Il decoro architettonico del condominio
Com'è noto, con il termine decoro architettonico del condominio si intende l'estetica dell'edificio, data come risultante dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e lo caratterizzano per una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità.
È quindi formato dalla sommatoria di tutti gli elementi distintivi esterni, vale a dire delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali atte a conferire al palazzo una sua identità.
Gli esempi eclatanti sono i piccoli condomini in stile liberty esistenti nel centro di alcune città italiane, così come i palazzi moderni con linee architettoniche molto particolari, per certi versi innovative, come il palazzo ecologico.
Detto in altro modo, il decoro architettonico del condominio è l'aspetto esteriore della struttura.
Esso non può venire mai leso dal singolo, pena la rimessione in pristino e il risarcimento danni.
Viene considerato quale bene comune condominiale e come tale viene tutelato in ogni sede.
È uno dei principi basilari del condominio, anche a seguito dell'introduzione dell'art. 1122 c.c. che permette al singolo di eseguire interventi nella sua proprietà o nelle parti in uso se non viene violato, tra le altre cose, il decoro del condominio.
Divieto di ledere decoro architettonico
Si tratta di un divieto assoluto: tutte le opere che siano tali da alterare l'aspetto esteriore dell'edificio sono assolutamente proibite, indipendentemente dalla maggioranza raggiunta in assemblea.
Riguarda non solo le innovazioni a parti comuni lesive ma anche relativamente alle parti di proprietà individuale, a mente dell'art. 1122 c.c.
Esempio tipico è la creazione di una veranda sul balcone di casa, alterando così l'estetica del palazzo, che è costituito da soli balconi aperti.
L'eccezione al divieto è data dal solo caso di interventi di recupero edilizio, per tali dovendosi intendere tutte le operazioni volte a favorire la ristrutturazione, il restauro o il risanamento dell'edificio.
Il caso del miglioramento del decoro architettonico: una scala a chiocciola
La recente decisione del Tribunale di Lucca del 30 dicembre 2020, n. 1244 è di particolare contenuto perché nel caso di specie si è osservato che la scala a chioccola installata all'esterno dell'edificio non solo non lede il decoro architettonico ma addirittura lo migliora.
Nel caso specifico, i due condomini abitanti nel palazzo rispettivamente al piano terra e al primo stipulano una scrittura privata di reciproche concessioni di ampliamento del proprio diritto di proprietà.
Tra queste viene contemplato per il condomino del piano superiore la costruzione di una terrazza con riduzione in pristino del precedente tetto. Per accedervi il condomino aveva installato una scala a chiocciola all'esterno.
Il condomino del piano inferiore lo cita in giudizio per far dichiarare illegittima questa scala e quindi ottenere la condanna della sua demolizione, oltre a rilevare danni per gli scarichi delle acque meteoriche.
L'altro condomino, costituendosi in giudizio, sostiene che la costruzione da lui realizzata era pienamente legittima, in quanto la scrittura privata nulla prevedeva in merito alla scala di accesso alla terrazza, in ordine agli scarichi delle acque meteoriche erano sempre gli stessi, e che non vi era alcun pregiudizio a causa della scala esterna, per la sua collocazione arretrata e il suo scarso impatto visivo sulla proprietà dell'attore.
Decoro architettonico: quando l'opera è modesta e non visibile
Peraltro, aggiungeva che la realizzazione della terrazza praticabile era subordinata al preventivo rilascio del titolo abilitativo del Comune: l'Ufficio tecnico del predetto Comune aveva sconsigliato la costruzione dell'opera in esame all'interno dell'immobile, e aveva invitato il convenuto a realizzare la scala, all'esterno dell'appartamento.
Giunti all'esito dell'istruttoria, il Giudice evidenziando in punto di fatto che il convenuto ha realizzato all'uopo una scala a chiocciola, che collega un terrazzo di sua proprietà esclusiva, sito al piano primo, con la nuova terrazza praticabile, ha osservato che l'opera non è espressamente vietata dalla scrittura privata, non incide sulla porzione dell'immobile di proprietà esclusiva altrui, e non incide in alcun modo sull'utilizzazione da parte dell'attore delle parti comuni dell'immobile.
Decoro architettonico e interpretazione del regolamento
Scala a chiocciola esterna e decoro architettonico. La conclusione è la sua piena legittimità.
Sotto altro motivo di doglianza, l'attore rileva che la scala "penalizza" ingiustamente l'ingresso e la visuale del proprio immobile.
Il Tribunale evidenzia che questa doglianza è priva di ogni riferimento alle norme sulle distanze nelle costruzioni e sul condominio negli edifici, ed è pertanto difficilmente comprensibile.
Non vi è alcuna violazione delle distanze: la piccola scala a chiocciola è interamente all'interno della proprietà del convenuto, ed è molti metri lontana dalla proprietà esclusiva dell'attore.
L'osservazione è che quindi l'unica norma che potrebbe venire in rilievo è il divieto previsto dall'art. 1122 c.c. di eseguire nella proprietà esclusiva opere che pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio.
Riportando questa disposizione normativa al caso in esame, il Tribunale evidenzia che la piccola scala non pregiudica in alcun modo il decoro dell'immobile, di recente costruzione e privo di particolare pregio architettonico.
Rileva addirittura che forse costituisce elemento decorativo che ben si sposa con le caratteristiche dell'edificio e lo rende anche meno anonimo.
Circostanza confermata dal contenuto dell'autorizzazione comunale di cui sopra, dove si è indicato di realizzare la scala all'esterno.
Da ultimo affronta la questione delle acque meteoriche dove l'attore lamenta che i detriti depositati sulla terrazza tendono a convogliare nelle canale pluviali e vengono scaricati nel giardino di sua proprietà.
Lo stato dei luoghi porta con sé alla conclusione opposta perché il numero e la collocazione degli scarichi di acque meteoriche è rimasto invariato, cosi? come l'area della terrazza è equivalente a quella del precedente tetto a spiovente. Da ciò consegue che non è dato comprendere in cosa consista l'aggravio di servitù, e perché la terrazza agevoli il deposito di detriti.
