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Decoro, chi ne lamenta l'alterazione deve portare elementi concreti per la valutazione
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Decoro, chi ne lamenta l'alterazione deve portare elementi concreti per la valutazione

Chi ritiene che vi sia lesione del decoro architettonico dell'edificio, deve fornire elementi atti a permettere la sua valutazione?

Avv. Anna Nicola  

La questione di recente affrontata

La Corte di Appello di Roma del 4 marzo 2021 n. 1671 ha affrontato il tema della lesione del decoro architettonico e dell'onere in capo a chi la lamenta.

Nel caso di specie si trattava dell'impugnazione di una delibera assembleare da parte di un condomino perché l'assemblea aveva deciso di eliminare la fioriera, con ciò creando lesione del decoro architettonico dell'edificio. La deliberazione era stata assunta a maggioranza semplice quando invece, a detta dell'attore, doveva essere presa all'unanimità.

Il condomino ha inoltre osservato che questa delibera, nel consentire la rimozione della fioriera, avente funzione di muro divisorio tra l'area privata di un condomino e la proprietà condominiale, ha determinato un utilizzo esclusivo di parti comuni nei confronti di una sola condomina, comportando con ciò che altri condomini sono esclusi dall'utilizzo di questa parte comune; che in relazione a tale creazione di diritto esclusivo, la legge prescrive per l'assemblea concedente l'unanimità dei consensi e non un voto a maggioranza, come di fatto illegittimamente è avvenuto nel caso del deliberato assembleare oggetto di impugnazione.

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La definizione del decoro architettonico

E' ormai consolidata in giurisprudenza l'affermazione per cui il decoro risulta dall'insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile.

Esso è opera particolare di colui che ha costruito l'edificio e di colui che ha redatto il progetto, ma una volta ultimata la costruzione costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni.

Si tratta di definizione risalente nel tempo (Cass. n. 1472/1965).

Il decoro è un valore immateriale del condominio ed imminente allo stesso.

Volendo fornire una diversa angolazione della definizione del decoro, esso è l'estetica del fabbricato, data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. n. 851/2007).

La lesione del decoro architettonico

Per poter asserire che il decoro architettonico viene leso da una qualche attività, costruzione, atto o comportamento è necessario individuare gli elementi che costituiscono la lesione al fine di permettere di verificare la ricorrenza della violazione.

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Nel caso di specie, la Corte di Appello di Roma ha affermato che le deduzioni in tema di lesione del decoro architettonico devono essere disattese perchè del tutto generiche, non avendo il condomino appellante indicato in concreto le ragioni per cui l'intervento di rimozione di una fioriera avrebbe l'effetto di alterare il decoro architettonico, costituito - come è noto - dall'insieme delle linee e dei motivi architettonici ed ornamentali, che costituiscono le note uniformi e dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio ed all'edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia unitaria ed armonica.

Prosegue la Corte rilevando che la lesione del decoro deve essere apprezzabile, situazione che ricorre quando le modifiche siano visibili dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare allo stesso una sua specifica identità.

Nel caso di specie non risulta che l'intervento deliberato dall'assemblea incida su porzioni immobiliari visibili dall'esterno dell'edificio.

La distinzione tra modifica e innovazione in termini decoro

Mentre l'innovazione che vas a toccare il decoro architettonico spesso può considerarsi vietata, non così può essere per la semplice modifica.

La distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria.

Le modificazioni invece mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.

Parti esterne dei balconi e funzione estetica estesa all'intero edificio.

Ecco perché sopra si diceva che il più delle volte la modifica in termini di decoro è consntita.

In coerenza con tali principi, è da ritenere che nel caso di specie, la rimozione di una fioriera collocata nel corridoio condominiale, posizionata sul corridoio condominiale fra la proprietà della condomina e la proprietà condominiale, al fine di rendere più agevole l'accesso della prima allo stabile (di cui La fioriera non era stabilmente infissa al suolo, dovendosi escludere che la stessa costituisse una componente strutturale dello spazio condominiale, essendo appoggiate sul pavimento di esso.

Il corridoio condominiale, a seguito dell'intervento deliberato dall'assemblea, è rimasto immutato.

=> L'importanza della verifica per una corretta valutazione dell'idoneità statica dei fabbricati

La maggioranza richiesta

Conclude la Corte che nel caso di specie si ha un semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione.

Per essa è sufficiente la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art 1136 cod civ., non implicando la trasformazione dell'entità materiale del bene comune, né comportando la modifica della sua destinazione.

In ogni caso, anche volendo qualificare l'opera come innovazione, essa sarebbe finalizzata a rendere più agevole l'uso delle cose comuni e la maggioranza richiesta sarebbe quella richiesta dall'art. 1136 quinto comma c.c. (maggioranza dei partecipanti e 2/3 del valore), raggiunta nella specie, essendo stata approvata la delibera con il voto favorevole di condomini che rappresentavano 671,47 millesimi.

La valutazione della correttezza dell'operato dell'amministratore di condominio e i limiti del singolo condomino

Scarica App. Roma 4 marzo 2021 n. 1671

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