Le attribuzioni dell'amministratore
Il rapporto che lega l'amministratore al condominio è da qualificarsi quale mandato con rappresentanza. Essendo mandatario, l'amministratore è colui che si obbliga nei confronti del condominio a compiere uno o più atti giuridici a nome e per conto di quest'ultimo (art. 1713 c.c.) (Cass. civ. Sez. II, 28/04/2010, n. 10204).
Tra il condominio e il suo legale rappresentante vi è un intimo nesso di diversi concetti: l'amministratore si qualifica come ufficio di diritto privato volto alla tutela dei vari interessi dei condòmini, singolarmente e unitariamente considerati, con contenuto «sociale» della gestione.
Si applica pertanto l'istituto del mandato con rappresentanza, articoli 1703-1730 c.c., per quanto applicabili alla fattispecie, stanti i caratteri distintivi del rapporto condominiale (Cass. 12 febbraio 1997, n. 1286).
Le attribuzioni dell'amministratore sono previste dal codice civile e da leggi speciali. Il regolamento di condominio può prevedere poteri e compiti maggiori rispetto a questi.
Anche l'assemblea che procede alla nomina dell'amministratore può conferirgli più ampie attribuzioni, al pari di quanto può essere disposto da una successiva decisione assembleare.
In assenza di una diversa volontà del condominio, i doveri del mandatario sono quelli sanciti dalla legge.
In generale si può dire che il mandatario dello stabile può agire senza la previa delibera assembleare quando si tratta di atti di ordinaria amministrazione, che in quanto tali servono per gestire l'edificio: ove venisse chiesto il previo intervento assembleare non si avrebbe più una facile circolazione dei rapporti.
In tutti gli altri ambiti, a partire dall'amministrazione straordinaria, occorre che vi sia l'autorizzazione della riunione condominiale a che l'amministratore agisca in un certo modo nell'interesse del palazzo.
Effettuata questa breve premessa, ci si deve ora interrogare sulla possibilità per il mandatario di dare seguito ad un'ordinanza comunale che interessa l'edificio da lui amministrato, con l'autonoma legittimazione di conferire gli incarichi necessari ad adempiere all'ordinanza. Affrontiamo l'argomento anche grazie alla sentenza n. 33 del 4 settembre 2020 resa dal Tribunale di Imperia.
Le caratteristiche dell'ordinanza comunale lavori condominiali
Si ricorda che l'ordinanza del Comune viene emessa sulla base della ricorrenza dei seguenti presupposti:
- un grave pericolo per l'incolumità pubblica o la sicurezza urbana; occorre che il pericolo sia concreto ed attuale e non meramente potenziale; non rileva che detto pericolo sia già in corso in quanto la finalità del provvedimento è di evitarlo;
- una situazione imprevedibile ed eccezionale a cui non è possibile fare fronte con i normali mezzi stabiliti dall'ordinamento;
- l'urgenza, in ragione dell'imminente pericolo, che richiede l'emanazione di un provvedimento straordinario.
Infine, l'ordinanza deve avere in evidenza una congrua motivazione e deve tendere alla risoluzione di una situazione temporanea.
La posizione dell'amministratore di fronte all'ordinanza comunale per lavori condominiali
Viste le sue caratteristiche, come deve comportarsi l'amministratore di condominio che si vede notificato un simile provvedimento e che magari fissi un breve termine entro cui adempiere l'ordine medesimo.
Poniamo il caso che sia dieci giorni, come è successo nella fattispecie portata al vaglio del Tribunale di Imperia del 4 settembre 2020.
Orbene, nel caso di specie, l'autorità giudiziaria ha osservato che "Stante la ristrettezza dei tempi ed in ossequio ad un provvedimento comunale, la cui inottemperanza peraltro avrebbe potuto aver gravi ripercussioni, ed in ossequio al disposto dell'art. 1130 comma 1 n. 4) c.c. nonché dell'art. 8 del regolamento condominiale, ben aveva fatto l'Amministratore a dare immediata esecuzione all'Ordinanza sindacale, nominando un tecnico, e la circostanza che parte attrice avesse ritenuto di servirsi anche di un proprio consulente per il suo alloggio nulla toglie al dover contribuire alle spese per il monitoraggio dell'intero edificio".
I fondamenti dell'autonomo potere del mandatario sono pertanto i tempi tecnici di esecuzione dell'ordinanza, la valenza del provvedimento comunale, le gravi conseguenze a cui si andrebbe incontro nel non rispettare l'ordinanza ed infine il potere di porre in essere tutti gli atti conservativi nell'interesse del condominio.
Con ciò viene legittimata questa autonomia riconoscendo valida la nomina del tecnico che aveva eseguito i lavori sanciti nell'ordinanza e la relativa spesa inerente il suo onorario.
La vertenza nasce infatti dall'impugnazione promossa da alcuni condomini contro la deliberazione di approvazione del rendiconto consuntivo per la parte in cui riportava la voce di spesa relativa al tecnico di derivazione dall'ordinanza comunale.
Con ciò, il tecnico vede consolidato il suo compenso e legittimata la ripartizione della spesa tra i condomini, in ragione dei millesimi di proprietà.
Può anche capitare che il condominio non si adegui all'ordinanza del Sindaco
Mancata esecuzione dell'ordinanza comunale per lavori condominiali, quali conseguenze?
Nel caso esaminato dal Tribunale di Nola del 4 maggio 2018, avendo constatato che l'edificio pericolante era un serio pericolo per l'incolumità pubblica, lo stesso Sindaco ha disposto di far intraprendere gli interventi, anticipandone le relative spese che poi verranno ribaltate sul condominio con l'apposita azione di rivalsa.
I procedimenti di rivalsa possono essere, ad esempio, il ricorso per decreto ingiuntivo o quello previsto per la riscossione delle entrate degli enti locali (avvio dell'esecuzione esattoriale a mezzo dell'agente della riscossione).
Quando le spese di manutenzione sono urgenti?
Il Tribunale di Nola ha concluso per la condanna del condominio all'integrale spesa sopportata dal Comune, da ripartirsi tra i condomini ex art. 1123 primo comma c.c., per millesimi di proprietà.
Decreto Salva Cantieri, quali riflessi su ordinanze comunali per lavori condominiali?
In merito si ricorda inoltre la Legge 14 giugno 2019, n. 55, che ha convertito, con modifiche il Decreto - Legge 18 aprile 2019, n. 32, c.d. Decreto Sblocca - Cantieri; il cui art. 5 sexies dispone che
"1. Negli edifici condominiali dichiarati degradati dal comune nel cui territorio sono ubicati gli edifici medesimi, quando ricorrono le condizioni di cui all'articolo 1105, quarto comma, del Codice civile, la nomina di un amministratore giudiziario può essere richiesta anche dal sindaco del comune ove l'immobile è ubicato.
L'amministratore giudiziario assume le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell'assemblea.
2. Le dichiarazioni di degrado degli edifici condominiali di cui al comma 1 sono effettuate dal sindaco del comune con ordinanza ai sensi dell'articolo 50, comma 5, del testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali, di cui al decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, nel quadro della disciplina in materia di sicurezza delle città di cui al decreto-legge 20 febbraio 2017, n. 14, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 aprile 2017, n. 48. 3.
Dall'attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica."
Assemblea e ratifica spese non urgenti
