzona, i criteri per la modifica della delimitazione di quest'ultima, per la revisione delle tariffe d'estimo, e le modalità di classamento delle unità immobiliari, con assegnazione ad ognuna di esse di categoria e classe (la sola categoria per le unità immobiliari a destinazione speciale).

=> La visura catastale

In conseguenza di ciò, prosegue la Corte, "La revisione del classamento delle unità immobiliari è dunque correlato in primo luogo alla individuazione della microzona, la quale individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori all'incidenza su tali entità delle caratteristiche ad esso estrinseche (da individuarsi nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane) (d.p.r. n. 138 del 1998, art. 1)."

Non solo: per determinare categoria e classe dell'unità immobiliare deve sempre tenersi conto del "fattore edilizio", in quanto il valore di mercato rilevante da cui origina il procedimento di riclassamento (ai sensi dell'art. 1 comma 335 legge 311/04) è quello relativo alla microzona, e non al singolo immobile, e pertanto per applicare a questo il nuovo classamento e la nuova rendita dovrà farsi riferimento proprio alle caratteristiche edilizie del fabbricato.

Un atto di questa tipologia, come ogni atto amministrativo e fiscale, deve contenere la propria motivazione, e per questo la Cassazione specifica come nel caso oggetto della controversia l'atto con il quale veniva attribuita una

nuova rendita catastale ed una nuova categoria all'immobile doveva indicare in che modo il mutato rapporto dei valori (quello di mercato ed il valore catastale) delle microzone abbia inciso in maniera diretta sull'unità immobiliare; l'atto impugnato dal contribuente non si è attenuto in alcun modo né ai principi fondamentali di motivazione degli atti amministrativi né fa alcun riferimento alle disposizioni dell'art.1 comma 335 già citato, apprestandosi da parte del fisco, secondo quanto scrive la Corte nella sentenza, un compendio motivazionale affidato a formule stereotipate e di stile, se non meramente riproduttive di precetti normativi.

=> Nuovo classamento catastale con motivazione astratta.

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