Elemento poco noto e considerato, il giardino non risulta tra i beni inclusi dall'art. 1117 c.c. (vecchia e nuova formulazione) tra i beni comuni condominiali.
Sappiamo che l'elenco è solamente indicativo e non tassativo o esaustivo, tuttavia, tale mancata inclusione ci porta a dover necessariamente ragionare sulla natura dei giardini, che la più attenta dottrina e la giurisprudenza risalente di legittimità inquadra nell'alveo del decoro architettonico dell'edificio che servono.
Ovviamente, andrà indagata anche la natura di bene comune del giardino e dei suoi elementi, tra i quali gli alberi ad alto fusto che costituiscono spesso motivo di diatribe annose tra condòmini e tra costoro ed Amministrazione, nate dalle necessità della pianta o da ragioni di tutela dell'incolumità delle persone e dei beni, privati o comuni.
Alberi ad alto fusto e decoro architettonico: un esempio pratico
Tizia aveva citato in giudizio il proprio Condominio onde ottenerne la condanna al rimborso delle spese da lei sostenute per l'abbattimento ed il reimpianto degli alberi ad alto fusto insistenti sulla sua proprietà, in quanto elemento ornamentale che concorreva al decoro architettonico dello stabile.
Precisava Tizia che l'operazione di abbattimento si era resa necessaria ed urgente a causa dell'inerzia del Condominio.
Precisava altresì Tizia che il Condominio aveva adottato una delibera con cui la invitava a provvedere, a sue spese, alla messa in sicurezza degli alberi presenti sulla sua (di Tizia) proprietà esclusiva ed a porre in essere quanto necessario ed evitare pericoli.
Tizia sosteneva di essersi prontamente attivata e, previo ottenimento di un parere di esperti agronomi, che avevano attestato la necessità di procedere all'abbattimento, la stessa, ottenuta l'autorizzazione comunale, aveva proceduto in tal senso.
Il Tribunale rigettava la domanda di Tizia, sulla scorta della ritenuta assenza di prova, da parte della stessa, circa la funzione ornamentale degli alberi.
Tizia ricorreva in appello, ma la Corte d'Appello accoglieva il gravame solo limitatamente alla rideterminazione delle spese processuali, confermando, per il resto, il merito della pronuncia del Tribunale.
Tizia a questo punto ricorreva per Cassazione e i Giudici di legittimità le davano ragione, cassando la sentenza con rinvio ad altra Sezione della medesima Corte d'Appello.
Da quanto leggiamo nella sentenza, la Corte di cassazione ha ritenuto la pronuncia dei Giudici di appello viziata per non aver considerato un elemento di fatto decisivo nella risoluzione della controversia, ovvero l'atto d'obbligo imposto al costruttore del Condominio dal Comune in sede di concessione edilizia.
La Corte d'Appello di Roma, dovendo quindi rieditare il giudizio secondo le indicazioni di Piazza Cavour, procede all'esame della licenza edilizia rilasciata dal Comune e relativa alla costruzione dell'immobile che poi sarebbe divenuto l'attuale Condominio.
Secondo tale provvedimento, che era stato depositato da Tizia in sede di procedimento di I°, si rinviene una clausola contenente una condizione imposta dal Comune al costruttore, ovvero che nelle parti libere del lotto venissero poste a dimora un congruo numero di alberature.
Ripetendo quanto espresso dalla Cassazione nel provvedimento di rinvio, poiché il beneficiario dell'originario atto di assenso edificatorio (cioè, il costruttore), si era impegnato nei confronti della pubblica amministrazione (tramite l'atto d'obbligo allegato alla concessione edilizia) a non modificare la destinazione d'uso del bene in precedenza assentito, le prescrizioni di cui alla concessione costituivano un vincolo permanente non derogabile da parte dei privati.
Secondo la Cassazione, detta prescrizione di messa a dimora di un certo numero di alberi nel complesso immobiliare poi costituente il Condominio aveva precostituito una situazione giuridica a vantaggio dell'intero edificio, che andava ad impattare su quella di Tizia, proprietaria esclusiva del giardino nel quale si trovavano gli alberi piantati in precedenza ed in ossequio al vincolo.
La Corte d'Appello prosegue sulla scorta di questo ragionamento osservando che gli alberi in parola, pur rientrando nella proprietà esclusiva di Tizia, in forza del vincolo di destinazione imposto dall'originario atto d'obbligo, avevano assunto la qualità di elementi di decoro architettonico dell'edificio, bene comune a tutti i condòmini (App. Roma 10 novembre 2022 n. 7136).
Alcune utili riflessioni
Ci sembra che, nel caso di specie, più che di decoro architettonico si debba parlare di vincolo eteroimposto e di ordine imperativo all'autonomia privata.
A nostro sommesso avviso, quanto affermato dalla Cassazione e riportato nella pronuncia all'esito del giudizio di rinvio potrebbe essere interpretato nel senso che il vincolo assunto dal costruttore di inserire un certo numero di alberature in determinati spazi, poi, post operam, divenuti di proprietà esclusiva di un solo condòmino, abbia votato quegli spazi all'utilizzo perenne (almeno sino a revoca del vincolo in base ad un provvedimento amministrativo della stessa PA emittente il primo) come sedime per alberi ad alto fusto.
Detto vincolo avente carattere pubblicistico ed imperativo imponeva a tutti i proprietari del suolo di sedime degli alberi (in questo tempo storico, Tizia), di mantenere gli alberi, non potendo destinare gli spazi ad altro se non a quello.
Rammentiamo che, se di spesa anticipata dal condòmino per il bene comune si tratta, l'art. 1134 c.c. prevede che essa non sia rimborsabile a meno che il condòmino provi l'urgenza della stessa e non sappiamo se, nei giudizi succedutisi, sia mai stata esaminata la prova dell'urgenza da parte di Tizia o se sia bastato a ciò il fatto che il Condominio avesse deliberato di imporle provvedimenti urgenti rispetto agli alberi con la citata assemblea, così sostanzialmente riconoscendo una certa urgenza e necessità della spesa.
