Nel caso in cui il sindaco disponga con propria ordinanza d'urgenza di procedere a lavori di messa in sicurezza per prevenire incidenti, l'amministratore condominiale è tenuto ad attivarsi senza indugio, anche nel caso in cui vi siano dubbi sull'effettiva proprietà della parte danneggiata dell'edificio.
In caso di urgenza l'intervento manutentivo può essere infatti legittimamente ordinato anche a chi abbia soltanto la disponibilità del bene e che quindi possa a maggior ragione darvi adempimento, mentre in una seconda fase si potrà certamente stabilire chi sia il soggetto civilmente obbligato a sostenere le relative spese.
Questo l'interessante chiarimento offerto dal Consiglio di Stato e contenuto nella sentenza n. 536 del 20 gennaio 2020.
Messa in sicurezza edificio: le c.d. ordinanze contingibili e urgenti.
In alcuni casi specificatamente previsti, tutti caratterizzati dall'urgenza di intervenire a tutela dell'interesse pubblico, la legge assegna alla pubblica amministrazione il potere di ordinare ai privati di tenere immediatamente determinate condotte.
A livello locale è il sindaco che, giusto il disposto dell'art. 54 del Testo Unico degli enti locali, può ordinare ai privati di procedere a interventi volti a fronteggiare con immediatezza situazioni di pericolo.
La fonte di danno per la collettività è spesso rappresentata da edifici che abbiano parti malandate o pericolanti (ad esempio tetti, balconi, facciate, ecc.) che mettano a repentaglio la sicurezza dei passanti.
In caso di edifici condominiali l'ordinanza adottata dal primo cittadino viene naturalmente notificata all'amministratore, nella sua veste di legale rappresentante dei condomini.
Quest'ultimo, ai sensi dell'art. 1131 c.c., in casi del genere è tenuto a darne notizia all'assemblea, ma non è certo obbligato ad attendere l'autorizzazione di quest'ultima per procedere ai lavori di messa in sicurezza e, anzi, deve provvedervi quanto prima, tenuto conto dell'urgenza di intervenire in relazione alla concreta situazione di pericolo che occorre affrontare.
Messa in sicurezza edificio: il caso di specie.
Nel caso concreto il sindaco di un comune campano aveva ordinato all'amministratore di un edificio condominiale di eseguire immediatamente gli opportuni accertamenti tecnici e tutte le opere provvisionali di assicurazione necessarie per scongiurare lo stato di pericolo derivante dal distacco di intonaco in atto dalla scala di collegamento tra le rampe che formavano la via pubblica di accesso al complesso residenziale e che interessava il terrazzo sottostante.
L'amministratore, ritenendo che la scala in questione non fosse di proprietà condominiale e che quindi non spettasse al condominio provvedere all'esecuzione dei lavori, aveva impugnato l'ordinanza di fronte al competente Tribunale Amministrativo Regionale.
Quest'ultimo, sul presupposto che sarebbe spettato al Comune individuare chi fosse il proprietario del manufatto bisognoso di manutenzione prima di emettere il relativo ordine, aveva annullato il provvedimento per difetto di istruttoria e di motivazione, con compensazione delle spese di lite.
Il Comune aveva allora provveduto a impugnare la sentenza dinanzi al Consiglio di Stato. Nelle more del giudizio di secondo grado il condominio aveva dato atto di avere provveduto a realizzare i lavori di messa in sicurezza. Ma restava sempre da stabilire se l'ordinanza sindacale fosse o meno legittima e, soprattutto, chi dovesse sostenere le spese di manutenzione delle scale.
Chi deve provvedere a effettuare i lavori urgenti di messa in sicurezza?
La domanda a cui ha risposto il Consiglio di Stato nella sentenza in commento è quindi quella di stabilire a chi competano i lavori urgenti di messa a norma delle parti pericolanti di un edificio laddove sia stata adottata un'ordinanza sindacale contingibile e urgente. Tale onere - e i relativi costi - spettano al solo proprietario?
Con la conseguenza che il soggetto cui sia stato ordinato di mettere in sicurezza una fonte di pericolo può omettere di farlo se non è titolare del diritto dominicale su di essa? Oppure deve ritenersi che l'ordine impartito in tali speciali situazioni di urgenza sia tale da esigere detto comportamento da chiunque si trovi nella disponibilità del bene da cui originano i rischi per la collettività?
Ordinanza comunale, l'amministratore può assegnare incarichi senza passaggio dall'assemblea
Proprio quest'ultima è stata la soluzione sposata dai supremi giudici amministrativi, in quali hanno chiarito come in presenza di un'ordinanza adottata ex art. 54 del D.Lgs. 267/2000 il presupposto indispensabile per l'individuazione del destinatario dell'ordine di eseguire i lavori necessari a eliminare la situazione di pericolo sia quello della disponibilità del bene, che costituisce condizione logica e materiale per l'esecuzione del provvedimento.
Pertanto, in presenza di una conclamata condizione di pericolo per l'incolumità pubblica, per la legittimità dell'ordinanza sindacale è sufficiente che il Comune provveda a individuarne i destinatari in base alla situazione di fatto che si presenta nell'immediato, indipendentemente da ogni laboriosa e puntuale ripartizione, di fronte a più soggetti eventualmente obbligati, dei rispettivi oneri di concorso all'eliminazione della situazione di pericolo.
Del resto sarebbe del tutto irragionevole ritenere che l'ente locale, a fronte di una conclamata e indifferibile necessità di provvedere, operasse ricerche minuziose, che possono anche richiedere molto tempo, al fine di individuare il legittimo destinatario del provvedimento, invece che ordinare la condotta atta a eliminare la situazione di pericolo al soggetto che in quel momento appaia come quello effettivamente in grado di procedere alla messa in sicurezza del bene, in quanto si trovi nella disponibilità del medesimo.
Infatti, come pure evidenziato dal Consiglio di Stato, il fatto che l'ordine di esecuzione dei lavori sia legittimamente indirizzato al soggetto che si trovi nella condizione di eliminare la situazione di pericolo lascia impregiudicata, perché estranea alla funzione del provvedimento contingibile e urgente, la diversa e successiva questione dell'accollo economico dei costi dell'intervento in capo ai soggetti responsabili.
Di conseguenza deve conclusivamente ritenersi che laddove l'amministratore condominiale sia destinatario di un'ordinanza siffatta e il bene da mettere in sicurezza sia effettivamente nella disponibilità del condominio, lo stesso debba provvedere ad adempiervi senza indugio, anche ove ritenga che esso non sia di proprietà condominiale, ferma restando la successiva richiesta nei confronti del proprietario del rimborso delle spese in tal modo sostenute.
