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erreti

Messa in sicurezza parapetto balcone

La messa in sicurezza di un parapetto di un balcone aggettante, (la parte visibile all'esterno dell'edificio), è una spesa imputabile al condominio mentre il condomino proprietario dovrà sostenere le spese relative alla messa in sicurezza della parte interna al parapetto? Per chiarire meglio il balcone non è delimitato da ringhiere, ma interamente da un muretto. Stesso problema con scale esterne che conducono all'unità immobiliare di un primo piano. La manutenzione del muro esterno della scala, molto compromesso, è a carico del condominio e il muro interno va invece riparato a spese del proprietario dell'unità immobiliare cui la scala conduce?

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/parapetto-balcone-78129/

Come stabilito dalla Cassazione con la sentenza 2726/2002, infatti, "l'area che sporge dalla facciata svolge solo la funzione di balcone aggettante, ossia di prolungamento dell'unità immobiliare, e quindi le relative spese non ricadono nella suddivisione con il condominio". Quindi se il terrazzo dell'attico non sporge dalla facciata del palazzo, le spese per la parte esterna del parapetto sono a carico del condominio in quanto parte integrante della facciata. Lo stesso nel caso dei balconi, sempre che questi siano incassati, ossia, non sporgano in avanti rispetto alla facciata. Altrimenti le spese sono a carico dei soli proprietari che possiedono i balconi per i quali c'è necessità di manutenzione.

Grazie Tullio Ts, quindi nel caso da me prospettato l'intera spesa è a carico del condomino. Purtroppo non ricordo dove, ricordavo che si faceva questo tipo di distinzione nel caso i balconi aggettanti avessero dei parapetti, facendo ricadere la manutenzione esterna di questi ultimi, a carico del condominio, probabilmente sto sbagliando. Ci sono altre sentenze successive a quella da te richiamata che consolidano questo orientamento, visto che in questi casi si va anche ad interpretazioni? E per quanto riguarda le scale?

Ci sono dei pareri discordanti dalla Sentenza che ho postato, ovvero dicono che se ci sono motivi di decoro sulla parte esterna la spesa è condominiale, però non ho trovato sentenze che lo confermano, e non ho trovato sentenze successive a questa.

Per le scale, ritengo manutenzione o rifacimento, vale l'art. 1124 cc

 

cc Art. 1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Le spese per i balconi aggettanti

Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

La Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.

Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

 

https://www.condominioweb.com/la-differenza-ruota-tutta-intorno-alla-catalogazione-del-balcone-nellambito-di-quelli.256

Le spese per i balconi aggettanti

Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

Giglio2, conosco questa sentenza, che rispecchia quella che avevo postato, però io cercavo una in cui si parli del parapetto in muratura in particolare e non come queste che trattano il parapetto in generale senza distinzione tra muratura e metallo.

Rientrano tra gli elementi della facciata, così da dover essere ripartiti fra tutti i condòmini, sono elementi della struttura esterna del balcone aventi la finalità di concorrere all’integrità architettonica dell’edificio come componenti della facciata.

 

Questo in linea generale, poi ogni caso fa storia a se e le sentenze della Cassazione regolano una determinata fattispecie, che non si può estendere a tutti i casi di balconi aggettanti con parapetto.

Quindi la manutenzione dei parapetti esterni in muratura dei balconi aggettanti è da ricomprendere tra le spese comuni a tutto il condominio e solo la parte interna, da attribuire al singolo condomino. Questo orientamento risulta nello specifico in qualche sentenza? Quanto alle scale, si tratta di una rampa di scala esterna che accede esclusivamente all'unità immobiliare, (è un condominio orizzontale) quindi l'art.1124, ritengo non possa applicarsi. Anche in questo caso,la manutenzione del parapetto esterno sarebbe da attribuire a tutto il condominio, e il parapetto interno alle scale al singolo condomino?

I parapetti, senza "fronzoli" architettonici, attengono alla "sicurezza" del proprietario utilizzatore.

 

Per le scale in oggetto si applica il 3° comma dell'art. 1123 del c.c. quindi tutto è a carico del solo utilizzatore, visto che hai parlato di condominio orizzontale.

 

Ricorda che nel "condominio orizzontale" la competenza è esclusiva del o dei proprietari dalle fondamenta al tetto:

 

http://www.condomini.altervista.org/Villette.htm

 

Quanto detto sopra vale anche per i balconi aggettanti, compresi i parapetti che attengono alla sicurezza, non penso che all'esterno dei parapetti vi siano dei decori ornamentali "di pregio".

 

http://www.condomini.altervista.org/BalconiProprieta.htm

La proprietà esclusiva delle terrazze e dei balconi si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all'utilizzazione, quali la pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti, mentre invece sono di proprietà condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi intradossi. Corte app. civ. Salerno, 16 marzo 1992, n. 97.

 

Leggendo quanto da te suggerito, ho trovato la pronuncia della Corte di appello civile di Salerno, che ha stabilito quanto sopra, che sembra in contrasto con ciò che hai scritto. Ma perchè l'argomento non è ben definito, e per quanto mi riguarda non riesco a comprendere se la manutenzione della parte esterna dei parapetti dei balconi aggettanti, tinteggiati semplicemente di intonaco bianco, deve gravare sull'intera compagine condominiale o solo ed esclusivamente sul singolo condomino?

I parapetti ed i frontalini (se non hanno elementi di pregio) dei balconi aggettanti sono da ritenersi, per indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, di esclusiva proprietà del titolare del balcone medesimo in quanto attinenti alla propria sicurezza. Analogo discorso deve farsi per la parte esterna dei parapetti e il sottobalcone.

 

Si forniscono di seguito i riferimenti giurisprudenziali circa l'indirizzo enunciato: Cass.8159/1996; Cass.637/2000; Cass.1784/2007; Cass.15713/2007.

 

Citare esclusivamente la sentenza della corte di appello di Salerno, stravolta poi dalla Cassazione, appare fortemente riduttivo rispetto alla giurisprudenza consolidata.

Per quanto concerne gli altri elementi del balcone, primo tra tutti il parapetto in muratura, siccome inserito stabilmente nella facciata dello stabile, le relative spese andranno ripartite, ai sensi dell'art. 1123, co. I c.c., tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi valori millesimali.

 

Fonte /balconi-come-ripartire-le-spese.11866#ixzz3jIQYagMXhttps://www.condominioweb.com/balconi-come-ripartire-le-spese.11866#ixzz3jIQYagMX

https://www.condominioweb.com

Letto poco fa su condominioweb, che ne dite? Accresce la mia confusione. Il parapetto in muratura esterno è privato o condominiale? Spero di ricevere riscontri.

Devi comunque sempre ricordare che hai parlato di "condominio orizzontale", dove la competenza del o dei proprietari va dalle fondamenta al tetto e non devono essere interessate le unità immobiliari adiacenti, in base al 3° comma del 1123.

 

Qui si tratta di evidenziare che si tratta di due esclusivi appartamenti, uno sotto (piano terra senza balcone) e uno sopra con il suo esclusivo balcone e la scala che serve esclusivamente all'appartamento soprastante.

 

Perchè dovremmo far intervenire nelle spese le "villette" laterali, i cui balconi (privati) ed i relativi parapetti (attinenti alla loro sicurezza) sono stati nel tempo ben mantenuti dai relativi proprietari.

 

Ribadisco, in questo caso, meglio far valere il 3° comma del 1123, se nulla di diverso dispone il regolamento contrattuale.

E' un condominio orizzontale ma il corpo di fabbrica è unico in quanto le costruzioni non sono separate da spazi verdi, recinzioni o quant'altro. Cambia qualcosa?

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