Il decoro architettonico degli edifici continua a essere oggetto di esame da parte della giurisprudenza che, di volta in volta, in relazione ai singoli casi concreti si trova a dover stabilire la sussistenza o meno di una lesione del decoro architettonico del fabbricato.
Il decoro architettonico rappresenta, infatti, un "bene comune" in senso proprio (l'art. 1117 c.c. annovera le facciate) il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare (Cfr. Cass. n. 8830/2008; Cass. n. 17398/2004) con la conseguenza che non sono consentite modifiche che alterino sensibilmente l'originaria fisionomia del fabbricato.
Che si tratti dell'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale, della trasformazione di un balcone in veranda o di una finestra in portafinestra, della scelta di un colore diverso di infissi o della installazione di persiane, per fare solo alcuni esempi, i giudici dovranno, accertare l'eventuale concreta ricorrenza di una alterazione della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale adottando, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e o della parte di esso interessata.
Fondamentale è, dunque, la valutazione nel singolo caso specifico degli elementi che integrano il parametro normativo del concetto di decoro architettonico.
Una recente ordinanza, n. 30876 del 2022, della Corte di Cassazione torna sul tema, con riferimento all'apertura di persiane solo su un lato della facciata dell'edificio condominiale, ribadendo la nozione ed i criteri identificativi del decoro architettonico di un fabbricato.
La nozione di decoro architettonico
La nozione di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis c.c., e sottesa anche ai limiti di uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., attiene a tutto ciò che si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia estetica ed armonica, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità (Cass. Sez. 2, 30/08/2004, n. 17398.
La Corte chiarisce, inoltre, che l'alterazione "si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio".
Occorre, ai fini di tale valutazione, che si tratti, anzitutto, di opere eseguite alterando l'aspetto esteriore del fabbricato condominiale, non essendo logicamente configurabile una simile lesione in conseguenza di lavorazioni eseguite all'interno della singola unità immobiliare e, dunque, non visibili né percepibili, né giustifica - o assume portata scriminante - l'eventuale presenza di atti abilitativi rilasciati dalle competenti autorità amministrative, posto che gli stessi devono intendersi come concessi con salvezza dei diritti dei terzi (Cassazione, n. 1936/1977; Cassazione, Sezioni Unite, n. 2552/1975).
Parametri operativi
Nel ricordare i parametri normativi entro i quali valutare il decoro architettonico nel caso di specie, ove solo su un lato della facciata dell'edificio condominiale era munita di persine alle finestre, la Suprema Corte, con l'ordinanza in esame, ha fatto richiamo alle proprie precedenti decisioni:
- Cass., sent. n. 27551 del 14 febbraio 2005, secondo cui ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 cod. civ., non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dalla innovazione, abbia un particolare pregio artistico;
- Cass., sent. n. 21835 del 17 ottobre 2007, secondo cui non ha rilevanza il fatto che il decoro sia già stato gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile;
- Cass., sent. n. 17398 del 30 agosto 2004 e n. 1076 del 19 gennaio 2005, secondo cui, per aversi l'alterazione del decoro architettonico, è sufficiente che vengano modificate in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità.
Pregiudizio economico e visibilità delle alterazioni
Il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata - in quanto di per sé meritevole di salvaguardia - dalle norme che ne vietano l'alterazione (Cass. n. 25790/2020; Cass., sent. n. 7625 del 31 marzo 2006; Cass. n. 5899/2004; Cass. n. 5417/202).
L'alterazione del decoro architettonico dell'edificio in condominio, vietata dall'art. 1120 c.c., postula un mutamento estetico implicante un pregiudizio economicamente valutabile (App. Napoli, 27 gennaio 2006).
Nella specie, l'apposizione di finestre persiane su un lato della facciata mentre sul lato mare non erano state apposte, fatto accertato sia nel primo sia nel secondo grado di giudizio, è stata ritenuta nel singolo caso di specie, alterazione della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale con conseguente pregiudizio economico insito nella stessa menomazione del decoro della facciata.
Invero, secondo la Suprema Corte, non rileva se l'alterazione si sia verificata nella facciata principale o nella facciata secondaria atteso che per "decoro architettonico" deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata armonica fisionomia e una specifica identità.
Significa che nessuna influenza, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., può essere attribuita al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate.
Con l'ordinanza in esame, pertanto, la Corte di Cassazione ha ribadito cosa debba intendersi per "facciata" dal punto di vista del decoro architettonico ossia l'immagine dell'edificio, la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile.
È stato, infine, precisato come nella specie - relativa alla rimozione delle persiane "antintrusione" - non potesse trovare applicare l'art. 1120 c.c., ma piuttosto l'art. 1102 c.c.
Invero le due disposizioni non sono sovrapponibili avendo presupposti ed ambiti di operatività diversi.
Le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. non corrispondono alle modificazioni di cui all'art. 1102 c.c. atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione che alterano l'originaria funzione e destinazione della cosa comune mentre le seconde perseguono solo l'interesse del singolo ovvero si inquadrano nella facoltà del singolo condomino di utilizzazione della cosa in maniera più comoda e razionale ed entro i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c.
Ad ogni buon conto, anche alle modifiche apportate dal singolo condomino, ex art. 1102 c.c., si applica, per identità di ratio, il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall'art. 1120 c.c.
